根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定,，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng),，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但由于近年來(lái),，出賣(mài)人利用廣告作過(guò)分夸大宣傳,，誘騙買(mǎi)受人訂立購(gòu)房合同，但在事后卻不予兌現(xiàn),，這也是商品房投訴率逐年上升的主要原因,。但由于商業(yè)廣告,、宣傳資料一般只能作為要約邀請(qǐng)?zhí)幚恚灰诤贤形从屑s定,，便很難追究出賣(mài)人的責(zé)任,。基于此,，要求廣告對(duì)出賣(mài)人有所約束,，是非常必要的。而《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第3條明確將某些銷(xiāo)售廣告和宣傳資料視為合同的一部分,。該條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條的適用,，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

（一）所作說(shuō)明及允諾具體確定,，即有明確具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、交房日期,、設(shè)備品牌,、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標(biāo),、配套設(shè)施，對(duì)于一些虛幻的描述,，如“成功人士的選擇”,、“坐擁繁華”、“具有無(wú)限的升值潛力”等,，則顯然不符合這一特征,，不能作為要約內(nèi)容對(duì)待。

（二）廣告的內(nèi)容是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾,，包括作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋本身的位置,、朝向、戶型,、結(jié)構(gòu),、空間尺寸，設(shè)備安裝的數(shù)量,、品牌,，住宅小區(qū)的規(guī)劃,、配套設(shè)施等，對(duì)于開(kāi)發(fā)范圍外的描述,，一則并不能由出賣(mài)人控制,，二則這些描述的真?zhèn)钨I(mǎi)受人只要到現(xiàn)場(chǎng)觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門(mén)咨詢一下即可了解，廣告應(yīng)允許出賣(mài)人作細(xì)微的夸張或過(guò)分虛假的描述,，這些開(kāi)發(fā)范圍外的宣傳即屬此類(lèi),，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)此描述負(fù)有鑒別的義務(wù)，否則應(yīng)為自己的疏忽大意承擔(dān)責(zé)任,。

（三）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定具有重大影響,，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立產(chǎn)生重要的影響,，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件,，如優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施,，免費(fèi)或優(yōu)惠享受的配套設(shè)施,，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾,。