根據(jù)國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定,，一般來(lái)說(shuō),，六類情形的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式：

(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地;

(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;

(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形,。特別需要明確的是,，2006年國(guó)土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國(guó)有土地出讓的集體認(rèn)定程序,，對(duì)不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地,，由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式,。因此，對(duì)不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定,，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,。

2,、可協(xié)議出讓的五類土地

五類情形可納入?yún)f(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍：

(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游,、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地,，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;

(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;

(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的;

(5)法律,、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有劃撥用地是指國(guó)家機(jī)關(guān)用地,，軍事用地,，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地,，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán),，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán),，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無(wú)償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地,。

3,、國(guó)有劃撥用地不需出讓

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有劃撥用地是指國(guó)家機(jī)關(guān)用地,，軍事用地,，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地,，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等,。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán),，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi),，繼續(xù)向土地使用者無(wú)償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地。