5審5判的房產(chǎn)買賣合同糾紛案例 張家港市律師曹輝團隊

張家港市律師曹輝團隊：房產(chǎn)買賣合同糾紛舉證責任到底該誰承擔

張家港市律師曹輝團隊：張家港高端民商事律師曹輝團隊：此案經(jīng)歷了5級法院,，5審，最終最高法院終審判決的案件,，可謂是反反復復,，曲曲折折了，一方堅持不斷上訴,，然而,，判決結果反復的原因在于對主張合同成立的舉證責任，沒有準確理解,、把握及貫徹,，請看詳情：

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唐某與程某某房屋買賣合同糾紛一案（2012）民抗字第55號民事判決書

張家港市律師曹輝團隊：張家港高端民商事律師曹輝團隊【案情簡介】

抗訴機關：中華人民共和國最高人民檢察院。

申訴人（一審原告,、二審上訴人）：唐某,，女。

被申訴人（一審被告,、二審被上訴人）：程某某,，女,。

　　唐某 因與程某某房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市高級人民法院（2009）渝高法民提字第272號民事判決,，向檢察

機關提出申訴,，最高人民檢察院作出高檢民抗[2012]28號民事抗訴書，向本院提起抗訴,。本院經(jīng)審查后作出（2012）民抗字第55號民事裁定提審本案,，并依法組成合議庭公開開庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結,。

　　本院再審查明,，1998年12月11日，唐某與重慶渝興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司簽訂房地產(chǎn)買賣合同約定,，唐某以127083元的總價款購買重慶渝興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣正街102號2單元9-1號房屋一套,，唐某在該合同上加蓋了私章，未手寫簽名,。雙方辦理權屬登記之后,，唐某取得了該房屋的權屬證書,。

　　2000年11月7日,，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權屬登記中心收到以唐某為賣方、程某某為買方,，雙方當日簽訂的《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》（總價款8萬元,，加蓋有雙方私章，無唐某手寫簽名）,、《房地產(chǎn)交易合同登記申請表》（加蓋有唐某和程某某私章,，無手寫簽名）以及《賣方申請書》（蓋有唐某的私章，并有“唐某”字樣的簽名,，訴訟中,，唐某否認系

其所簽）和《買方申請書》，次日收到補交的購房款《收條》（加蓋有唐某的私章,，并有“唐某”字樣的簽名,，訴訟中，唐某否認系其所簽）和唐某的婚姻狀況證明材料后,，辦理了該房屋買賣合同登記,，登記號為（九區(qū)2000）買賣第7595號,，

并辦理了過戶登記，程某某取得了該房屋的權屬證書即房權證105字第039385號房屋所有權證,，但該房屋的國有土地使用權證“九區(qū)國用（99）字第31164號”依然登記在唐某的名下，至今未過戶到程某某名下,，該房屋現(xiàn)由程某某占有使用,。

　　2003年4月17日,，唐某以其從未與程某某簽訂房屋買賣合同，重慶市國土資源和房屋管理局,、重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局向程某某頒發(fā)房屋所有權證的行為違法為由,，向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求確認填發(fā)該房屋所有權證的行政行為違法并撤銷該證,。

重慶市九龍坡區(qū)人民法院作出（2003）九行初字第58號行政判決：維持重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局對唐某與程某某房屋買賣進行的房屋權屬轉(zhuǎn)移登記和重慶市國土資源和房屋管理局向程某某頒發(fā)的房權證105字第039385號房屋所有權證,。唐某不服，提出上訴,，重慶市第一中級人民法院作出（2003）渝一中行終字第250號行政判決,，駁回上訴，維持原判,；

 張家港市律師曹輝團隊：

唐某仍不服,，向重慶市高級人民法院申請再審，重慶市高級人民法院裁定指令重慶市第一中級人民法院再審,。2006年12月8日,，重慶市第一中級人民法院作出（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定，以唐某并未授權王勝銀代為提起行政訴訟,、原告主體不適格為由,，裁定撤銷原一、二審判決,，駁回唐某的起訴,。

該裁定書在“經(jīng)再審查明”部分認定：2000年11月7日，唐某與程某某蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買賣合同,，同時向房屋管理局

登記部門遞交了申請書,，填寫申請表并提交身份證、房屋所有權證和國有土地使用權證等材料,，經(jīng)登記部門初審,、復審、終審,，次日又補交了唐某的婚姻狀況證明和程某某購房付款收條后,，獲準房屋權屬轉(zhuǎn)移登記。

