已出讓未建用地土地用途變更和容積率,，調(diào)整操作依據(jù)

已出讓未建用地土地用途變更的情況,，還是根據(jù)《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（2019）說明已出讓未建用地容積率調(diào)整情況。

目前,，已出讓未建用地如同時涉及土地用途變更和容積率調(diào)整的,，實際操作中，一般是需要先變更土地用途（即“調(diào)圖則”,，相當(dāng)x100困難）,，再進(jìn)行容積率調(diào)整。而如果只進(jìn)行容積率調(diào)整,，操作相對而言簡單一些（依然也是“九九八十一難”）。

《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（2019）中第十條對于不同用地性質(zhì)的土地提高容積率時做了如下相應(yīng)規(guī)定：

提容前后土地用途（或主導(dǎo)用途）需一致

（一）商業(yè)用地提容：

商業(yè)用地提容→政府拿走新增建筑面積的20%

提容后新增部分有80%屬于權(quán)利人,，有利可圖

（二）居住用地提容：

居住用地提容→政府拿走新增建筑面積的100%

人才住房銷售基本就是政府回購價,，微利可圖

（三）公共利益設(shè)施用地提容：

公共利益設(shè)施用地提容→基本都是政府自己的項目

政府項目，一路綠燈

（四）工業(yè),、物流倉儲用地提容

另外,，還補(bǔ)充了萬一調(diào)完容積率，權(quán)利人的建筑面積反而更少的情況處理辦法：

盡量不讓你原來的權(quán)益受損,，如確實只能受損,，有相應(yīng)補(bǔ)償。

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