點評：
問題之前,，應該明白什么樣才是房地產的良性循環(huán)。其它都是然后……
首先國家體制不同,，雖然都是市場經濟,，但香港一國兩制使其享受背靠大樹的利好，房地產自然位列其中,。
其次經濟模式,。日本為長遠發(fā)展明確經濟重心，而敢于擠壓房地產泡沫,，決絕勇氣成就了日本經濟的實力振興,。
再者土地模式。香港雖然政府掌握土地供應,，但大部分集中在房地產大佬手中,，房地產并沒有真正成為國家惠民的基礎，反而被大佬斂財,。
當然從基本面看,，日本處于經濟危機的泥沼，國家可以從零開始全面定位經濟模型和國家未來模式,。香港則依托一國兩制的抓手,，尤其是人民幣境外結算中心的地位更進一步強化了國際金融中心的戰(zhàn)略地位，這一戰(zhàn)略地位產生了更多潛在的無形的經濟能量,，而房地產亦獲益匪淺,。
總之，日本作為一個國家和香港作為一個大國的特區(qū)，自然迥然兩異,。


點評：
您好,。首先日本房價暴跌是因為日本的泡沫經濟破裂導致的，很多國家在經濟增長速度達到一定程度的時候都會遭遇泡沫,。經過這幾十年的經驗和磨練,，日本的不動產行業(yè)已經完全的規(guī)范化，它的相關法律法規(guī) 稅法已經很完善了,。在日本想暴富很難，但是日本的不動產收益穩(wěn)定,。近幾年由于日本旅游業(yè)的興盛,，很多人來到日本，被它的人文環(huán)境 生活狀態(tài) 衣食住行所吸引,，而且徹底改變了大家對日本以及日本人的看法,。再加上奧運會 世博會 亞洲最大賭場等相關因素的帶動，使日本不動產市場一片大好 價格一路飆升,，引來了很多國人來日本投資,。來日本投資不單單是因為日本的土地是所有權，大家更看中的是日本的不動產收益穩(wěn)定且具有升值空間,。


點評：
兩個地方土地政策不一樣,，日本是自由交易土地，而香港是類似大陸的官方控制掛拍土地,，房地產崩潰后,，日本全力發(fā)展實體經濟，香港沒有實體經濟,，房價大跌后,，全部香港人要求政府救房價，結果董放棄了他的居屋計劃,，減少土地供應,，吸引大陸投資房地產，這是內因,，外因是香港是聯(lián)匯制,，其實就盯著美元，而人民幣外逃的一大中轉站就是香港,，大量大陸超發(fā)貨幣流入香港,。

最后房地產泡沫后，日本實體經濟強力復蘇,，人均可支配收入大幅度增加,，香港，到今天，已經沒有實體經濟了,，只有房地產,，人門除了房子，就沒剩下什么了,。美國加息對香港影響非常大,，一旦香港房地產再次崩潰，香港又要悲劇了,。


點評：
日經指數(shù)頓挫,，日本股市暴跌70%。幾乎所有銀行,、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損,。公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，房地產市場出現(xiàn)供過于求,，房價下跌,，國際資本撤逃。不動產市場垮塌,，土地和房屋根本賣不出去,，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是,，房地產價格一瀉千里,。“地價稅”政策出臺,，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收,。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大于求”的時代,。此后,，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響,，日本房地產市場再也未能重回輝煌,。


點評：
中國和香港，政府管控土地開發(fā)量,，土地在中國所有權是政府的,，如果控制供給，理論上地價可以永遠漲,，因為土地在政府手里,； 日本土地可以私人所有，而日本的危機,，是由于私人抵押土地給銀行,，金融機構…套現(xiàn)離場… 政府無法控制供給調節(jié)價格…失控了…所以,，就有了失去的十年；
同時,，在全球分工層面,，歐洲，中國制造業(yè)的崛起,，也打擊力日本的經濟增長空間,；

入口負增長，低生育率,，經濟結構等因素…很難再回到巔峰.




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日本的房子有嚴苛的所有稅,，租金無法抵消稅金的設計，買不如租,，所以日本人持有房產的意愿不強烈,。香港雖然也是私有，但沒有如此的稅種設計,，尤其土地都掌握在（李嘉誠,，鄭裕彤等）私人手里,，繁華的馬路上我就種大蔥,，給多少錢也不賣，所以香港的房價上不封頂,，即便富豪的千尺豪宅也不過80平,。去香港，朋友請你去家里,，15平客廳落座,，絕對是混出人五人六了。


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首先題干不對,，東京區(qū)早已漲回來了,。
其次，香港近幾十年的金融地位,、體量和背靠中國大陸的特殊渠道等等,，經濟原因，百度,。
再次,，香港土地“公有”，日本私有,，由此引發(fā)一系列問題,。
最后，之前在其他平臺談過,，核心是稅,，兩個圖如下。既然私有，多交點持有的稅,，無可厚非,，囤積成本高，和北美類似,。


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貨幣超發(fā)導致房價暴漲后有兩種結果：一種是日本模式,，房價跌回去；另一種是俄羅斯模式,，房價永遠漲,，匯率一直貶。日本模式下,，銀行受損,，但是貨幣的購買力上升，持有現(xiàn)金可以保值,；而俄羅斯模式下,，銀行資產無恙，但是貨幣的購買力受損,，必須持有抗通脹的實物資產,。


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因為香港有基本面，經濟持續(xù)增漲,，人口數(shù)量維持高位,。而日本沒有，經濟乏力（從1992-2014）日本gdp增長為0.8%,，人口老齡化,，人口持續(xù)減少！不管是香港還是日本,，房價暴跌都是政府主動擠泡沫太狠的結果,。


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日本房價泡沫的成因：

1.經濟飛速發(fā)展，城市化進程迅猛,。
2.日元升值,，國際熱錢瘋狂進入日本。
3.低利率,，貨幣濫發(fā),。
4.全民炒房，泡沫巨大,。



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香港 卡住了關鍵的生態(tài)位置,，是連接崛起的中國與世界的橋梁，各種可量化和不可量化的優(yōu)質資源密集的 在香港和近港地區(qū)交互,，這是根本原因


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說穿了就是需求問題,。香港的房地產有大量的大陸人接盤,。而日本由于老齡化，人口減少,，需求降低,，自然是一路向下。都是供需關系的問題,。


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供給和需求日本供需穩(wěn)定,，香港依然供需緊張！


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怎么沒漲回來,，該漲回來的地方早就回來了


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漲不漲得回去,，還要看時間的問題！