征收拆遷中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照具體的評(píng)估辦法,，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑面積等因素,，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,。根據(jù)此解釋可得知，評(píng)估報(bào)告主要涉及評(píng)估機(jī)構(gòu),、評(píng)估方法,、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告的送達(dá)和救濟(jì)途徑等問題,。
一,、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有什么樣的資質(zhì),？
因做征收評(píng)估的多為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，本文不涉及其他種類的公司,。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（2015年修訂）》的規(guī)定,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二,、三級(jí),。
其中，暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市,、企業(yè)清算,、司法鑒定、房屋征收,、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),。
據(jù)此，除所謂“暫三級(jí)”資質(zhì)的機(jī)構(gòu)不得從事房屋征收價(jià)值評(píng)估工作外,，其他資質(zhì)等級(jí)的機(jī)構(gòu)原則上均可從事征收拆遷領(lǐng)域的評(píng)估工作,。
二、評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選擇,？
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定,，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的,，按照少數(shù)服從多數(shù)的方式投票選定,；若投票仍選不出的，則采取搖號(hào),、抽簽等隨機(jī)方式選定,。
評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，一般由房屋征收部門委托,，委托人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書面征收評(píng)估委托合同,。受托評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù),。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的,，應(yīng)當(dāng)回避。
三,、評(píng)估方法如何選,？
選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件,，對(duì)比較法,、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析,。
選用市場比較法的,，應(yīng)當(dāng)搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例,、建立比較基礎(chǔ),、進(jìn)行交易情況修正、進(jìn)行市場狀況調(diào)整,、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,、計(jì)算比較價(jià)值。其中可比實(shí)例的選取不得少于三個(gè),，且還要符合一定的條件要求,。
一般而言，估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的,，應(yīng)選用比較法,。城市房屋征收中，市場比較法因此而被廣泛適用,。
四,、評(píng)估時(shí)點(diǎn)是何時(shí)？
被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日,。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致,。
但實(shí)踐中，評(píng)估報(bào)告的作出是否真實(shí)的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價(jià)值,，還是有待探究的,。
需要指出的是，評(píng)估時(shí)點(diǎn)并非完全一成不變,。當(dāng)征收方因怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)而長期未作出補(bǔ)償決定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值有較大變動(dòng)時(shí),，需要根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn),。
五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)該如何送達(dá),？
房屋征收部門可以直接送達(dá),，包括去被征收人住處送達(dá)，或者讓被征收人去征收部門所在處領(lǐng)取,。在直接送達(dá)不行時(shí),，可以把評(píng)估報(bào)告留在受送達(dá)人的住所，并采用拍照,、錄像等方式記錄送達(dá)過程,；或者有受送達(dá)人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的工作人員以及受送達(dá)人所在單位的工作人員見證，將評(píng)估報(bào)告留置在被征收人住所處,。
在完全無法實(shí)現(xiàn)留置送達(dá)的狀況下,，最后才能考慮公告送達(dá)。據(jù)此,，實(shí)踐中偶有出現(xiàn)的“順著門縫兒扔進(jìn)去”的做法,，并非合法的送達(dá)。
六,、不服評(píng)估結(jié)果該如何依法救濟(jì),？
評(píng)估報(bào)告作出后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示,，聽取相關(guān)意見,。評(píng)估機(jī)構(gòu)及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)被征收人的疑問。公示期滿后,，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告,。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估,。
評(píng)估機(jī)構(gòu)改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新作出評(píng)估報(bào)告,；評(píng)估結(jié)果沒有改變的,，書面通知被征收人。被征收人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,，可以向被征收房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定,。
評(píng)估專家委員會(huì)認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤,，重新出具評(píng)估報(bào)告,；不存在問題的，維持原評(píng)估報(bào)告,。
圍繞評(píng)估報(bào)告是否依法,、科學(xué)作出，被征收人有許多文章可做,。大家要及時(shí)咨詢專業(yè)律師,，在法定的救濟(jì)期限內(nèi)及時(shí)提起相應(yīng)程序，為最終的補(bǔ)償決定訴訟奠定良好的基礎(chǔ),。打補(bǔ)償決定的官司,，事實(shí)上打得就是評(píng)估報(bào)告。