物業(yè)維修管理工作應當達到的水平，即物業(yè)維修的標準,，雖然因物業(yè)的所在地區(qū),、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)的具體情況等而有所不同,，但還是有著許多共性的,。

一、主體工程

主體工程的修繕,，有以下兩項標準：

1．屋架,、柱、梁,、檁條,、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的,，應加固,、補強或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu),、節(jié)點,，若影響安全使用的，大修時應整修改做,。損壞嚴重的木結(jié)構(gòu)在修繕時要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替,。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落,、破損的,，應及時修補?；炷撂蓟?、產(chǎn)生裂縫、剝落,、鋼筋銹蝕較嚴重的,，應通過檢測計算，鑒定構(gòu)件承載力,，采取加固或替代措施,。

2．基礎不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的,，砌體弓凸,、傾斜、開裂、變形,，應查清原因,，有針對性地予以加固或拆除。

二,、木門窗及裝修工程

木門窗修繕應開關靈活,，接縫嚴密，不松動,；木裝修工程應牢固、平整,、美觀,、接縫嚴密。木門窗及裝修工程的具體修繕標準,，有以下七項：

1．木門窗開關不靈活,、松動、脫榫,、腐爛損壞的,，應修理接換，小五金應修換配齊,。大修時,，內(nèi)外玻璃應一次配齊，油灰嵌牢,。木門窗損壞嚴重,、無法修復的，應更換,；一等房屋更換的門窗盡量與原門窗一致,。材料有閑難的，可用鋼門窗或其他較好切料的門窗替代,。

2．紗門窗,、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復,。屬于嚴重損壞的,，一等房屋及幼兒園、托兒所,、醫(yī)院等特殊用戶可更換,；二等以下房屋可拆除。原本沒有的,，一律不予新裝,。

3．木樓梯損壞的，應修復。樓梯基下部腐爛的,，可改做磚踏步,。扶手欄桿、樓梯基,、平臺隔柵應保證牢固安全,。損壞嚴重、條件允許的,，可改砌磚墻,。

4．板條墻、薄板墻及其他輕質(zhì)隔墻損壞的,，應修復,；損壞嚴重、條件允許的,，可改砌磚墻,。

5．木陽臺、木曬臺一般損壞的,，應修復,；損壞嚴重的，可拆除,，但應盡量解決涼曬問題,。

6．掛鏡線、窗簾盒,、窗臺板,、筒子板、壁櫥,、壁爐等裝修,，一般損壞的，應原樣修復,。嚴重損壞的,，一等房屋應原樣更新，或在行降低標準,、不影響使用的條件下,，用其他材料代用更新；二等以下房屋,，可改換或拆除,。

7．踢腳板局部損壞、殘缺,、脫落的應修復,；大部分損壞的,，可改做水泥踢腳板。

三,、樓地面工程

樓地面工程的修繕標準,，有以下四項：

1．普通木地板損壞占自然問的面積25％以下的，可修復,；損壞超過25％以上或缺乏木材時,，可改做水泥地坪或塊料地坪；一等房屋及幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院等特殊用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時,，應盡量修復,，實在無法修復的可改做相應標準的高級地坪。

2．木樓梯損壞,、松動、殘缺的,，應修復,；如磨損過薄、影響安全的,，可局部拆換,；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板,。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面層損壞時,，應盡量修復；實在無法修復的,，可改做相應標準的高級樓面,。夾沙樓面(木基層、混凝土或三合土面層的樓面)損壞的,，可夾接加固木基層,、修補面層。也可改做鋼筋混凝土樓面,。木樓梯楞腐爛,、扭曲、損壞,、剛度不足的,，應抽換、增填或采取其他補強措施,。

3．普通水泥樓地面起砂,、空鼓、開裂的，應修補或重做,。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時,，應盡量修復；實在無法修復的,，可改做相應標準的樓地面,。

4．磚地面損壞、破碎,、高低不平的,，應拆補或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴重的,，可增設防潮層或水泥及塊料地面,。

