房屋買賣轉(zhuǎn)按揭貸款5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)及7大流程 張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的7大流程,、轉(zhuǎn)按揭會(huì)涉及到5個(gè)風(fēng)險(xiǎn),、轉(zhuǎn)按揭貸款的設(shè)想,、轉(zhuǎn)按揭注意事項(xiàng),，另外,，隨著我國利率市場(chǎng)化逐漸提上議事日程，債權(quán)轉(zhuǎn)移形式的轉(zhuǎn)按揭也不再遙不可及,，各銀行可以開展這方面的研究,，一旦條件成熟便可推出。

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：

　　一,、房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程

　　1,、找到一家可以提供利率優(yōu)惠的接收銀行，向其提交轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng),。

　　2,、與銀行簽訂貸款合同，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議,。一般來說,，銀行會(huì)幫你找擔(dān)保公司。

　　3,、提供貸款審批所需資料給下家銀行,，包括身份證、戶口本等,。

　　4,、下家銀行審批通過后，擔(dān)保公司出擔(dān)保函,。

　　5,、貸款者向原來的貸款發(fā)放銀行申請(qǐng)?zhí)崆叭~還貸。

　　6,、向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的他項(xiàng)權(quán)利證后,，到交易中心去辦理抵押注銷。

　　7,、7天后,，去交易中心辦理新的抵押。

　　二,、張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭注意事項(xiàng)

　　轉(zhuǎn)按揭貸款的房產(chǎn)房齡必須在10年以內(nèi),，有完全產(chǎn)權(quán)，能夠上市流通,，取得產(chǎn)權(quán)共有人(其他權(quán)利人)同意,，能依法轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，原則上以住房為主,。操作流程為：購房人提出申請(qǐng)→擔(dān)保公司提供擔(dān)?！y行審批并向購房人發(fā)放按揭貸款→將按揭貸款轉(zhuǎn)入原銀行售房人還款賬戶→辦理歸還原銀行借款手續(xù)并撤銷原抵押登記→辦理房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)及以新的借款銀行為抵押權(quán)人的抵押手續(xù)。

　　張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭會(huì)涉及到5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

　　1,、原業(yè)主在銀行的貸款由新買家還清后,，原業(yè)主突然改變主意,，拒絕過戶；

　　2,、新買家拒絕還貸,；

　　3、銀行不同意放貸,；

　　4,、交易完成后原業(yè)主無法順利拿到剩余房款；

　　5,、交易完成后新買家無法順利拿到房產(chǎn)證,。交易雙方一定要仔細(xì)衡量并盡量避免這些風(fēng)險(xiǎn)。

　　三,、張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：轉(zhuǎn)按揭貸款的設(shè)想

　　與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比,，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離,，但畢竟邁出了可喜的一步,。隨著我國二手房市場(chǎng)的日益發(fā)展和完善，城鎮(zhèn)居民對(duì)轉(zhuǎn)按揭的需求量會(huì)越來越大,，政府主管部門,、銀行應(yīng)著手對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程和辦理方式進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展,，下面提出兩點(diǎn)設(shè)想：

　　1,、合并相關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。由前面的業(yè)務(wù)流程可以看出,，無疑能節(jié)省時(shí)間,，提高工作效率。一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié),，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上,，銀行、售房人,、購房人簽定補(bǔ)充借款協(xié)議,，將售房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給購房人。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移,，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時(shí)辦理變更抵押登記,，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法,。

　　2,、試辦跨行轉(zhuǎn)按揭。債務(wù)人不變、債權(quán)人發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭基本沒有市場(chǎng)需求,，但債務(wù)人和債權(quán)人同時(shí)發(fā)生變化的轉(zhuǎn)按揭則存在較大需求,，這就要求銀行適時(shí)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。原貸款銀行要撤銷抵押權(quán),，否則不能轉(zhuǎn)讓，而只有等到辦妥新的抵押登記,，新貸款銀行對(duì)購房人發(fā)放了貸款,，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款,，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放,，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開辦跨行轉(zhuǎn)按揭,。

要解決這個(gè)問題,，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上,，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款,，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。

張家港房產(chǎn)律師曹輝團(tuán)隊(duì)：房屋買賣往往是需要向銀行申請(qǐng)貸款進(jìn)行的,，因?yàn)樗婕暗慕痤~比較巨大,。一般的家庭是很難一下拿出來的。所以,，您有必要了解房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的流程以及會(huì)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn),。