　　行政訴訟中,，重慶周立太律師事務所委托西南政法大學司法鑒定中心對《賣方申請書》和《收條》上的“唐某”簽名進行司法鑒定,，其結論為：署名“唐某”的《賣方申請書》和《收條》上的署名“唐某”與唐某本人的簽名字跡樣本不是同一人所寫。

　　2007年3月,，唐某向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟,，請求確認2000年11月7日簽訂的的賣方為唐某、買方為程某某的登記號為（九區(qū)2000）買賣第7595號的《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》無效；判令程某某將訴爭房屋返還給唐某,。

 張家港市律師曹輝團隊：

　　重慶市九龍坡區(qū)人民法院一審審理中,，程某某之夫向響承認（九區(qū)2000）買賣第7595號的《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱《房地產(chǎn)買賣合同）上記載的內(nèi)容以及《賣方申請書》和《收條》上的手寫文字以及“唐某”的簽名均由其親筆書寫。

　　重慶市九龍坡區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,，根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條“當事人無需舉證證明已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實”的規(guī)定,，對重慶市第一中級人民法院（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定確認的事實，予以采信,，即2000年11月7日,，唐某、程某某是同時向房屋管理部門部門申請進行房屋權屬

轉(zhuǎn)移登記的,，唐某知道房屋被賣的時間為2000年11月7日,。

唐某沒有舉證證明訴訟時效期間有中止、中斷,、延長的事實,，因此唐某的起訴已超過訴訟時效。唐某以房屋買賣合同只有蓋章沒有簽字以及《賣方申請書》和《收條》上的“唐某”名系向響所寫為由否認訟爭房屋買賣是其真實意思表示的主

張,，由于唐某沒有舉證證明房屋買賣合同的蓋章是偽造的,，根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的

規(guī)定，《房地產(chǎn)買賣合同》應當是合法有效的,；

并且,，根據(jù)行政裁定確認的事實，唐某,、程某某是同時向房屋管理部門部門申請進行房屋權屬轉(zhuǎn)移登記的,，也佐證了房屋買賣是唐某的真實意思，故唐某的主張無相應的事實和法律依據(jù),，不予支持。

張家港市律師曹輝團隊：張家港高端民商事律師曹輝團隊【裁判結果】

一審判決：該院于2007年6月27日作出（2007）九民初字第2265號民事判決,；駁回唐某的訴訟請求,。

唐某不服上述民事判決，向重慶市第五中級人民法院提起上訴,。

　　重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認為,，按照合同法的規(guī)定，有效合同應是形式和內(nèi)容符合法律規(guī)定,、體現(xiàn)當事人真實意思以及不侵害第三人利益的合同,。本案已經(jīng)查明《房地產(chǎn)買賣合同》買方為程某某、賣方為唐某,，該合同由雙方蓋章,，

無手寫簽名，同時查明了《賣方申請書》和《收條》上的手寫文字以及“唐某”的簽名均不是唐某所寫,，而是案外人向響所書

由此,，雖然合同上有唐某的印章,，但其他證據(jù)均證實該房屋買賣不是唐某的真實意思表示，故《房地產(chǎn)買賣合同》是無效合同,，該合同對唐某沒有約束力,。關于唐某的起訴是否超過訴訟時效的問題，現(xiàn)已認定《房地產(chǎn)買賣合同》為無效合同,，程某某無論用什么形式占有,、使用唐某的房屋都是在持續(xù)的侵權中，加之唐某知道房屋被他人侵占后,，不斷向有關部門反

映,，申請解決，因此,，唐某的起訴沒有超過訴訟時效,。

二審判決：該院于2007年10月19日作出（2007）渝五中民終字第1676號民事判決：一、撤銷重慶市九龍坡區(qū)人民法院（2007）九民初字第2265號民事判決,；二,、（九區(qū)2000）買賣第7595號《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》無效。

程某某不服上述民事判決,，向重慶市第五中級人民法院申請再審,，重慶市第五中級人民法院裁定再審本案。

　　重慶市第五中級人民法院經(jīng)再審認為,，唐某與程某某的房屋買賣合同有效,。雖然《賣方申請書》和《收條》上唐某的簽名不是唐幸本人書寫，但有生效的重慶市第一中級人民法院（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定認定的事實,，以及賣方唐某的申請書,、《房地產(chǎn)買賣合同》、《收條》上均加蓋有唐的印章,。

