一,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的成因

任何經(jīng)營管理活動都是有風險的。所謂經(jīng)營管理風險,，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,，無法實現(xiàn)預期的目標，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況,。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風險性。

1.房地產(chǎn)位置的不動性或固定性,，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調劑性,；

2.房地產(chǎn)投資時間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性,；

3.房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；

4.房地產(chǎn)市場信息的分散性,，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性,。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用,。

二,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的類型

為了認識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險的本質和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析的認識水平,，加強對房地產(chǎn)風險的管理,，根據(jù)一定的標準可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險劃分為不同的類型。

1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風險

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風險,，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災害,，諸如地震、洪水,、風暴,、火災等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風險。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風險

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風險,，大體上來自兩個方面,。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化,，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面政策的變革,，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的,，例如盜竊,、搶劫、欺詐等形成的風險等,。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動,。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險

房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的,。在市場經(jīng)濟條件下，市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn),，市場運行中的各種不確定因素非常之多,。國內外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動,、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行,。

4.房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術風險

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險,。當代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代,，在知識經(jīng)濟時代，科學技術發(fā)展的十分迅速,?？茖W技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化,，也促使建筑技術的提高,、建筑結構的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高,，不斷地使存量房屋等建筑物貶值,，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險,。

5.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內部風險

由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預期收益,，從而形成經(jīng)營管理風險,。比如由于企業(yè)財務管理混亂，造成資金周轉緩慢,；施工管理不善,，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下,，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等,。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理方法

風險管理是一種要求比較高的管理,。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的,，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中,，主要采取以下一些方式和方法,。

1.回避風險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時,，盡是回避有風險或風險大的業(yè)務,，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經(jīng)營管理風險的目的,。

2.轉移風險,。是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說,，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經(jīng)營項目轉移出去,，或者將有經(jīng)營風險的項目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達到分散風險或減少風險的目的,。但是轉移風險也要付出一定的代價,，這些代價有的是直接的，有的是間接的,。

3.減輕風險的損失,。經(jīng)營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施,，力求減少風險帶來的損失,。在減輕經(jīng)營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經(jīng)營項目的費用與收益比率,，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出,；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量,，如利息,、開發(fā)建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來,，從而達到減少或縮小風險的目的,。

4.對經(jīng)營項目實行保險。對經(jīng)營項目實行保險,，是經(jīng)營者轉移經(jīng)營風險的一種比較好的方式。

保險雖然也要支付費用即保險金,，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多,。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險,，是風險管理普遍采用的一種方法,，因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。

對于可能發(fā)生的風險要進行科學的分類排隊,；找出風險產(chǎn)生的原因及其因果關系,；采取適當?shù)姆椒ǎJ識特定的風險,。識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法,、財務報表法、流程圖法,、現(xiàn)場觀察法,、環(huán)境分析法等。識別風險是風險管理的基礎,，也是風險管理中最困難的工作,。