一,、了解開發(fā)商的主體資格

開發(fā)商主體資格直接關(guān)系到購房者的合法權(quán)益，應(yīng)查驗五證：

1,、土地使用權(quán)證,。應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。居民用地為70年,；工業(yè)用地為50年,；教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地為50年,；商業(yè),、旅游、娛樂用地為40年,；綜合或者其他用地為50年,。查驗土地使用權(quán)有無查封、抵押的情況,，如有抵押情形,，根椐《物權(quán)法》一百八十二條，土地使用權(quán)抵押,，土地上房產(chǎn)應(yīng)一并抵押,，出現(xiàn)此種情形，可能導(dǎo)致購房合同無效,。

2,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該證件是辦理土地許可證的前提,，開發(fā)用地的實際用途,、性質(zhì)、界限,、容積率等應(yīng)與開發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符,。

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。開發(fā)商如果沒有取得該證件,，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的,，將來無法取得房產(chǎn)證,。城市規(guī)劃部門有權(quán)責(zé)令開發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收,。

4,、建設(shè)工程施工許可證。該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件,，沒有該證,，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證,。

5、商品房預(yù)售許可證或者銷售許可證,。該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件,，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房,。(1)注意該證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一個單位,；(2)注意該證件是否包含所要購買的樓盤；(3)查驗該證件是否存在轉(zhuǎn)借,、冒用他人許可證的情形,。

3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過錯做出的,，則不能認(rèn)定為不可抗力,，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建,、改變?nèi)莘e率等,。

二、房屋面積條款

建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同（開發(fā)商提供）第五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定,，有的約定為“按房屋產(chǎn)權(quán)證面積進(jìn)行據(jù)實結(jié)算,，多退少補(bǔ)”，一般情況下期房的暫測面積與實測面積誤差率不大時不會出現(xiàn)糾紛,，但當(dāng)誤差率較大時,，購房者就要補(bǔ)交較多的房屋差價款。二是按《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項,，此種約定更有利于平衡各方利益,。即面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房,，買受人不退房的,，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足,；超出3%部分的房價款由了出賣人承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸買受人

三、商品房交鑰匙應(yīng)注意的問題

商品房具備建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第八條及第十四條規(guī)定的交付使用條件,，開發(fā)商應(yīng)書面通知購房者辦理交付手續(xù),。購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定對住宅設(shè)備,、設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋各主要方面逐項進(jìn)行驗收,，同時，開發(fā)商應(yīng)向購房者出示并提供該合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》,、房地產(chǎn)管理測繪部門實測房屋面積數(shù)據(jù),、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件,。