根據(jù)合同法第三十二條的規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的,，根據(jù)合同雙方當事人簽名或者蓋章時合同成立”，唐某雖然沒有房屋買賣合同上手寫簽名,，但在房屋買賣合同加蓋有唐某的印章,，該合同依法成立。故唐某與程某某的房屋買賣是唐某的真實意思表示,。

同時,，程某某的房屋所有權登記申請，亦經(jīng)登記部門審理,，并獲得批準登記,，由發(fā)證機關向其頒發(fā)了房屋所有權證。原二審判決認定事實不清，證據(jù)不足,，適用法律不當,，依法應予撤銷。

再審判決（中院）：該院于2008年6月6日作出（2008）渝五中民再終字第3號民事判決：一,、撤銷重慶市第五中級人民法院（2007）渝五中民終字第1676號民事判決,；二、維持重慶市九龍坡區(qū)人民法院（2007）九民初字第2265號民事判決,。

　　唐某不服上述再審判決,，向重慶市高級人民法院申請再審。重慶市高級人民法院于2009年6月25日作出（2008）渝高法民申字第854號民事裁定提審本案,。

重慶市高級人民法院經(jīng)審理認為,，本案爭議的焦點是雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效的問題。唐某與程某某所簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》以及過戶申請表,，雙方均加蓋了各自私章,，沒有雙方的手寫簽名。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條的規(guī)定,，當事人采用合同書形式訂立合同的,，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。因此,，合同上的蓋章與簽名具有同等法律效力,，當事人應當對其加蓋的印章承擔相應的法律后果。

唐某辯稱其從未使用過該私章,，但唐某在1998年12月11日購買訟爭房屋并辦理權屬登記時,，其買賣合同以及登記申請手續(xù)均加蓋了私章，亦無手寫簽名,，故唐某的辯解明顯與事實不符,。

同時，唐某又無證據(jù)證明該印章系偽造或系他人盜蓋,，無法推翻該印章的真實性,，其主張房屋買賣合同系程某某單方制作、不是唐某的真實意思表示,，證據(jù)不足。對于《賣方申請書》和《收條》上的手寫字跡及“唐某”簽名,，程某某認可系向響代寫,，但該申請書及收條均加蓋有唐某的私章，唐某無證據(jù)否定該印章的真實性,，其主張《賣方申請書》和《收條》系

偽造,，證據(jù)亦不充分。

唐某否認其使用過私章，但又不否認其1998年購買該房時購房合同及過戶手續(xù)上私章的有效性,，本身就是自相矛盾的,，其在買房和賣房時均在合同上加蓋私章而無手寫簽名，兩個行為前后一致,，符合常理,。

對于重慶市第一中級人民法院作出的（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定，是以主體不適格為由從程序上駁回唐某的起訴,，該裁定對于重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局辦理訟爭房屋過戶登記并向程某某頒發(fā)房屋所有權證的具體行政行為,，并未認定為違法而撤銷，該具體行政行為仍然合法有效,。

從辦理過戶登記的程序上看,，需要出賣人持本人身份證原件、房屋權屬證書原件,，并提交由本人簽字或蓋章的房屋買賣合同,、過戶申請手續(xù)等資料，并經(jīng)房屋登記部門審核通過后,，方可辦理過戶登記,。唐某無法證明其身份證、房屋權屬證書原件以及私章均系偽造或被他人盜用,，其辯稱未參與房屋交易及過戶,，證據(jù)不足。

張家港市律師曹輝團隊： 

綜上,，在訟爭房屋已經(jīng)過合法程序辦理過戶登記并交付買受人使用的情況下,，唐某在本案中未舉示充分的證據(jù)證明其與程某某房屋買賣行為以及過戶登記申請不是其真實意思表示，亦無法否定房地產(chǎn)權屬登記機關行政行為的合法性和《房地產(chǎn)買賣合同》,、過戶申請手續(xù)上唐某印章的真實性,，因證據(jù)不足，不能成立,。原再審判決駁回其要求確認《房地產(chǎn)買賣合同》無效的訴訟請求,，并無不當。

再審判決（省高院,，第四個判決書）：重慶市高級人民法院于2010年10月22日作出（2009）渝高法民提字第272號民事判決：維持重慶市第五中級人民法院（2008）渝五中民再終字第3號民事判決,。

