未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無效

國(guó)有劃撥土地是國(guó)家無償劃撥給單位或個(gè)人使用的土地,，也就是說劃撥土地?zé)o需繳納土地出讓金，這令劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有一定的特殊性,，那么,，未經(jīng)批轉(zhuǎn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否有效呢？

未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地轉(zhuǎn)讓是否無效

1,、訟爭(zhēng)土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得,，轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣法》的強(qiáng)制性規(guī)定,，故轉(zhuǎn)讓行為無效,。

2、雖然《合同法》規(guī)定了合同無效,，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，但是一方當(dāng)事人所主張的損失應(yīng)該是能夠被對(duì)方當(dāng)事人預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值,，本案雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料,。

而且，訟爭(zhēng)物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無效的原因在于該行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效,，根據(jù)民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則及司法實(shí)踐的一貫做法，對(duì)于土地增值差價(jià)損失的補(bǔ)償應(yīng)以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件,，故對(duì)資產(chǎn)公司訴請(qǐng)的土地增值差價(jià)損失部分不予支持,。

1,、劃撥土地轉(zhuǎn)讓。2004年11月,，某資產(chǎn)公司(下稱資產(chǎn)公司)取得其主管部門資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司及市財(cái)政局同意后,，委托拍賣公司拍賣其所有的廠房及土地使用權(quán)，建筑面積8645.97㎡,，土地面積.6㎡(下稱訟爭(zhēng)物業(yè)),，土地類型為劃撥。

2005年1月4日,，開發(fā)公司以人民幣2001萬元價(jià)格競(jìng)得訟爭(zhēng)物業(yè),，并與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》約定：開發(fā)公司交納的400萬元保證金轉(zhuǎn)為定金，成交后一個(gè)月內(nèi)支付成交價(jià)款的60%(合計(jì)支付成交款80%),，標(biāo)的物移交后三天內(nèi),，開發(fā)公司付清余款；開發(fā)公司需另行支付1萬元給拍賣公司作規(guī)劃藍(lán)圖等資料費(fèi)用,；資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)出具辦理房地產(chǎn)過戶的相關(guān)必要文書,，過戶手續(xù)由拍賣公司協(xié)助開發(fā)公司辦理等。

2,、付款及接收土地,。2004年至2006年間，開發(fā)公司先后支付拍賣款共計(jì)人民幣2001萬元及拍賣傭金,、繪圖資料費(fèi),。2006年1月23日，拍賣公司向開發(fā)公司開具2001萬元發(fā)票及繪圖資料費(fèi)1萬元收據(jù),。此外,，拍賣公司還相繼向開發(fā)公司開具累計(jì)元的傭金收據(jù)及發(fā)票。

2005年8月,、2006年9月,，規(guī)劃部門向開發(fā)公司出具的相關(guān)文書均表明，該地塊規(guī)劃用地功能為居住用地,，目前該地塊現(xiàn)狀為工業(yè)用地,，可暫時(shí)維持現(xiàn)狀使用。

3,、規(guī)劃部門一直未正式變更規(guī)劃,。訟爭(zhēng)物業(yè)亦無法辦理過戶手續(xù)。

2007年11月,，佛山市土地儲(chǔ)備中心發(fā)函,，明確訟爭(zhēng)土地已納入政府土地儲(chǔ)備。

2008年1月,，開發(fā)公司委托評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)土地按商業(yè)40年,、住宅70年的居住用地進(jìn)行評(píng)估,，評(píng)估市場(chǎng)總地價(jià)為人民幣6140萬元。

