《物權(quán)法》第十四條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力,。提示：不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式,，是當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思表示推動(dòng)的結(jié)果，不能把不動(dòng)產(chǎn)登記理解為國家對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進(jìn)行的干預(yù)或行政權(quán)力對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn),，不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不直接設(shè)定物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上注明的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定時(shí)間沒有任何意義,。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的時(shí)間起點(diǎn)應(yīng)為權(quán)利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄之日,。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬,，登記簿證明力并非絕對。

一,、不動(dòng)產(chǎn)登記,，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán),。

裁判要旨：我國對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行國家統(tǒng)一登記制度,，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán),，不得對抗善意第三人。但不動(dòng)產(chǎn)登記,，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載,，本身并不直接設(shè)定物權(quán)；設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買賣,、贈(zèng)與,、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實(shí)行為,，以及人民法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等。
也就是說,，設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實(shí)行為是前因,，隨之相應(yīng)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及其登記是結(jié)果,。因此，當(dāng)事人之間發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)買賣,、贈(zèng)與,、繼承、承包等法律關(guān)系,，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門依法辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記后,，一方當(dāng)事人因反悔等原因?qū)ξ餀?quán)變動(dòng)登記行為提出異議的，不宜在基礎(chǔ)民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟,，一般應(yīng)先行通過民事等途徑解決基于買賣,、贈(zèng)與、繼承,、承包等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系發(fā)生的糾紛,，或者依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規(guī)定，在提起行政訴訟的同時(shí),，申請一并解決相關(guān)民事爭議,，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。在基礎(chǔ)民事爭議解決,、權(quán)利歸屬明確后,，權(quán)利人可以持生效法律文書申請不動(dòng)產(chǎn)登記部門依法變更錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書（2017）最高法行申8483號。

二,、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更但未辦理權(quán)屬變更登記,，物權(quán)登記人有權(quán)提起第三人撤銷之訴。

裁判要旨：法院執(zhí)行裁定將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)執(zhí)行給當(dāng)事人并辦理了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),，且土地房屋的權(quán)屬一直登記在當(dāng)事人名下,，當(dāng)事人對該財(cái)產(chǎn)享有獨(dú)立請求權(quán)。盡管當(dāng)事人取得該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行裁定已被撤銷,，但并沒有進(jìn)行權(quán)屬變更登記,。基于物權(quán)登記公示效力,，當(dāng)事人仍為相關(guān)房屋土地的權(quán)利人,。因此，當(dāng)事人屬于有權(quán)提起獨(dú)立訴請的第三人,，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格,。案件來源：中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書（2016）最高法民終570號。

三,、其他法院對經(jīng)法律文書確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取保全措施不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利,。

裁判要旨：因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力，是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的變更,，是所有權(quán)人的權(quán)利,，并無法律規(guī)定該權(quán)利因未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記或者變更登記而喪失。權(quán)利人取得權(quán)利后,，其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利,。案件來源：中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書（2015）民申字第2747號。

四,、未經(jīng)審批,、變更登記轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)無效。

裁判要旨：債務(wù)轉(zhuǎn)移合同涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，出讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,，并辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。出讓方未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,，且有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)土地管理部門收回國有劃撥土地使用權(quán)的,，出讓方與受讓方簽訂的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無法對效力進(jìn)行補(bǔ)正,，應(yīng)確認(rèn)該合同無效。案件來源：最高法院(2012)民申字第1553號。

五,、抵押登記時(shí)間應(yīng)依抵押權(quán)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的完成時(shí)間確定,。

裁判要旨：權(quán)利證書上記載的抵押權(quán)設(shè)定時(shí)間早于抵押登記實(shí)際完成時(shí)間的，應(yīng)以抵押權(quán)實(shí)際記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的時(shí)間作為抵押登記完成的時(shí)間,，并以此為基礎(chǔ)來確定第三人是否知曉不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利狀況,。

案件來源：鄒城市和源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司濟(jì)寧分行、山東省濟(jì)寧豐澤圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事判決書[最高人民法院（2013）民提字第97號],。

六、房屋登記本應(yīng)判決撤銷,，但撤銷將影響抵押登記的效力,，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法,，保留房屋登記的效力,。

裁判要旨：他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。但是判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得,，要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實(shí)際情況具體分析,。如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實(shí)構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由,。抵押權(quán)因被擔(dān)保債權(quán)的成立而成立,，亦因被擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。認(rèn)定善意取得的核心要件是第三人屬于善意,、有償取得抵押權(quán),。房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力,，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力,。案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 判決 書（2017）最高法行再95號,。

七、登記機(jī)關(guān)僅對不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行備案登記,，未頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書,，不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果。

裁判要旨：備案登記不等同于抵押登記,，僅進(jìn)行備案登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押不能設(shè)立抵押權(quán),。備案登記時(shí)登記機(jī)關(guān)僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進(jìn)行了記載，未向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明,，不能認(rèn)為完成抵押登記程序,。
案件來源：山東省博興縣發(fā)達(dá)物資有限公司,、魏龍喜保證合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事判決書[最高人民法院（2015）民抗字第59號]

