一,、怎么購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房

在我國(guó),，涉及商品房預(yù)售的法律法規(guī)主要包括《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》,。

因商品房預(yù)售后正式交付房產(chǎn)前存在很多不確定因素，實(shí)踐中較容易引發(fā)糾紛,。因此商品房預(yù)售必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的條件和程序進(jìn)行,。依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售的程序如下：

（一）訂立預(yù)售合同,。

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同,。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū),。

（二）登記備案,。

預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù),。

（三）收取預(yù)付款,。

開(kāi)發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款,，合同有約定的,，從其約定。開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)付款,，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于房屋開(kāi)發(fā)建設(shè),，不得挪作他用。

（四）辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù),。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi),，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

二、已購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房能不能轉(zhuǎn)讓

由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾,，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門(mén)不允許預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)芙^為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),。造成部分人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房能夠轉(zhuǎn)讓?zhuān)嘘P(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),。預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

（一）已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí),，承購(gòu)人已經(jīng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，履行了支付房款的義務(wù),，對(duì)開(kāi)發(fā)商不再負(fù)有義務(wù),，只享有合同權(quán)利。因此,，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓?zhuān)础逗贤ā返谄呤艞l及第八十條的規(guī)定,，購(gòu)房人員只須通知開(kāi)發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開(kāi)發(fā)商同意,。

（二）未付清房款或按揭預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓,。此時(shí)，購(gòu)房人不但享有合同權(quán)利,、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開(kāi)發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù),。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑铡逗贤ā返诎耸藯l的規(guī)定,，購(gòu)房人應(yīng)事先告知開(kāi)發(fā)商或銀行,，由開(kāi)發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓,。否則,，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。