第一章 總則

第一條

為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序,，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法,。

第二條

在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,，實施房地產(chǎn)管理,，應當遵守本法。

本法所稱房屋,，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物,。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設施,、房屋建設的行為,。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃,。

第三條

國家依法實行國有土地有償,、有限期使用制度,。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外,。

第四條

國家根據(jù)社會,、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設,，逐步改善居民的居住條件,。

第五條

房地產(chǎn)權(quán)利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅,。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護,，任何單位和個人不得侵犯。

第六條

國務院建設行政主管部門,、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分,，各司其職，密切配合,，管理全國房地產(chǎn)工作,。

縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理,、土地管理部門的機構(gòu)設置及其職權(quán)由省、自治區(qū),、直轄市人民政府確定,。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓

第七條

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

第八條

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓,。

第九條

土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃,。

第十條

縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,，按照國務院規(guī)定,，報國務院或者省級人民政府批準。

第十一條

土地使用權(quán)出讓,，由市,、縣人民政府有計劃、有步驟地進行,。出讓的每幅地塊,、用途、年限和其他條件,，由市,、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設,、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后,，由市,、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限,，由直轄市人民政府規(guī)定,。

第十二條

土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣,、招標或者雙方協(xié)議的方式,。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,，有條件的,，必須采取拍賣、招標方式,；沒有條件,，不能采取拍賣、招標方式的,，可以采取雙方協(xié)議的方式,。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定,。

第十四條 土地使用權(quán)出讓,，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市,、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂,。

第十五條

土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金,；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償,。

第十六條

土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,，提供出讓的土地,；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同,，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金,，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十七條

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,，必須取得出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十八條

土地使用權(quán)出讓金應當全部上繳財政,，列入預算,，用于城市基礎(chǔ)設施建設和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定,。

第十九條

國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下,，根據(jù)社會公共利益的需要,，可以依照法律程序提前收回,，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止,。

第二十一條

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的,，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥

第二十二條

土地使用權(quán)劃撥,，是指縣級以上人民政府依法批準,，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，沒有使用期限的限制。

第二十三條

下列建設用地的土地使用權(quán),，確屬必需的,，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設施用地和公益事業(yè)用地,；

 

（三）國家重點扶持的能源,、交通、水利等項目用地,；

（四）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條

房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃,，按照經(jīng)濟效益,、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,，實行全面規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設,。

第二十五條

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地,。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的,，可以無償收回土地使用權(quán),；但是，因不可抗力或者政府,、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外,。

第二十六條

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工,，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范,。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用,。

第二十七條

依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，作價入股，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),。

第二十八條

國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。

第二十九條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu),；

（二）有固定的經(jīng)營場所,；

（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員,；

 

（五）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，應當向工商行政管理部門申請設立登記,。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記,，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記,。

設立有限責任公司,、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,，還應當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案,。

第三十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關(guān)規(guī)定,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應,，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定,，按期投入資金，用于項目建設,。

第四章 房地產(chǎn)交易

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十一條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,、抵押,。

第三十二條

基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布,。具體辦法由國務院規(guī)定,。

第三十三條 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估,，應當遵循公正,、公平、公開的原則,，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序,，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估,。

第三十四條 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、抵押,，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣,、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為,。

第三十七條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的,；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；

（三）依法收回土地使用權(quán)的,；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；

（五）權(quán)屬有爭議的,；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。

第三十八條

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設工程的,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件,。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書,。

第三十九條

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定,，報有批準權(quán)的人民政府審批,。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利,、義務隨之轉(zhuǎn)移,。

第四十二條

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限,。

第四十三條

以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市,、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,。

第四十四條 商品房預售,，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書,；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證,；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明,。

商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。

商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設,。

第四十五條

商品房預售的,，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定,。

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押　

第四十六條

房地產(chǎn)抵押,，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償,。

第四十七條

依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán),。

以出讓方式取得的土地使用權(quán),，可以設定抵押權(quán)。

第四十八條

房地產(chǎn)抵押,，應當憑土地使用權(quán)證書,、房屋所有權(quán)證書辦理。

第四十九條

房地產(chǎn)抵押,，抵押人和抵押權(quán)人應當簽訂書面抵押合同,。

第五十條

設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,。

第五十一條

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn),。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。

第四節(jié) 房屋租賃

第五十二條

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為,。

第五十三條

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,，約定租賃期限,、租賃用途、租賃價格,、修繕責任等條款,，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案,。

第五十四條

住宅用房的租賃,，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn),、經(jīng)營活動的,，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條

以營利為目的,，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定,。

第五節(jié) 中介服務機構(gòu)

第五十六條

房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu),、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等,。

第五十七條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu),；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費,；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員,；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu),，應當向工商行政管理部門申請設立登記,，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè),。

第五十八條 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度,。

第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書,。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記,，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書,。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書,。

法律另有規(guī)定的,，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理,。

第六十一條

房地產(chǎn)抵押時,，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記,。

第六十二條

經(jīng)省,、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的,，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,，依照本法第六十條的規(guī)定,，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書,。

第六章 法律責任

第六十三條

違反本法第十條,、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分,。

第六十四條

違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的,，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動,，沒收違法所得,，可以并處罰款。

第六十五條

違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得,，可以并處罰款。

第六十六條

違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金,，沒收違法所得，可以并處罰款,。

第六十七條

違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的,，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得,，可以并處罰款,。

第六十八條

違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的,，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動,，沒收違法所得，可以并處罰款,。

第六十九條

沒有法律,、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的,，上級機關(guān)應當責令退回所收取的錢款,；情節(jié)嚴重的，由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分,。

第七十條

房產(chǎn)管理部門,、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的,，給予行政處分,。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利,，索取他人財物,，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的,，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任,；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章 附則

第七十一條

在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),，從事房地產(chǎn)開發(fā),、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行,。