（一）土地出讓金的的返還流程：

1、土地在具備出讓條件后,，由國土評估機構(gòu)對土地招拍掛的基價進行評估確定,，以價高者得的原則進行招拍掛。

2,、國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后,，土地受讓方憑市國土資源管理局開具的“國有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時間將土地出讓金直接交市財政局收費中心。

3,、市財政局收費中心在征收款項的同時,，向土地受讓方開具“土地出讓金專用收據(jù)”。市國土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證,。

4,、市財政局收費中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財政局土地出讓金專戶”.

（二）土地出讓金的返還由兩部分組成：

1、土地的脫鉤費用,、拆遷補償費,、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用；

2,、土地的增值溢價部分,。

（1）成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用,，經(jīng)由評估機構(gòu)核實、國土部門認可后提出申請,，由財政部門返還,。

（2）土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議,，本級財政留成部分向政府提出申請,，由財政部門返還。

二,、土地出讓金的計算方法

1,、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,，若成交價低于基準地價平均標準的,，則依照全部地價40%計算。

2,、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補辦出讓時,，按基準地價平均標準的40%計算。

3,、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額,，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估,，按評估價的40%計算土地出讓金,。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時,，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金,。