我國住房分配制度已發(fā)生重大的變化，福利分房也被取消,，當住房分配制度逐步走向貨幣化時,，商品房按揭便成為房產(chǎn)市場中的熱點所在。但很多年輕人依然不知道什么是按揭貸款買房,，也不知道按揭貸款買房的流程是什么,，更加不清楚在按揭購房時應注意的事項。

按揭購房的流程 

按揭是指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券,、契約等作抵押,，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物,，具體的流程為：

1,、與開發(fā)商簽訂購房合同； 

此時需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國有土地使用證》,、《建設用地規(guī)劃許可證》,、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》,、《商品房銷售（預售）許可證》,。 

2、繳付首付款,，注意保存首付款收據(jù),；

3、到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》,；

開發(fā)商一般都會與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議,，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議，這樣手續(xù)會方便些,。帶齊首付款收據(jù),、《商品房買賣合同》、身份證,、本市戶口簿（非本市戶口提供一年以上暫住證明）,、收入證明等原件及復印件到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。 

4,、銀行審查按揭貸款申請,； 

銀行的信貸人員對申請人提交的材料進行審查和逐級審批，如果認為符合銀行的貸款條件,，會通知申請人簽訂《個人房屋按揭貸款合同》,，合同期限不超過30年。 

5、到房管局辦理《房屋他項權(quán)利證》,，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險公司辦理房屋保險,； 

以上手續(xù)銀行一般會代辦。 

6,、開立賬戶,；

選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡,、信用卡賬戶,。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶,。 

7,、支用貸款；

經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,，辦妥有關(guān)手續(xù)后,，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),。 

8、按約還款,； 

借款人必須按借款合同約定的還款計劃,、還款方式償還貸款本息，否則銀行可以依法收回房屋,。 

9,、償還完畢貸款。 

貸款本息結(jié)清后,，注銷抵押登記,，購房者就成為房屋的真正所有人了。

按揭貸款應注意什么 

辦理按揭貸款時需要提供相關(guān)資料給銀行,，然后銀行會對開發(fā)商的相關(guān)手續(xù)及借款申請人提交的全部資料,、文件進行審查，逐級審批,，為避免審批不過購房者在此時就不得不注意以下事項： 

1,、提供真實資料 

規(guī)避貸款影響剛需購房者向銀行申請個人住房按揭貸款，銀行一般會要求購房者提供相應的收入證明（包括個人職業(yè),、職務和薪酬及其他經(jīng)濟收入情況等方面的證明）,。 

如果按揭購房者向銀行提供了虛假材料，則可能帶來比較嚴重的影響：輕則影響銀行審查，最終不能發(fā)放貸款,，實現(xiàn)不了自己的居住夢,；重則可能因為個人提供虛假材料，導致不能辦理按揭貸款,，造成開發(fā)商據(jù)此要求購房者承擔逾期交付辦理按揭資料及商品房預售合同的違約責任,，支付相當數(shù)額的違約金。 

2,、小心貸款申請不成功 讓開發(fā)商沒收購房定金 

一般情況下,，在購房者同開發(fā)商簽訂商品房買賣購房合同后，才能向銀行申請按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同,。但由于按揭貸款能否申請成功,，具有不確定性，因此購房者應當高度重視能夠貸款申請成功的問題,。因為在現(xiàn)實生活中,，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請不成功，開發(fā)商堅持不退還購房者定金的案例,。 

購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同交付定金時,，一定要在合同中明確約定，若因按揭貸款未能獲銀行同意導致購房者申請解除購房合同的,，開發(fā)商應當全額退還購房者繳納的購房定金,，從而避免購房者的定金損失。

3,、最好不要簽訂“連帶違約條款”

在目前的樓市消費中,，開發(fā)商有時會要求在按揭貸款合同中或單獨與購房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時歸還按揭款導致開發(fā)商承擔擔保責任的，開發(fā)商有權(quán)按原價回購房屋或解除商品房買賣合同,。 

一般情況下,，不要同開發(fā)商簽訂“連帶違約條款”。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類似條款的購房者,，一定要注意還款的及時等情況,，避免因為個人在還款等方面出現(xiàn)違約，造成開發(fā)商回購或處分抵押擔保物的情況出現(xiàn),。 

4,、認真履行還款義務 避免銀行提前收回貸款 

一般情況下，購房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購房者的還款期限,。同時,，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計六期逾期，銀行有權(quán)提前收貸,，處置抵押擔保物,，并有權(quán)要求借款人承擔銀行實現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費,、律師費、訴訟費,、評估費等費用”的條款,。這是因為如果購房者提前還貸，則會影響到銀行的收益和資金安排計劃,，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸,，銀行可能會要求借款人支付相應的違約金。 

借款人應當嚴格按照借款合同約定的還款時間及金額履行自身的義務,，如果實在需要提前還款,，則需要提前做好相關(guān)的工作，避免給自己造成損失,。

小編還要提醒各位購房者在還清了全部貸款本金和利息后，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證,，及時到房管局辦理注銷抵押登記手續(xù),，以確保物權(quán)的完整性。只有這樣,，購房者才能規(guī)避因沒有辦理注銷抵押登記手續(xù)而帶來的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風險,。