4,、開發(fā)公司起訴,。2008年1月，開發(fā)公司將資產(chǎn)公司,、拍賣公司訴至佛山市中級(jí)人民法院,，請(qǐng)求：確認(rèn)《拍賣成交確認(rèn)書》及其附件無效；資產(chǎn)公司,、拍賣公司連帶返還拍賣款人民幣2001萬元,、拍賣傭金人民幣元、繪圖資料費(fèi)人民幣1萬元及該三筆款項(xiàng)自開發(fā)公司付款日起至清償日止的利息,；資產(chǎn)公司,、拍賣公司連帶賠償土地增值差價(jià)損失人民幣2500萬元及因拍賣無效給其造成的保安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi),、裝飾工程款,、招商代理費(fèi)、鑒定費(fèi),、測(cè)量費(fèi)、水電工程費(fèi),、律師費(fèi),、評(píng)估費(fèi)損失共元。

中院一審認(rèn)為：訟爭(zhēng)土地性質(zhì)為劃撥,，本案拍賣未依法經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，依法無效，資產(chǎn)公司及拍賣公司應(yīng)依法承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,；合同無效造成的損失應(yīng)當(dāng)是可預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到,，現(xiàn)訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值，雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料,，不予支持開發(fā)公司主張的土地增值損失及未實(shí)際支出的費(fèi)用,；資產(chǎn)公司及拍賣公司對(duì)于拍賣轉(zhuǎn)讓行為無效存有較大過錯(cuò)，開發(fā)公司未盡審核義務(wù)也應(yīng)承擔(dān)一定過錯(cuò),，故酌定資產(chǎn)公司及拍賣公司承擔(dān)80%責(zé)任,，開發(fā)公司承擔(dān)20%責(zé)任。

據(jù)此,，法院遂判決：《拍賣成交確認(rèn)書》及其附件無效,；資產(chǎn)公司返還拍賣款2001萬元及從2006年1月26日起至實(shí)際還款日止的利息；拍賣公司返還拍賣傭金元,、繪圖資料費(fèi)1萬元及從2006年1月26日起至實(shí)際返還日止的利息,；資產(chǎn)公司及拍賣公司連帶賠償開發(fā)公司損失人民幣.54元,。

開發(fā)公司不服一審判決，向省高院提起上訴,。

省高院二審審理后,，改判資產(chǎn)公司返還拍賣款2001萬元及從每筆款項(xiàng)支付之日起至實(shí)際還款日止的利息；拍賣公司返還拍賣傭金元,、繪圖資料費(fèi)1萬元及從每筆款項(xiàng)支付之日至實(shí)際還款日止的利息,，其他維持一審判決。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

1,、《拍賣成交確認(rèn)書》及其附件的效力?

2,、合同無效的法律后果及責(zé)任分擔(dān)?

3、開發(fā)公司的損失如何認(rèn)定?

一,、《拍賣成交確認(rèn)書》及其附件無效,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?br>
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效,?！?br>
《拍賣法》第6條規(guī)定：“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！钡?條規(guī)定：“依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù),?！?br>
依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條規(guī)定,，對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是指市,、縣人民政府。

本案,，資產(chǎn)公司與拍賣公司訂立委托拍賣合同,，委托拍賣訟爭(zhēng)物業(yè)，開發(fā)公司以人民幣2001萬元競(jìng)買成功，與拍賣公司簽訂拍賣成交確認(rèn)書及其附件,。訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)類型為劃撥,。拍賣成交確認(rèn)書及附件是資產(chǎn)公司于拍賣公司的真實(shí)意思表示，但由于訟爭(zhēng)土地是資產(chǎn)公司以行政劃撥方式取得,，轉(zhuǎn)讓須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意,。

然而，本案沒有證據(jù)顯示訟爭(zhēng)土地的轉(zhuǎn)讓行為已獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《拍賣法》的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。資產(chǎn)公司辯稱已征得上級(jí)主管單位同意,，但其主管單位資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司并非佛山市人民政府或市國(guó)土部門,，不享有法律規(guī)定的劃撥土地轉(zhuǎn)讓審批權(quán)。

故,，訟爭(zhēng)物業(yè)的拍賣轉(zhuǎn)讓行為依法被認(rèn)定無效,，由此產(chǎn)生的《拍賣成交確認(rèn)書》及其附件當(dāng)然無效。