　　唐某不服重慶市高級人民法院上述民事再審判決，向檢察機關提出申訴,。

　　最高人民檢察院抗訴認為,，重慶市高級人民法院（2009）渝高法民提字第272號民事判決在認定基本事實上缺乏證據(jù)證明，認定事實不清,，適用法律錯誤,。

　　本院經(jīng)審理認為,，根據(jù)唐某的訴訟請求及相關事實來看，本案爭議的核心問題是,，以唐某為賣方,、以程某某為買方的登記號為（九區(qū)2000）買賣第7595號的《房地產(chǎn)買賣合同》在唐某與程某某之間是否成立，該合同對唐某是否具有法律拘束力,。

　　依法成立的合同,，對當事人具有法律約束力，并受法律保護,。當事人達成合意是合同的成立的必備要件,。

《中華人民共和國合同法》第三十二條規(guī)定“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”,。該條明確了當事人在合同書上簽字或蓋章的時間為合同成立的時間,，不僅確認了當事人達成合意的外在表現(xiàn)形式為簽字或者蓋章，而且賦予了蓋章與簽字在合同成立上同等的法律效力,。

因此,，經(jīng)當事人簽字或者蓋章的合同應該是當事人達成合意的體現(xiàn)，對雙方當事人具有法律拘束力,。依法成立的法人或其他組織均有登記備案的公章,，經(jīng)登記備案的公章對外具有公示效力，所以,，通常情況下,，法人或者其他組織在對外簽訂合同時，采用蓋章的形式,。而自然人的私章沒有登記備案的要求,，對外不具有公示效力，在私章所代表的一方否認該私章為

其所有,，蓋章行為是其所為時,，該方當事人實質(zhì)是否認與對方當事人達成合意成立了合同關系，此時就涉及到就合同關系是否成立的舉證責任的分配問題,。

根據(jù)本院《關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第五條的規(guī)定,，在合同糾紛案件中，主張合同關系成立的一方當事人對合同訂立的事實承擔舉證責任,。即在雙方當事人就合同關系是否成立存在爭議的情況下，應由主張合同關系成立的一方當事人承擔舉證責任,。

因此,，在私章所代表的一方否認該私章為其所有,，蓋章行為是其所為,，即否認與對方成立合同關系時,，應由主張證明該枚私章為對方所有以及蓋章的行為為對方所為或?qū)Ψ轿兴怂鶠椤?/span>

　　就本案來說,，唐某否認合同書上的私章為其所有,，也否認在合同書上蓋過私章,，實質(zhì)是否認與程某某訂立過涉案房屋

 張家港市律師曹輝團隊：

買賣合同,，在此情況下,，程某某應該舉證證明其與唐某之間成立了房屋買賣合同關系，即私章為唐某所有且蓋章行為也為唐某所為,。

原審判決認定唐某在本案中未舉示充分的證據(jù)證明其與程某某之間的房屋買賣行為以及過戶登記申請不是其真實意思表示,，從而將該舉證責任分配給唐某是錯誤的,。本案歷經(jīng)數(shù)次審理，程某某為主張其與唐某之間成立房屋買賣合同關系所舉證據(jù)有兩個,，一是唐某于1998年12月11日與重慶渝興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》購買該套房屋時,，也是在合同上加蓋私章,，無手寫簽名,。

以此說明唐某此次出售房屋時加蓋私章的合理性。二是生效的重慶市第一中級人民法院（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定認定的事實,。對此,，本案認為，該兩份證據(jù)不足以證明上述待證事實,。

理由是,，一、唐某于1998年12月11日與重慶渝興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》購買該套房屋時,，雖然也是在合同上加蓋私章,，但在唐某否認與程某某簽訂過房屋買賣合同時,，程某某沒有舉證證明涉案《房地產(chǎn)買賣合同》上“唐某”的私章和唐某1998年12月11日與重慶渝興房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》上唐某的私章為同一枚私章。唐某買受該房屋的時候蓋有私章的行為并不必然推導出涉案《房地產(chǎn)買賣合同》上蓋有“唐某”私章就是本案當事人唐某的私章，也不能證明加蓋“唐某”私章的行為就是唐某所為,。

二、（2006）渝一中行再終字第1014號行政裁定是以主體不適格為由,，從程序上駁回了唐某的起訴,。該份裁定書上認定的事實,，只能證明房屋買賣登記機關對涉案房屋辦理過戶登記的行為在程序上的合規(guī)性,，不能證明唐某與程某某之間發(fā)生了房屋買賣的民事行為。原審判決將行政裁定用于證明唐某與程某某之間就涉案房屋成立了房屋買賣合同關系不當,。

