實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)的制定,，不僅取決于租金構(gòu)成的8項(xiàng)因素，還取決于出租房屋的內(nèi)在和外在因素,。影響租賃市場的社會因素有：

1．出租房屋本身構(gòu)造方面的影響因素

(1)房屋結(jié)構(gòu),。這里包括房屋的建筑結(jié)構(gòu)和房間結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。從建筑結(jié)構(gòu)來講,，有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu),、簡易結(jié)構(gòu),；還有樓房(包括多層、高層),、平房之分,。房屋結(jié)構(gòu)不同，其租金標(biāo)準(zhǔn)不同,。從房間結(jié)構(gòu)來看,，是否舒適、合理,，其租金也會受到一些影響,。

(2)房間設(shè)備和室內(nèi)裝修。一般情況下，房間設(shè)備,、室內(nèi)裝修與租金標(biāo)準(zhǔn)成正比關(guān)系,。

(3)樓層出租房屋所在樓層影響到承租人生產(chǎn)、生活的舒適程度,。所以各樓層租金有一定的差價(jià)系數(shù),。

(4)朝向。房屋的朝向影響到出租房間燈光,、取暖,，影響到居住的舒適程度和身體健康。所以不同的朝向也有一定的差價(jià)系數(shù),。

(5)層高,。房間高低不同，租金也會受到一定的影響,。

(6)其他因素,。諸如有無陽臺，西山墻和頂層有無隔熱層等,，都會使租金受到一定的影響,。

2．出租房屋的外部因素

(1)地理位置或地段因素。房屋所處的地理位置不同,、地段不同,，租金高低會受到很大的影響，特別是對營業(yè)性用房來說,，這種差價(jià)表現(xiàn)得更為明顯,。《北京市工商企業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)》就規(guī)定,，王府井,、大柵欄、東單至東四,、西單至西四,、前門大街等地屬一級地段，加收標(biāo)準(zhǔn)租金的150％,；珠市口至自然博物館,、珠市口西大街至廣安門、八面槽大街,、崇文門內(nèi)大街,、崇文門外大街至磁器口、宣武門內(nèi)大街,、東四北大街至雍和宮,、西四北大街至新街口豁口,、宣武門外大街、大柵欄西街,、地安門大街至鼓樓為二級地段,，加收標(biāo)準(zhǔn)租金100％；除上述地段以外的東城,、西城,、崇文、宜武4個(gè)地區(qū)的街巷,，近郊區(qū)主要大街和居民小區(qū)的商業(yè)干線,，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣街鎮(zhèn)的商業(yè)干線為三類地段,，加收標(biāo)準(zhǔn)租金30％,。

(2)供求因素。房屋供求與租金高低,，顯然具有很大關(guān)系,。如果房屋供不應(yīng)求，租金肯定會被普遍拉高,；相反,，如果房屋供過于求，租金就會被普遍壓低,。即使房屋供求總量平衡的情況下,，供求狀況也會影響租金。就以底層住宅來說,，作為住宅,，往往沒人愿意住，房租一般較低,。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展,，一些臨街的底層房屋,，身價(jià)大增,。原因就在于它便于轉(zhuǎn)換使用功能，可以改變?yōu)闋I業(yè)用房,，需求大增,，租金也被拉高。

(3)房屋的用途,。房屋的用途,，從總體上來說，可以分為非收益性物業(yè)和收益性物業(yè)兩大類,。非收益性物業(yè),，主要是指住宅物業(yè),；收益性物業(yè)，主要是指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè),，包括寫字樓,、商業(yè)大廈、工廠物業(yè)等等,，根據(jù)房屋用途的不同,，所帶來的收益不同，租金肯定會有很大差別,，計(jì)算租金的方式,、方法也存在很大差異。

3．影響租賃市場的社會因素

(1)城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，是指城市的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如該城市的國民生產(chǎn)總值,、國民收入,、國民經(jīng)濟(jì)增長率等反映國民經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)；當(dāng)?shù)氐南M(fèi)總額,、消費(fèi)結(jié)構(gòu),、居民收入、存款余額,、物價(jià)指數(shù)等描述社會消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的指標(biāo),；該城市進(jìn)出口增長情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)政策,、財(cái)政政策,、消費(fèi)政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等,。

城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況的好壞,，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業(yè),，包括商業(yè)物業(yè),、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等,。其次,，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者,。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看漲,，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛,，必然會促使房屋租金的提高,，反之,，房屋租金就會走低。最后,，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素,。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個(gè)長期不變的合同來獲取某些利益,，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等,。

(2)房屋出售市場情況。房屋出售市場情況,，包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：第一,，房屋出售市場供給情況，如待建,、新建與存量待售,、已售房屋的名稱、地區(qū),、數(shù)量,、類型、檔次,、配套設(shè)施,、價(jià)格、物業(yè)管理單位,、成交條件(預(yù)付款,、貸款額和利率、償還約束,、其他附加條款等),、出售時(shí)的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項(xiàng)目。第二,，房屋出售市場需求情況,，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說,，主要包括客戶的單位名稱,、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū),、收入水平,、購買用途,、購買心理特征,、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價(jià)格,、地區(qū),、配套等方面的需求,。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求,，等等,。

房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好,、位置優(yōu),、配套全、價(jià)格低,，則必然會吸引大量消費(fèi)者去購買,，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之,，如果房屋出售市場沒有真正適合消費(fèi)者需要的房屋產(chǎn)品,，比如價(jià)格太高、配套不全,、位置欠佳等,，則消費(fèi)者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋，等等,。所以,，在分析和預(yù)測房屋出租市場時(shí)，一定要注意分析房屋出售市場,，并把兩者結(jié)合起來,。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握房屋出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。

(3)房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境,。房屋租賃政策法規(guī),，包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋租賃管理辦法》,，以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定,，比如《城市公有房屋管理規(guī)定》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》及《個(gè)人住房貸款管理辦法》，等等,。

房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋,、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素,。比如,，如規(guī)定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等,。另外,，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低,，而房屋出售市場的售價(jià)比較高,，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到房產(chǎn)市場購買住房等,。此外，解決低收人家庭的住房問題,，對于特別困難的家庭應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)恼疹櫟恼?，由于“監(jiān)管不力”而執(zhí)行不到位。