二,、合同無效的法律后果及責(zé)任分擔(dān),。

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。”

1,、關(guān)于返還責(zé)任,。

本案《拍賣成交確認(rèn)書》及附件無效，資產(chǎn)公司及拍賣公司由此取得的拍賣款,、拍賣傭金,、繪圖資料費(fèi)應(yīng)予返還。2,、關(guān)于連帶賠償責(zé)任,。

《拍賣法》第58條規(guī)定：“委托人違反本法第六條的規(guī)定，委托拍賣其沒有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任,。拍賣人明知委托人對(duì)拍賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?br>
本案,，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效的原因并非訟爭(zhēng)土地納入儲(chǔ)備，而是資產(chǎn)公司未依法取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的情況下,，委托拍賣劃撥土地,，故資產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓行為無效存在較大過錯(cuò)。

拍賣公司在拍賣訟爭(zhēng)物業(yè)之前已知悉拍賣標(biāo)的土地性質(zhì)為劃撥,。法律法規(guī)對(duì)于劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的審批程序規(guī)定,，作為專門從事拍賣行業(yè)的拍賣公司本該熟悉相關(guān)法律規(guī)定，在接受委托和進(jìn)行拍賣前應(yīng)嚴(yán)格審查訟爭(zhēng)物業(yè)是否可以依法處分,。拍賣公司在明知訟爭(zhēng)物業(yè)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的情況下,，將訟爭(zhēng)物業(yè)拍賣給開發(fā)公司，依法應(yīng)與資產(chǎn)公司共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。

開發(fā)公司在競(jìng)買訟爭(zhēng)物業(yè)時(shí)未盡嚴(yán)格審查義務(wù),，且在訟爭(zhēng)物業(yè)未過戶至其名下前，對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，對(duì)因此產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失存在一定過錯(cuò),。

經(jīng)對(duì)比各方當(dāng)事人的過錯(cuò)大小，法院酌情認(rèn)定資產(chǎn)公司及拍賣公司承擔(dān)80%的賠償責(zé)任,，開發(fā)公司承擔(dān)20%的責(zé)任正確,。

三、開發(fā)公司損失的認(rèn)定及處理,。

1,、利息損失。

本案拍賣款人民幣2001萬元,、拍賣傭金人民幣60.03萬元及繪圖資料費(fèi)人民幣1萬元,，由開發(fā)公司在拍賣前后分期支付。

故,，資產(chǎn)公司,、拍賣公司除向開發(fā)公司返還上述三筆款項(xiàng)外，還須就上述三筆財(cái)產(chǎn)分別支付利息給開發(fā)公司,。利息計(jì)算方法為：從每筆款項(xiàng)支付之日起到實(shí)際返還日止,，按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。一審法院判決統(tǒng)一從2006年1月26日起計(jì)算利息不當(dāng),，二審法院對(duì)此予以糾正正確,。

2、美食城投入損失,。

本案涉案物業(yè)雖為工業(yè)用途,，但開發(fā)公司在拍賣成交之后,，就訟爭(zhēng)物業(yè)向規(guī)劃部門提出翻新改建做臨時(shí)商鋪開辦美食城之用的申請(qǐng)。規(guī)劃部門批復(fù)同意,，并要求開發(fā)公司對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),、安全鑒定等相關(guān)配套建設(shè)工作。開發(fā)公司據(jù)此與案外人訂立《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》,、《鑒定協(xié)議書》,、《測(cè)繪合同》等，并支付一定的合同對(duì)價(jià),，包括設(shè)計(jì)費(fèi),、工程款、招商代理費(fèi),、鑒定費(fèi),、測(cè)量費(fèi)、水電工程款,。