四、屋面工程

屋面工程的修繕標準,，有以下六項：

1．屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,，應修復或拆換；不穩(wěn)固的,，應加固,。如原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或流水過長,、坡度小,、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的,，應翻新改建,。

2．屋面上的壓頂、出線,、屋脊,、返水、天窗,、天溝,、檐溝＼斜溝、水落管,、水管等損壞滲水的,，應修復；損壞嚴重的,，應翻做,。大修時，原有水落管,、水管要修復配齊,。二層以上房屋原無水落管,、水管的，條件允許可增做,。

3．女兒墻,、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下,，可改修或拆除,。

4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因,，針對損壞情況采用防水材料嵌補或做防水層,；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固或重做,。

5．玻璃頂棚,、老虎窗損壞漏水的，應修復,；損壞嚴重的,，可翻做，但一般不新做,。

6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的,，應修復。

五,、抹灰工程

抹灰工程的修繕標準，有以下四項：

1．外墻抹灰起殼,、剝落的應修復,；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹,，而且如果原抹灰材料太差,，可提高用料標準。一等房屋和沿街主要街道,、廣場的房屋的外抹灰損壞,，應原樣修復；復原有困難的,，在不降低用料標準,、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其他材料替代,。

2．清水墻損壞的,，應修補嵌縫；整體墻風化過多的,，可做抹灰,。外墻勒腳損壞的,，應修復；原無勒腳抹灰的,，可重做,。

3．內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的,，應修復,；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹,。原無踢腳線的,，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞,，應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙,。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕,，影響居住使用的,，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時,，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu),，確保安全。抹灰層松動,，有下墜危險的,，必須鏟除重做。原有線腳損壞的,，按原樣修復,。損壞嚴重的復雜的線腳全部鏟除后，如為一等房屋應原樣修復,，或適當簡略,；二等以下房屋，可不修復,。

六,、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：

1．木門窗,、紗門窗,、百葉門窗、封沿板,、裙板,、木欄桿等油漆起殼、剝落,、失去保護作用的,，應周期性地進行保養(yǎng),；上述木構(gòu)件整件或零件拆除，應油漆,。

2．鋼門窗,、鐵曬衣架、鐵皮水落管,、鐵皮屋面,、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件(鐵柵,、鐵欄桿,、鐵門等)，其油漆起殼,、剝落或鐵件銹蝕,，應除銹、刷除銹涂料或油漆,。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養(yǎng)周期一般為3—5年,。

3．木樓地板原油脫落的，一等房屋應重做,；二等以下房屋,，可視具體條件處理。

4．室內(nèi)墻面,、頂棚修繕時,，可刷新。其用料,，一等房屋可采用新型涂料,、膠白等，二等以下房屋,，刷石灰水。高級抹灰損壞,，應原樣修復,。

5．高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的,，應修補,，其色澤應盡量與原色一致。

七,、水,、電、衛(wèi),、暖設備工程

水,、電,、衛(wèi)、暖設備的修繕標準,，有以下四項：

1,，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規(guī)定,。原無分戶電表的,，除當?shù)亓碛幸?guī)定者外，一般可提供安裝服務,，但電表及附件應由用戶自備,；每一房間以一燈一插座為準，平時不予改裝,。

2．上,、下水及衛(wèi)生設備的損壞、堵塞及零件殘缺,，應修理配齊或疏通,，但人為損壞的，其費用由住戶自理,。原無衛(wèi)生設備的,，是否新裝按當?shù)匾?guī)定執(zhí)行。

3．附屬于多層,、高層住宅及其群體的壓力水箱,、污水管道及泵房、水塔,、水箱等損壞,，除與供水部門有專門協(xié)議外，均應負責修復,；原設計有缺陷或不合理的,，應改變設計，改道重裝,。水箱應定期清洗,。

4．電梯、暖氣,、管道,、鍋爐、通風等設備損壞時,，應及時修理,；零配件殘缺的，應配齊全,；長期不用且今后仍無使用價值的,，可拆除,。