社會經(jīng)濟(jì)不斷完善的今天,，村集體經(jīng)濟(jì)以及村單位的土地資源有效利用情況備受關(guān)注，這不僅僅是村集體的問題更是整個村村民的經(jīng)濟(jì)問題,，當(dāng)村集體資源獲得開發(fā)商時候村集體應(yīng)該將部分利益分于各位村民，正是這種原因就有很多人找到小產(chǎn)權(quán)房這個“發(fā)財(cái)之路”獲取利潤,，甚至某些不法分子利用小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)欺騙購買者,，最后在房產(chǎn)糾紛中獲得暴利。

這里必須提醒大家,，在購買小產(chǎn)權(quán)房視乎一定需要調(diào)查房產(chǎn)所有權(quán)和是否是國家法律保護(hù),，當(dāng)我們對小產(chǎn)權(quán)房情況一無所知情況下對小產(chǎn)權(quán)房則只可遠(yuǎn)觀而不可褻玩焉。

根據(jù)目前各地房產(chǎn)資源對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類可以分為以下幾類：

1,、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè),，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑,。（這個是最常見的）

2,、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3,、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā),，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4,、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易,，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)是相對于大產(chǎn)權(quán)房（商品房）,，是法律之外人們約定俗成的一種叫法和法律稱呼,，小產(chǎn)權(quán)房和商品房對比可以直接而明顯的看出小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：

1、價(jià)格優(yōu)勢明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上,，這些集體用地的地理位置相對偏遠(yuǎn),，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低,。最重要的一點(diǎn)是,，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低,。

2,、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易,。并且,，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同,，并不受《合同法》的保護(hù),。既無法律保障，也不可以上市交易,。嚴(yán)格上來說,，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3,、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上,，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利,，是不能出讓,、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的,，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力,。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量,、物業(yè)管理,、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題,，更重要的是,，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使,，在轉(zhuǎn)讓、繼承,、抵押,、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障,。

分析一：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償,，而買家很難得到補(bǔ)償,，風(fēng)險(xiǎn)很大。

分析二：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售,，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有,、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利,，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。

根據(jù)以上分析在購買小產(chǎn)權(quán)房時，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn),，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對待,。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個警鐘,，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失,。

一、無法辦理權(quán)證書

盡管“小產(chǎn)權(quán)房”在價(jià)格上相較于其他樓盤來說有著巨大的優(yōu)勢,，深受資金有限制的購房者的青睞,，但是小產(chǎn)權(quán)房由于是建在產(chǎn)權(quán)證書的，即便您買了小產(chǎn)權(quán)房也是不受法律保護(hù)的,。

二、萬一拆遷補(bǔ)償難

小產(chǎn)權(quán)房,，除了不能辦理房產(chǎn)證外,，其實(shí)還有一個很大的鳳崗二手小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格問題，從法律上來說,，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,，如果和國家的規(guī)劃相沖突，隨時面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn),，而且業(yè)主不能得到相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償,。

三、質(zhì)量安全無保證

其實(shí)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房不會像正規(guī)的樓盤一樣,，每一步都會有規(guī)劃等多個政府部門把關(guān),，所以一些小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為賺錢很有可能會偷工減料,，東莞鳳崗五聯(lián)小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量安全隱患，這類房屋一般由土地所在的村開發(fā),，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,，入住后的物業(yè)管理也是相對散漫的。

四,、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買賣

小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán),，從法律上說也就意味著這房子并不是屬于你的，所以如果要抵押的話,，一般銀行不會貸款給你,，也不能夠進(jìn)行正常的交易過戶。