很多在北上廣等大城市打工的人并不見得有錢購買該地的房屋,，有時候只能靠租房過日子,，而我國法律又明確規(guī)定房屋租賃雙方必須簽訂書面的租賃合同，以便于明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，只是所簽訂租賃合同的有效性則需要予以認(rèn)定,，否則即使簽訂合同也無法保證自己的合法權(quán)益。 

房屋租賃合同的內(nèi)容 

房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時簽訂的,、用來明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,。作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利,，也應(yīng)了解自己的義務(wù),。具體來說,，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：

1,、雙方當(dāng)事人的情況 

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。 

2,、住房具體情況住房的具體位置,，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室,；住房面積,；住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁,、門窗,、地板、天花板,、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況,；配備設(shè)施和設(shè)備，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具,、家用電器,、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán),，產(chǎn)權(quán)人是誰,，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

3,、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住,、承租人一家居住,、還是允許承租人或其家庭與其他人合住,；住房是僅能用于居住,，還是同時可以有其他用途，如辦公等,。

4,、租賃期限 

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內(nèi)又要尋找新的房客,，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間,，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi),，如果沒有特殊情況,，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房,。期限到了之后,，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房,，則要提前通知出租人,。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后,，承租人可繼續(xù)租賃這套住房,。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處,，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限,。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定,，在租賃期限內(nèi),，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付,、按半年付,、按季付。如果一次付清較長期限的房租,，可以和出租人討價還價,，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮,，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)相對較小,。

6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人,，所以修繕住房是出租人的責(zé)任,。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進行認(rèn)真檢查,，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞,，承租人應(yīng)及時通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修,。但如果是因為承租人使用不當(dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償,。出租人無力對住房進行修繕的,，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還,。 

7,、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護住房和各種設(shè)施，不能擅自拆,、改,、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時,，要征得出租人的同意,，并簽訂書面協(xié)議。 

8,、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住,，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益,，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定,。如果允許轉(zhuǎn)租,，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例,；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租,，出租人則有權(quán)終止租賃合同,。 

9、違約責(zé)任在簽訂合同時,，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如,，如果承租人不按期交納房租,，出租人可以提前終止合同，讓其搬離,；如果出租人未按約定配備家具等,，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。 

10,、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項條款,，如租賃期限,、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進行變更,。如果承租人由于工作等的變動需要與他人互換住房,，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后,，原租賃合同終止,，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時出租人和承租人中有一方要提前解除合同,，則要提前通知對方,，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補償。如果合同到期,，那么該合同自然終止,。

房屋租賃合同有效性的認(rèn)定 

由于我國房屋租賃市場還存在很多不規(guī)范的方面又缺乏監(jiān)管。出租人和承租人就房屋出租的租金,、期限,、違約責(zé)任等條款達成一致意見后，租賃合同簽字后就認(rèn)為可以受法律保護了,。卻很少去考慮房屋租賃合同有無法律效力,，一旦出現(xiàn)糾紛就要確認(rèn)合同的有效性。 

1,、合同主體是否符合規(guī)定,，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等,。

2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租,。根據(jù)法律規(guī)定,，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的,；（5）屬于違法建筑的,；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的,；（9）有關(guān)法律,、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 

3,、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法,。在實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)（1）逾期支付租金,、水電費等的滯納金按每日1%計算,。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平,，屬于可撤銷條款,。（2）用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實,，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護,，租金依法沒收,。

4、是否進行過登記備案,。法律規(guī)定,，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中,，對未登記備案的租賃合同是否有效還存在爭議,，通常認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力,。

對于出租人而言,，可能會遇到各種各樣形形色色的承租人，發(fā)生諸如承租人拖欠房租等情形,，承租人也有可能遇到出租人在租賃期內(nèi)轟趕的情形,，這無疑損害了雙方當(dāng)事人的權(quán)利,，更違背了簽訂房屋租賃合同的初衷,。如果現(xiàn)實生活中租賃雙方遇到了糾紛，有必要先收集證據(jù)然后再選擇協(xié)商或訴訟解決,。