八、經(jīng)執(zhí)行裁定確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對抗無過錯(cuò)的登記抵押權(quán)人,。

裁判要旨：執(zhí)行裁定確認(rèn)的房屋權(quán)利人,，具有物權(quán)變動(dòng)和強(qiáng)制執(zhí)行效力，房屋的所有權(quán)自該裁定生效時(shí)轉(zhuǎn)移,，登記權(quán)利人在明知房屋實(shí)際不屬于自己所有的情況下,，又將其對外抵押擔(dān)保的行為無效，即使在接受抵押擔(dān)保過程中沒有過錯(cuò)也不享有優(yōu)先受償權(quán),。

案件來源：《貴陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司小河支行等訴貴州省振華電子工業(yè)進(jìn)出口公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案》【（2014）民申字第1716號執(zhí)行 2014-10-28】

九,、是否頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書不影響轉(zhuǎn)移登記的效力。

裁判要旨：雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個(gè)程序,，但只要房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)記載于登記簿,，房屋登記便發(fā)生效力。

案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書（2018）最高法行再165號,。

十,、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續(xù)享有抵押權(quán)。

裁判要旨：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅,。工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記,，并不必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅,，此種情況下，抵押延續(xù),，且具有對抗第三人的效力,。

案件來源：中國農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實(shí)業(yè)有限公司上訴案民事判決書[最高人民法院（2007）民二終字第61號]

十一、在生效法律文書依然有效的情況下,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟,，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格,。

裁判要旨：生效法律文書確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后,，當(dāng)事人未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使不動(dòng)產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致,，該情形并不影響當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書對該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán),。在生效法律文書依然有效的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟,，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系,，不具有原告主體資格。

案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書（2017）最高法行申5914號,。

十二,、行政機(jī)關(guān)的頒證行為導(dǎo)致土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的,，當(dāng)事人可請求撤銷違法的頒證行為。

裁判要旨：上述土地使用證和房屋所有權(quán)證的頒發(fā),，違背房地一致原則。呂梁市政府根據(jù)張永杰申請對文水縣政府核發(fā)的文國用（2006）字第G號《國有土地使用證》進(jìn)行復(fù)議時(shí),，查明該頒證行為所依據(jù)的權(quán)屬來源資料有涂改,，所蓋印章也與當(dāng)時(shí)使用的不符且頒證程序違法，據(jù)此復(fù)議決定撤銷該頒證行為,，并責(zé)令文水縣政府在30日內(nèi)重新作出具體行政行為,，并無不當(dāng)。

案件來源：張永杰,、韓作剛與呂梁市人民政府行政復(fù)議申訴行政裁定書,，[最高人民法院（2014）行監(jiān)字第356號]。

十三,、土地使用權(quán)證因違法被撤銷,，不影響成立在后的抵押權(quán)的成立并實(shí)現(xiàn)。

裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條和第一百八十條的規(guī)定,，抵押權(quán)的標(biāo)的為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),，而非財(cái)產(chǎn)的物權(quán)憑證，故,，即使作為抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)憑證的靈國用（2013）第72號國有土地使用權(quán)證因違法被撤銷,，亦不應(yīng)影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權(quán)。靈寶市人民政府應(yīng)當(dāng)在依法辦理涉案土地相關(guān)權(quán)證后,，對中國郵政三門峽支行取得的抵押權(quán)登記依法進(jìn)行相應(yīng)變更,。

案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 判 決 書（2018）最高法行再183號。

十四,、第三人未依據(jù)生效的法律文書辦理變更登記的,，不影響其享有的物權(quán)。

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判決已經(jīng)確認(rèn)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)歸第三人所有,，雖然第三人未于民事判決生效后及時(shí)辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)變更登記,，出現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與法院生效裁判確立的權(quán)屬狀態(tài)之間存在不一致的情形，但該情形并不影響其依據(jù)生效的法律文書對被征收房屋享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),。

案件來源：中華人民共和國最高人民法院行 政 裁 定 書（2017）最高法行申5914號,。

十五、預(yù)登記的土地使用權(quán)證書不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果,。

裁判要旨：我國實(shí)行土地登記發(fā)證制度,，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,，由縣級以上政府核發(fā)國有土地使用權(quán)證書,，確認(rèn)權(quán)利,。雖簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，但沒有按照相關(guān)法律規(guī)定申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記,，僅通過預(yù)登記申請獲得預(yù)登記的國有土地使用證,，并非國有土地使用權(quán)正式登記確權(quán)證書，預(yù)登記行為不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果,。案件來源：最高人民法院行政判決書（2018）最高法行再97號,。

綜上，最高人民法院 關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）第二條：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持,。

由此可見,，不動(dòng)產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載,，本身并不直接設(shè)定物權(quán),。