國有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?shù)男姓袨?。征收程序大體包括：征收方作出征收決定,；征收補償部門對被征收人進行補償；實施搬遷三個階段,?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》出臺為規(guī)范政府征收行為、維護被征收人合法權(quán)益提供了重要保障,。
一,、征收決定的作出

征收決定的作出需要基于公共利益需要

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定,，征收主體作出的房屋征收決定，必須以保障國家安全,、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益需要為前提,。征收城市房屋必須基于公共利益需要。結(jié)合我國現(xiàn)狀而言,，工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢,，是公共利益的重要表現(xiàn)方面,。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,，才能進行征收或者征用,。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

政府才是公共利益征收惟一補償主體

過去,，拆遷主體多由開發(fā)商向當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請拆遷許可,，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。而開發(fā)商為了追求利潤,，會盡可能壓縮補償標準,，最終造成拆遷人與被拆遷人間矛盾激化?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》出臺后明確規(guī)定,，各地人民政府才是征收與補償唯一主體。由政府部門負責房屋征收與補償工作,，可以禁止建設(shè)單位參與搬遷活動,，防止任何單位和個人得采取暴力、威脅或者中斷供水,、供熱,、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,。

在過去,，開發(fā)商實施拆遷行為，需要行政機關(guān)給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證,，拆遷補償協(xié)議一旦達不成,，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔責任,，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈,。而《國有土地上房屋征收與補償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府對此負責,。被征收人對政府的征收決定不服的,，既可以進行行政復(fù)議，也可以進行行政訴訟,。因此,，加大了政府的責任，一旦出現(xiàn)問題,，責任主體就非常明確,，政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作。這樣,，從制度上保證了征收,、補償工作的規(guī)范化。

二,、對被征收人進行補償

征收補償標準

房屋征收中給予多少補償,，是人們最為關(guān)注的問題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益,。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償?shù)臉藴屎脱a償是否公平上,。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,?！?br>
本條規(guī)定明確了補償?shù)臅r間和標準。時間是房屋征收決定公告之日,，標準是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。這也是被征收人最關(guān)心的一點。以市場價格作為補償標準,，使得被征收人的基本利益得到保障,。這不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權(quán)的補償,。這就可以確保被征收人的居住條件有改善,、生活水平不下降。

被征收人協(xié)商選評估機構(gòu)

過去,，對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機構(gòu)進行的,，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機構(gòu),，致使許多被征收人都對評估機構(gòu)不信任,，被征收人也沒有選擇權(quán)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,?！边@就極大地維護了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評估的公平和公正,。打破了以往一家獨大的評估局面,，并從根本上解決錯估、漏估,、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象,，使評估更貼近實際、更公平,、更具科學(xué)性,。

被征收人有選擇補償方式的權(quán)利

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是兩種法定的補償方式,。在《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿中,，明確規(guī)定了補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。但在最終通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》中，只規(guī)定了被征收人可以選擇貨幣補償,，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，而刪除了或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。這就在解釋上帶來了一個問題：被征收人依《國有土地上房屋征收與補償條例》能選擇貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換組合式的補償方式嗎,？回答應(yīng)是肯定的,，被征收人有權(quán)選擇補償方式，房屋征收部門應(yīng)當尊重被征收人的選擇,。在可能的補償方式選擇中,，被征收人有權(quán)選擇單一的貨幣補償方式，有權(quán)選擇單一的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式,，也有權(quán)組合選擇貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。不論是選擇單一補償方式，還是選擇組合補償方式,，只要是不違背公平補償原則,，不會不當增加補償費用，房屋征收部門就沒有理由拒絕,。

三,、實施搬遷

征收房屋應(yīng)先補償后搬遷

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷?！辈⑦M一步明確“作出房屋征收決定前,，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲,、?？顚Ｓ谩薄τ谥坝山ㄔO(shè)單位執(zhí)行補償,，容易出現(xiàn)推諉,、拖欠等不負責任的情況，《國有土地上房屋征收與補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位,，政府也需滿足這個要求,，以保證在搬遷前補償?shù)轿弧Ｓ烧l(fā)放補償款增加公信力的同時,，使被征收人安心,、放心，也便于依法征收的順利進行,。

《國有土地上房屋征收與補償條例》將征收程序化,，在尊重被征收人意愿的基礎(chǔ)上規(guī)范政府征收行為，賦予被征收人充分參與決策權(quán)利與獲得補償權(quán)利,，不僅維護被征收人合法權(quán)益,，而且還是行政執(zhí)法的重要保障。