一,、簡介

房地產(chǎn)抵押登記是抵押雙方當(dāng)事人為使抵押成立而在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照法定程序履行的法定行為,。一方面，抵押登記的作用是為了交易安全,。設(shè)立抵押權(quán)的本身是為了保障主債權(quán)的安全,，經(jīng)過登記這一法定程序，能起到對(duì)抵押物是否有瑕疵的把關(guān)作用，有利于抵押權(quán)人的保護(hù),。另一方面,，我國現(xiàn)行的法律規(guī)定抵押登記是法定要式行為，抵押權(quán)是一種在抵押物上所設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利,，履行抵押登記手續(xù)是抵押法律關(guān)系成立的必要條件,。

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人以土地使用權(quán),、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木,、航空器,、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,，抵押合同自登記之日起生效。當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的,，可以自愿辦理抵押物登記,，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,，不得對(duì)抗第三人,。

房地產(chǎn)抵押登記包括房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記、房地產(chǎn)抵押注銷登記和處分抵押房地產(chǎn)后的過戶登記,。

(1)房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記,。房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同,，經(jīng)過了抵押合同公證,，也起不到擔(dān)保作用。所以房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)在簽訂抵押合同后即申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記,，領(lǐng)取《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》,。《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第1款規(guī)定,，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣以上地地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記,。

(2)房地產(chǎn)抵押注銷登記,。在抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)因受償、抵銷,、免除等原因而消滅之后,，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)地向房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上消滅,。

(3)處分房地產(chǎn)后的過戶登記,。債務(wù)人到期不能償還全部債務(wù)，抵押權(quán)人即可根據(jù)公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的《房地產(chǎn)抵押合同》向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，拍賣抵押的房地產(chǎn),。抵押房地產(chǎn)一經(jīng)拍賣，即發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更,，新的房地產(chǎn)權(quán)利人和抵押人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門申請(qǐng)過戶登記,。

二、登記部門

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記,?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,，抵押權(quán)不生效,。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。鑒于我國各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大,、有多種管理模式,，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其登記機(jī)關(guān)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定,。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利——擔(dān)保物權(quán)，即限制物權(quán),，其主要作用在于限制抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,、出租等處分,，以避免擔(dān)保懸空，所以登記機(jī)關(guān)只能從不動(dòng)產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定,，不能委托其他部門,。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序,，即先申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,，憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,。為了簡化程序,，方便當(dāng)事人申辦，同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性,，部分地方規(guī)定,，以房,、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān),；以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的,，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。