開發(fā)公司完成的上述工作是對(duì)擬受讓物的合理開發(fā)利用,，其支出的款項(xiàng)因轉(zhuǎn)讓行為無效而轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)產(chǎn)損失，資產(chǎn)公司及拍賣公司應(yīng)予賠償,。該部分財(cái)產(chǎn)損失,，以開發(fā)公司的實(shí)際支出為準(zhǔn)；尚未發(fā)生的支出,，待實(shí)際發(fā)生后,，開發(fā)公司可另行主張。而且,，開發(fā)公司接管訟爭(zhēng)物業(yè)而支出的保安人員工資也屬于正常支出?，F(xiàn)開發(fā)公司無法受讓訟爭(zhēng)物業(yè)，該項(xiàng)開支也是開發(fā)公司的實(shí)際損失,，資產(chǎn)公司,、拍賣公司同樣應(yīng)予賠償。

上述因拍賣無效造成的財(cái)產(chǎn)損失共計(jì)人民幣.68元,，資產(chǎn)公司,、拍賣公司向開發(fā)公司連帶賠償其中80%，即人民幣.54元,。由于開發(fā)公司亦存在一定過錯(cuò),，故其余20%由開發(fā)公司自行承擔(dān),。

3,、評(píng)估費(fèi)及律師費(fèi)。

開發(fā)公司要求資產(chǎn)公司,、拍賣公司連帶賠償其對(duì)涉案物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值委托評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用人民幣7萬元,、律師代理費(fèi)人民幣50萬元。由于該兩項(xiàng)費(fèi)用是開發(fā)公司提起本案的訴訟成本，與轉(zhuǎn)讓行為無效沒有直接聯(lián)系,，非開發(fā)公司因此遭受的必然損失,。

故，法院未將該評(píng)估費(fèi),、律師代理費(fèi)列入轉(zhuǎn)讓無效的損失賠償項(xiàng)目,。

4、土地增值差價(jià)損失,。

開發(fā)公司依據(jù)2008年1月評(píng)估公司出具的訟爭(zhēng)物業(yè)市場(chǎng)總地價(jià)為人民幣6140萬元,，要求資產(chǎn)公司、拍賣公司連帶賠償因拍賣無效給其造成的土地增值差價(jià)損失人民幣2500萬元,。

對(duì)土地增值差價(jià)損失是否列入賠償范圍,，在司法實(shí)踐及理論界均有較大爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本案拍賣無效后,，資產(chǎn)公司及拍賣公司一直承諾通過補(bǔ)辦手續(xù)可實(shí)現(xiàn)過戶,，使開發(fā)公司產(chǎn)生過戶的合理期待。且資產(chǎn)公司,、拍賣公司一直占用拍賣款項(xiàng)不予退還,，使開發(fā)公司喪失了以該款項(xiàng)購(gòu)買其他土地的機(jī)會(huì)。合同無效及土地價(jià)格上漲后,，開發(fā)公司無法取得訟爭(zhēng)土地,，也無法以同等款項(xiàng)購(gòu)買同等的土地，故土地增值差價(jià)損失應(yīng)作為合同信賴?yán)鎿p失進(jìn)行賠償,。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然《合同法》規(guī)定了合同無效,，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，但是一方當(dāng)事人所主張的損失應(yīng)該是能否被對(duì)方當(dāng)事人預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到,。訟爭(zhēng)土地是增值還是貶值,，本案雙方當(dāng)事人均難以預(yù)料。因此,，開發(fā)公司在本案中提出土地增值損失2500萬元,，難以為資產(chǎn)公司、拍賣公司所預(yù)見,。

而且,，訟爭(zhēng)物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為無效的原因在于該行為未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而并非資產(chǎn)公司故意阻卻合同生效,。根據(jù)民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則及司法實(shí)踐的一貫做法,，對(duì)于土地增值差價(jià)損失的補(bǔ)償應(yīng)以土地轉(zhuǎn)讓方惡意阻卻合同生效為前提條件。故,，對(duì)資產(chǎn)公司訴請(qǐng)的土地增值差價(jià)損失部分不應(yīng)支持,。

本案,，法院最終采納上述第二種觀點(diǎn)，對(duì)開發(fā)公司提出人民幣2500萬元的土地增值差價(jià)損失未作支持,。

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