　　本案中,，除了涉案《房地產(chǎn)買賣合同》外,，辦理房屋買賣過戶登記必備的其他文件,，包括《賣方申請書》,、收到購房款的《收條》，出現(xiàn)了“賣方”“唐某”的簽名,，但這些應該由所謂賣房人親歷親為的簽名卻并非唐某所為,，而是購房人程某某的丈夫向響所書寫，然后加蓋“唐某”的私章,。

作為對外出具的文件,，出具人可以簽名，也可以蓋章或者是簽名加蓋章,。但不論是簽名或蓋章，必須是真實的，才能確定是出具人的真實意思表示,。辦理涉案房屋過戶登記時,，唐某具有簽署自己姓名的行為能力，向響是房地產(chǎn)公司的銷售人員,，應該知道“代替”他人簽名的民事法律后果,，尤其是程某某一方在訴訟中主張?zhí)颇骋训睫k理登記過戶現(xiàn)場的情況下,。

程某某應該就本應由唐某親筆書寫的名字卻由向響所替代作出合理的解釋,，但程某某一方在本次再審庭審中仍不能就為何收到購房款的收據(jù)及“唐某”的簽名也由其夫向響所代寫作出合理的解釋。

所以,，程某某既未能舉證證明涉案《房地產(chǎn)開發(fā)合同》及辦理房屋過戶登記的相關手續(xù)上加蓋的“唐某”的印章為唐某所有,，也未能就本應由唐某書寫并簽名的《賣方申請書》及《收條》為何由程某某之夫書寫作出合理的解釋，本案沒有證據(jù)

顯示唐某本人有出賣涉案房屋的意思表示,，也沒有證據(jù)表示唐某曾委托他人辦理過戶房地產(chǎn)買賣及轉(zhuǎn)移登記。原審認定唐某與程某某之間成立房地產(chǎn)買賣合同關系,，沒有事實依據(jù),。

　　綜上,，在雙方當事人就合同關系是否成立存在爭議的情況下,，應由主張合同關系成立的一方當事人承擔舉證責任,。唐某否認與程某某簽訂過戶房地產(chǎn)買賣合同，程某某未能充分舉證證明其與唐某之間就涉案房屋成立了買賣合同關系，應該承擔舉證不能的法律后果,。

時，從涉案《房地產(chǎn)買賣合同》的簽訂及履行過程看,，沒有證據(jù)顯示唐某有出賣涉案房屋的意思表示,，也沒有證據(jù)表明唐某曾委托他人辦理過房屋買賣及轉(zhuǎn)移登記。因此,，應該認定唐某與程某某之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關系,，涉案《房地產(chǎn)買賣合同》對唐某沒有法律約束力,，程某某應該將其占有的涉案房屋返還給唐某。

　　至于程某某主張的就該房屋支付過8萬元價款的問題,，唐某否認收到過該筆購房款,。程某某在本案再審中仍主張其與唐某之間成立了合法的房屋買賣合同關系,，雖經(jīng)合議庭釋明，其仍沒有向負有返還購房款義務的相對人提出返還購房款的主張,。本判決生效后,，程某某可另案向負有返還義務的相對人主張返還購房款。

　　綜上,，原判決在舉證責任的分配及適用法律上存在錯誤,，本院予以糾正，唐某要求程某某返還房屋的訴訟請求成立,，本院予以支持,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第（三）項,、第二百零七條,、《中華人民共和國合同法》第八條的規(guī)定，二○一三年一月二十九日判決如下：

張家港高端民商事律師曹輝團隊：再審判決（最高院,，第五個判決書

一,、撤銷重慶市高級人民法院（2009）渝高法民提字第272號民事判決、重慶市第五中級人民法院（2008）渝五中民再審第3號民事判決,、重慶市第五中級人民法院（2007）渝五中民終字第1676號民事判決,、重慶市九龍坡區(qū)人民法院（2007）九民初字第2265號民事判決。

　　二,、程某某在本判決生效后十五日內(nèi)將位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣正街102號2單元9-1號的房屋返還給唐某,。

 張家港市律師曹輝團隊：

　　　本判決為終審判決。

張家港市律師曹輝團隊：本案的經(jīng)歷也可以告訴我們一點的是,，在房產(chǎn)買賣合同糾紛中,，對于自己的切身權利的主張，一定要堅持,，不能半途而廢,，法律終究會給與您公正的判決。

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