一,、定義

有限產(chǎn)權(quán)房是指房屋所有人在購(gòu)買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房或建房過(guò)程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán),、使用權(quán)和有限的處分權(quán),、收益權(quán)。

二,、有限產(chǎn)權(quán)房的處理

（一）有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種形式及其法律特征：有限產(chǎn)權(quán)房屋,，又稱部分產(chǎn)權(quán)房屋或優(yōu)惠出售公有房屋,。是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企,、事業(yè)單位（以下簡(jiǎn)稱單位）在新建或購(gòu)買房屋時(shí)由單位和個(gè)人各按一定比例投入資金,，或?qū)⒃鲎饨o本單位職工的舊房，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策,，以低于房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售給本單位職工,，單位與職工共同享有所有權(quán)的房屋。其法律特征是：?jiǎn)挝缓吐毠蓚€(gè)不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體,，在房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)上二者是按份共有關(guān)系,，各自占有的份額依合同約定。在權(quán)利具體分配上,，由單位和個(gè)人兩個(gè)主體共同行使一個(gè)完整的物權(quán),，房屋對(duì)外是一個(gè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)內(nèi)由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權(quán)和管理權(quán),。購(gòu)房職工擁有所購(gòu)房屋的部分產(chǎn)權(quán),，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán),。當(dāng)前,，有限產(chǎn)權(quán)房屋主要有以下幾種形式：

1. 單位提供土地，職工提供資金共同建房,，房屋產(chǎn)籍落在單位名下,，即準(zhǔn)商品房。職工有占有,、使用權(quán)和有限處分權(quán),，占有、使用權(quán)可以繼承,，可以對(duì)內(nèi),、對(duì)外出售，在對(duì)外出售時(shí),，單位收回與其投入的土地等價(jià)的資金,；

2. 單位以大比例、職工以小比例投入資金建房,，即公建民助,。產(chǎn)權(quán)執(zhí)照登記在單位名下，單位通過(guò)在本單位內(nèi)部使用房屋使用證的形式對(duì)職工住房進(jìn)行統(tǒng)一管理,，房屋可以在本單位內(nèi)部職工間進(jìn)行買賣,、出租，出賣、出租所得的利益歸職工個(gè)人,，單位通過(guò)控制產(chǎn)權(quán)不外流,，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權(quán),。有的也可以對(duì)外出售,，在出售時(shí)單位收回其照顧的資金。

3. 單位以小比例,、職工以大比例投資建房,，即民建公助。房屋產(chǎn)籍落在職工名下,，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照,，并規(guī)定職工在一定年限內(nèi)不得出售（一般為五年），限制期滿后房屋執(zhí)照發(fā)給職工,，職工在出售或出租時(shí),，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租權(quán)。以上是當(dāng)前有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種主要形式,，此外,，與之相類似的還有有償使用房屋、全額集資房屋,、聯(lián)建集資房屋等,，雖然具有有限產(chǎn)權(quán)房屋的某些特征，但由于所有權(quán)的獨(dú)占性或不確定性,，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房屋的范圍,，這里不再列舉和討論。從有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成過(guò)程和管理方式上看,，它具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）主體特定性,。根據(jù)房改政策規(guī)定，購(gòu)買公有房屋部分產(chǎn)權(quán),，并享有價(jià)格優(yōu)惠資格的購(gòu)買人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無(wú)權(quán)購(gòu)買,。

（2）權(quán)利的分散性,。從民法的物權(quán)理論來(lái)講，一個(gè)完整的物權(quán)是占有,、使用,、收益、處分四個(gè)權(quán)利的統(tǒng)一,。但有限產(chǎn)權(quán)房屋基于單位與職工對(duì)所有權(quán)的按份共有關(guān)系,，完整物權(quán)包含的四個(gè)權(quán)利出現(xiàn)了分離，分屬于兩個(gè)不同主體享有，或者某一種權(quán)利由兩個(gè)主體共有,。

（3）福利性,。所有的有限產(chǎn)權(quán)房屋，均體現(xiàn)了單位對(duì)職工的福利待遇,，就職工或單位一方來(lái)說(shuō),，義務(wù)與權(quán)利并不是嚴(yán)格對(duì)等的，房屋出售的價(jià)格并未完全體現(xiàn)房屋本身的商品價(jià)值,，尤其經(jīng)濟(jì)效益好的單位,，職工僅付較少的價(jià)金，即可取得相當(dāng)大的權(quán)利,。

（4）主體的平等性和管理的不平等性,。有限產(chǎn)權(quán)房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的，就單位與職工因有限產(chǎn)權(quán)房屋建立的法律關(guān)系的性質(zhì)而言,，單位與個(gè)人應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體,，但事實(shí)上，由于單位在行政管理上的主動(dòng)性和分配住房的福利性,，常常會(huì)出現(xiàn)平等的合同關(guān)系與不平等的行政管理關(guān)系相融合的局面,，職工的權(quán)利不能充分得以行使，對(duì)自己享有的部分產(chǎn)權(quán)的處分受到制約,。