近年來(lái)，二手房越來(lái)越吸引人們的眼球,，因?yàn)槎址康膬r(jià)格明顯低于商品房,，很多人只關(guān)注了其與商品房在價(jià)格上的區(qū)別，卻沒有想過(guò)期購(gòu)買流程有何異于商品房之處,，更因?yàn)椴蛔⒁赓?gòu)買二手房的注意事項(xiàng)而引發(fā)各種各樣的二手房買賣糾紛,。

（一）二手房交易流程

二手房作為現(xiàn)房，其交易流程自然有別于商品房交易,，具體的流程為： 

第一,、簽委托書：先到代理公司求盤，先簽訂一紙《委托書》,，這可保障代理公司和顧客雙方的利益,。

第二、檔案查冊(cè)：這是買賣雙方有了明確的購(gòu)買意向及目標(biāo)價(jià)格之后,，代理公司會(huì)先進(jìn)行查冊(cè),，這完全是對(duì)客戶負(fù)責(zé)，包括查證該出售的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰,，是否可以正常上市交易,，有否被法院查封被抵押等背景資料。該環(huán)節(jié)是非常關(guān)鍵的,，買家應(yīng)向代理公司問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明,。 

第三,、簽臨時(shí)合約：經(jīng)過(guò)查證之后，由買賣雙方及代理公司共同簽署《臨時(shí)買賣合約》,。之后,，代理公司便可拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測(cè)繪所曬圖，這主要用于為買家制作新的房產(chǎn)證,。 

第四,、辦理按揭,。 

第五、預(yù)約過(guò)戶時(shí)間：銀行按揭辦好之后,，交易雙方備齊所需繳交的資料申請(qǐng)登記,。

第六、交齊稅款和樓款：按預(yù)約的繳稅時(shí)間,，繳納有關(guān)的稅費(fèi)并過(guò)戶,。

第七、領(lǐng)取房產(chǎn)證,。

（二）二手房交易風(fēng)險(xiǎn)防范

很多人買二手房都是找中介幫忙,，而中介為了銷售房屋會(huì)將該房屋吹的天花亂墜，作為購(gòu)房者自己就有必要注意相關(guān)事項(xiàng),，以防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了,。

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后,，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣,。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 

2,、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人,，如有繼承人共有的、有家庭共有的,、還有夫妻共有的,，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的,。 

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),，存在物上負(fù)擔(dān),，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過(guò)戶手續(xù),，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn),。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”,，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛,。

4,、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓,，劃撥的土地一般是無(wú)償使用,，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利,；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,，房主已使用十來(lái)年,，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算,。

5,、市政規(guī)劃是否影響 

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅,，可能影響采光,、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售,，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況,。

6、福利房屋是否合法 

房改房,、安居工程,、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,，而且這些房屋在土地性質(zhì),、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突,。

7,、單位房屋是否侵權(quán) 

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,，二者土地性質(zhì)均為劃撥,，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8,、物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，其物業(yè)管理費(fèi),，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣,、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情而購(gòu)買了此房屋,，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān),。 

9、中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),，如在二手房貸款時(shí),，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái),。買受人以為自己占了便宜,，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān),。

10,、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚,，如：合同主體,、權(quán)利保證、房屋價(jià)款,、交易方式,、違約責(zé)任、糾紛解決,、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮,。

現(xiàn)在購(gòu)買二手房的人大部分都是通過(guò)中介來(lái)購(gòu)買的，通過(guò)中介購(gòu)買二手房一定程度上可以省心省力,。如果購(gòu)房者通過(guò)中介買房還忽略了哪些該注意的事項(xiàng),，很可能就陷進(jìn)了中介的圈套，所以購(gòu)房者一定要時(shí)刻提高警惕,，謹(jǐn)防掉入上當(dāng)受騙,。