借名買房需要注意什么?有哪些風(fēng)險，能不能規(guī)避,？需要什么證據(jù),？

點評：
近兩年因為各種調(diào)控政策，借名買房越來越多,！

但在現(xiàn)在法院的審判實踐中,，借名買房是缺乏明確的法律指引的！因此法院在認定事實以及適用法律的過程中遇到了許多棘手的問題,。不僅如此,，不同地方法院針對同一類型的房產(chǎn)借名登記案件處理態(tài)度和方法也存在一定的差異,。

有的法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第十七條和第三十三條的規(guī)定,，不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿不具有“絕對”的“證據(jù)力”,，不能僅依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿確定不動產(chǎn)的權(quán)屬，而應(yīng)當依據(jù)不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況確定不動產(chǎn)的權(quán)屬,。房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證登記顯示的所有權(quán)人為誰并不代表真正的權(quán)利所有人即為此人,。基于雙方當事人對于案涉房屋的權(quán)屬存在爭議,，故應(yīng)當依據(jù)該不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況對案涉房屋的權(quán)屬予以確定,。可以從購房款的支付,、房貸的償還,、承諾書、證人證言等證據(jù)綜合分析,，認定案涉房屋的真實權(quán)利人,。故這類判決通常確認實際出資人也就是借名人為實際所有人，出名人即登記所有權(quán)人協(xié)助借名人辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù),。

還有的法院認為,，綜合購房款支付的證據(jù)以及房屋實際使用情況的事實，可認定原,、被告雙方存在借名購買房屋的事實,，實際出資人也就是借名人可以要求出名人協(xié)助將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下。但在借名購房關(guān)系中,，作為借名人僅有要求協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán),；在轉(zhuǎn)移登記實際完成之前，其并無案涉房屋物權(quán),；故法院對其關(guān)于確認所有權(quán)的訴訟請求不予支持,。


點評：
剛才說了幾點看法，再列一列北京法院對于借名買房的規(guī)定:《北京市?級??法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適?法律若?問題的指導(dǎo)意?（試?）》

第?五條　當事?約定??以他?名義購買房屋,，并將房屋登記在他?名下,，借名?實際享有房屋權(quán)益，借名?依據(jù)合同約定要求登記?（出名?）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予?持,。但是，該房屋因登記?的債權(quán)?查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,，或者涉及善意交易第三?利益的除外,。
　　當事???提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不?以證明雙?之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記?辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，不予?持,；其向登記?另?主張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理,。

第?六條　借名?違反相關(guān)政策,、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適?住房等政策性保障住房,，并登記在他?名下,，借名?主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙?之間的約定要求登記?辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，?般不予?持,。



點評：
借名買房本身是一件不靠譜的事情,，現(xiàn)在之所以流行，在于限購政策導(dǎo)致很多人想買房卻沒有購房資格,，或者自己資格用完了還想購房,，那就出現(xiàn)了借名買房。
他的風(fēng)險首先在于這是不法的行為,，買了房子名字在別人名下,，自己就很難說的清楚，如果別人在不告知的情況下處置了該房子,，自己也很難維權(quán),。
如果是特別熟悉的親人之間，這樣的風(fēng)險可能會比陌生人之間要低,，但是依然存在因此反目的情況,。
因為借名買房本身就是違規(guī)的，那么一旦出現(xiàn)問題,，即使簽訂了防范風(fēng)險的合同，也可能被判定合同無效,。
所以,，借名買房的事情還是能不要做就不要做。現(xiàn)在樓市逐步穩(wěn)定下來,，也沒有太大的必要著急買房,，大可以等到自己社保滿了，有了購房資格再去買,！


