什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即宅基地上建成的房子。只屬于該農(nóng)村的集體所有者,，外村農(nóng)民不能購買,。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅,，這類房屋一旦發(fā)生糾紛,，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的,。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

一,、小產(chǎn)權(quán)房

1,、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),職工并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。

2,、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話,必須在購買五年之后才能夠進(jìn)行,。

3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有,并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住,。

4,、購買小產(chǎn)權(quán)房之后,若要再轉(zhuǎn)讓,必須補(bǔ)交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。

二,、大產(chǎn)權(quán)房

1,、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā),被國家認(rèn)可和接受。

2,、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房,沒有時間上的限制,。

3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的,銷售對象可以是任何人,。

4,、購買大產(chǎn)權(quán)房之后,購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓,不用補(bǔ)繳任何費用,。

購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則,。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效,。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,，該合同應(yīng)作無效處理,。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響,。

(三)政策風(fēng)險

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除,。購房人會面臨既無法取得房屋,，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷,，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微,。