《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失,。

一、房屋買賣合同中期待利益損失的認(rèn)定

期待利益是指當(dāng)事人依據(jù)合同約定而有權(quán)期待通過(guò)合同的履行而實(shí)現(xiàn)的權(quán)益,，通常表現(xiàn)為當(dāng)事人在合同得到正常履行時(shí)本來(lái)可以獲得的利益,。目前，我國(guó)合同法在對(duì)期待利益損失予以認(rèn)可的同時(shí),，也對(duì)其進(jìn)行了限制,，即期待利益損失“不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。因此,，在確定期待利益損失時(shí),，需把握三點(diǎn)：1、期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同,；2,、期待利益損失系因違約方的違約造成的損失；3,、期待利益損失為違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失,。

二、房屋買賣合同中期待利益損失的計(jì)算

在確定原告存在期待利益損失的情況下,，如何計(jì)算期待利益損失,？由于《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定得較為原則，因此司法實(shí)踐中做法不一,。在合同雙方當(dāng)事人無(wú)約定的情況下,，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，如果按資金占用損失計(jì)算,，即按銀行同期貸款利率來(lái)計(jì)算守約方的損失,，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益,，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡,，從而可能出現(xiàn)鼓勵(lì)違約行為的負(fù)面價(jià)值導(dǎo)向，采用此種方法計(jì)算損失有違法律的基本原則,，應(yīng)予糾正,。為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)信用的交易原則,，維護(hù)社會(huì)公平正義,，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時(shí)提出解除合同時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值與購(gòu)買成本之間的差額來(lái)確定損失賠償額較為公平合理,。

三、房屋買賣合同中優(yōu)惠價(jià)款的期待利益損失

在買賣合同中,，對(duì)于一些大額資金的買賣,，出賣人出于銷售業(yè)務(wù)及時(shí)完成、大額資金迅速回籠等目的,，往往與買受人在合同中明確約定優(yōu)惠條款,，即，買受人只要按合同約定及時(shí)支付相當(dāng)數(shù)額的資金,，就會(huì)享受比原市場(chǎng)價(jià)格較低的優(yōu)惠價(jià),。這種銷售模式在商品房銷售中尤為普遍。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約不交房,，導(dǎo)致已按合同約定支付優(yōu)惠后購(gòu)房款的買受人解除合同的,，優(yōu)惠差價(jià)構(gòu)成買受人的期待利益。1,、從履行利益而言,，如果雙方履行了買賣合同，購(gòu)買方享受打折后的優(yōu)惠價(jià)款明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià),，購(gòu)買者而言減少了成本,，同時(shí)因雙方在合同中有約定，故而優(yōu)惠價(jià)款數(shù)額是明確的,。2、從預(yù)見(jiàn)時(shí)間而言,，在簽訂合同時(shí)雙方特別是房地產(chǎn)銷售一方均預(yù)見(jiàn)到該項(xiàng)利益,。其優(yōu)惠條件以及優(yōu)惠的內(nèi)容，是建立在已有深入,、詳盡的認(rèn)識(shí)和充分分析的基礎(chǔ)上,。即出賣方在簽訂合同時(shí)更能準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)違約對(duì)雙方產(chǎn)生的損失后果。3,、對(duì)于買受人而言,，合同履行前的常態(tài)是擁有用于購(gòu)買標(biāo)的物的人民幣，在其支付了人民幣卻未得到標(biāo)的物,，其明顯損失是已付貨款的利息,。同時(shí)，其還另存隱形損失,，即如果其需要另行購(gòu)買相同標(biāo)的物,，往往未必能享受到相同的優(yōu)惠，而是需要花去高于優(yōu)惠價(jià)的市場(chǎng)價(jià),。