相信買過(guò)商品房的購(gòu)房者對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)都有一定程度的了解,，它不是房屋買賣合同,，而是開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者簽訂的約定類似預(yù)購(gòu)的協(xié)議，但這一認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)卻并不是所有購(gòu)房者都了解的,，更不清楚在發(fā)生商品房認(rèn)購(gòu)糾紛時(shí)該如何處理,。

（一）商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

所謂商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書(shū),，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同,。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保,。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一,，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單,、購(gòu)房預(yù)訂單,、訂購(gòu)房屋協(xié)議，等等,，且大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠(yuǎn)期交付的房屋交易活動(dòng)中,。

對(duì)商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)尤其是關(guān)于商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力問(wèn)題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺(tái)前,，認(rèn)識(shí)并不一致,。有的認(rèn)為，僅系一種合同意向,，對(duì)當(dāng)事人并無(wú)多大的拘束力,；有的認(rèn)為，出賣方（預(yù)售方）在不具備預(yù)售條件的情況下,，如未取得預(yù)售許可證明,，其預(yù)售商品房的資格尚未取得,，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)形式是一種變相的預(yù)售,，是一種對(duì)法律禁止性規(guī)定的一種規(guī)避,，因此，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效,；有的認(rèn)為,，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為預(yù)約合同，應(yīng)承認(rèn)其效力,。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力,，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析,，該解釋認(rèn)可了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約的性質(zhì),。

1、關(guān)于預(yù)約

所謂預(yù)約,，是約定將來(lái)訂立一定合同的協(xié)議,，亦稱預(yù)備合同；以后履行預(yù)約而訂立的合同為本約,，也就是正式合同,。也就是說(shuō)，訂立預(yù)約在當(dāng)事人間產(chǎn)生的義務(wù)為在約定的某一特定時(shí)段簽訂本約,。所以,，預(yù)約是一種暫時(shí)性契約，指向的標(biāo)的為簽訂本約行為本身,，創(chuàng)制了當(dāng)事人間的締約義務(wù),。

預(yù)約的構(gòu)成，一般來(lái)說(shuō),，需要考察兩方面的要件：（1）預(yù)約的形式問(wèn)題,。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強(qiáng)制的形式規(guī)定的，“不得以預(yù)約迂回為脫法行為，若預(yù)約的內(nèi)容已有拘束力時(shí),，不論其是否尚須為主契約的締結(jié),，于預(yù)約中應(yīng)適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形,，以防止脫法行為,。”（2）預(yù)約的確定性問(wèn)題,?！叭粢灶A(yù)約所建立的締約義務(wù)，并不充分確定,，亦無(wú)法解釋確定預(yù)約的內(nèi)容,，則其義務(wù)及預(yù)約本身均不發(fā)生效力?！?/p>

2,、關(guān)于商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約性質(zhì)

具體就商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)而言，從其目的考察,，當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定,，這在目的上符合預(yù)約的基本特征。

（1）商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容須有確定性,。從商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容上考察,，由于預(yù)約必須具有確定性，故其應(yīng)當(dāng)具備將來(lái)要訂立的本約中的主要內(nèi)容,。作為商品房買賣的預(yù)約而言，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況,；房屋基本情況（含位置,、面積等）；價(jià)款計(jì)算,；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定,。如商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)僅僅是合同意向書(shū)而己,，沒(méi)有法律約束力,。

（2）區(qū)分商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)與房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。法律規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu),、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,。”該條規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論,，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)具有買賣合同的內(nèi)容（預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約）,，但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的實(shí)質(zhì)已經(jīng)是買賣合同,。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的名義簽訂的合同（預(yù)約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購(gòu)房款的行為以及出賣人收受購(gòu)房款的行為,。

（二）商品房認(rèn)購(gòu)糾紛的處理

1,、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,。

（1）“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析,。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同,？

一般認(rèn)為,，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形,。有觀點(diǎn)認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)“要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款,，雙方不能達(dá)成協(xié)議的,，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思?！?/p>

但商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同,，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過(guò)程,，不僅要體現(xiàn)合同自由原則,，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購(gòu)書(shū)畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話,，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區(qū)別,。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,。”

約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格,，出賣人要求訂約的,，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形,，禁止其轉(zhuǎn)讓的,；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的,。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響,。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣人要求訂約,，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格,、一旦締約則有預(yù)售合同無(wú)效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無(wú)效）的風(fēng)險(xiǎn)為由,，不愿履行締約義務(wù)的,，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

（2）違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)的責(zé)任,。

商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力,，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù),。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù),，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是,，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同,，并無(wú)明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形,，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定,。

因當(dāng)事人一方原因，違反商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買賣合同,，該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)賠償履行利益還是信賴?yán)?最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu),、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！睆脑摋l規(guī)定看，定金在此處的作用是作為當(dāng)事人對(duì)信賴?yán)尜r償額的約定,。

2,、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人,。

法律規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人,。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力要弱于房屋買賣合同，但它也是有一定約束力的，所以購(gòu)房者在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),，還是要慎重待之的,。作為購(gòu)房者，一定要防范開(kāi)發(fā)商花樣百出的陷阱,，盡量避免自己的權(quán)益受到損失,。