點評：
借名買房風(fēng)險真的挺大的,，舉個例子甲因在京社保未滿五年，只好借乙的名字購房結(jié)婚,，簽訂了協(xié)議,，約定甲的社保滿五年有資格時乙配合過戶等等，結(jié)果,，還沒等甲取得資格,，乙因為債務(wù)問題,，名下房產(chǎn)被法院查封，但實際房產(chǎn)的所有人是甲,，但這不能對抗法院的查封和強制執(zhí)行,。借名買房一定要謹慎，因為不僅要關(guān)注出借人是否具有購房資格,、是否符合貸款條件等政策因素,，還要考慮他的經(jīng)濟狀況，這都是很難預(yù)見的問題,。借名買房關(guān)系不能對抗法院的強制執(zhí)行,，在房產(chǎn)被法院強制執(zhí)行時，只能另案起訴提交大量證據(jù),，要求其賠償相應(yīng)損失,。


點評：
借名購買房產(chǎn)可能發(fā)生的風(fēng)險主要包括:
1、房屋產(chǎn)權(quán)登記人反悔要求收回房屋;
2,、因房屋登記人負債導(dǎo)致房產(chǎn)被查封或執(zhí)行;
3,、登記人去世后,其繼承人對借名購房內(nèi)容不知情或不認可借名;
4、實際人要處置房產(chǎn)時,登記產(chǎn)權(quán)人不或找不到;
5,、其他政策法律風(fēng)險等,。
房屋屬于不動產(chǎn),按《物權(quán)法》規(guī)定以登記為準認定權(quán)歸屬。這是硬性的法律規(guī)定,基于這個原因,在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下,沒有什么文件能絕對避免借名購買房產(chǎn)能發(fā)生的風(fēng)險,。


點評：
借名買的房子,，房子不是你的！

最大的風(fēng)險就是房子在別人名下,，不動產(chǎn)登記制度下意味著房子在法律上是別人的,，而不是你的，房本在你手里也影響別人處分房子,，人家該賣還能賣,，這要導(dǎo)出去兩手，花一億買的房子也是要不回來的,。

除去房子不在你名下,，還有借名買房變成借錢買房，房子被偷偷地賣掉這類風(fēng)險,，總之都歸結(jié)于：“遇人不淑”,，識人不明，見財起意,，死不認賬,。

我們怎么辦來避免呢？簽合同。借名協(xié)議,，立字為據(jù),，不然就后患無窮。


點評：

或受限購政策的影響,，或因工作原因,，或貸款問題，很多購房人在買房過程中,，需要借用別人的名義買房,。
借名買房的過程中有沒有風(fēng)險？答案是肯定的,，常見的風(fēng)險,，比如：
1.反悔不承認借名買房，出名人認為房子就是自己的,；
2.不承認借名買房,，是借你錢買的房；借名買房還是借錢買房,？
3.房子是借給你（借名人）住的,；
4.房子就是給我買的，贈與給我的,，而且都完成過戶了,；贈與還是借名買房？


點評：
1.簽署房屋"代持"合同,。隋彭生民商法老師在自己《律師民法業(yè)務(wù)思維》一書中提到這份合同要有三句話:①房子是我的,；②錢是我出的；③以你的名義,。

2.支付款項不要走現(xiàn)金,，銀行轉(zhuǎn)賬！銀行轉(zhuǎn)賬,！后期發(fā)生糾紛可以提供流水證據(jù)呀,；

3.稅費發(fā)票、房產(chǎn)證,、購房合同等等一些文件自己留存,！自己留存,；

4.辦理入?。∞k理入??！親自入住使用。


點評：


律師給借名人幾點建議：

第一，不管是借誰的名（哪怕是父母兄弟姐妹或其他近親屬或摯友）,，一定要簽借名買房協(xié)議,，可以把借名的事實及理由和履行方式等都約定清楚。

第二,，借名人一定要盡量通過轉(zhuǎn)賬方式履行全部付款義務(wù),。（現(xiàn)金等付款方式可能無法在庭審中直接證明付款，而是否支付房款及支付全部房款又是法官審查重點內(nèi)容之一）


點評：
根據(jù)《北京市?級??法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適?法律若?問題的指導(dǎo)意見（試行）》會不會出現(xiàn)這樣的場景,；甲沒有購房資格,，借乙的名買套房，能不能直接向法院起訴,，要求乙根據(jù)合同約定向甲辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,？如果法院判決支持，法院的生效判決能不能突破地方政府的限購政策,？