二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過買賣,、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過程,。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款,，賣方將房屋交付給買家,，并辦理過戶登記的過程。二手房買賣流程比較復(fù)雜,，具體辦理流程和需提交的材料包括以下幾個(gè)方面：

一,、辦理流程：

1.購房資格核驗(yàn)（住宅類）；

2.網(wǎng)簽合同,；

3.地稅部門核定契稅,；

4.房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證,；

二,、提交材料：

1.登記申請(qǐng)書原件（受理窗口提供）；

2.申請(qǐng)人身份證明,；

3.房屋所有權(quán)證原件,；

4.網(wǎng)上簽約的北京市存量房買賣合同原件；

5.買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的,，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件,；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件,；

6.契稅完稅或減免稅憑證原件,；

7.房屋所有權(quán)證上的房屋登記表,、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份；

8.其他資料：

（1）住宅類房屋買賣的,，還需提供購房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明,、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件,；

（2）央產(chǎn)已購共有住房轉(zhuǎn)移的,，還應(yīng)提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件；

（3）已購經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的,，不得按市場價(jià)出售，確需出售的,，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件,；滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權(quán)的證明,；

（4）補(bǔ)交土地出讓金的證明,；

（5）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房價(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件,；

（6）國有土地使用證（整宗房產(chǎn)的）,；

（7）整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件,；

（8）商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的,，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。

三,、身份證明：

1.本市居民：二代居民身份證（未成年人申請(qǐng)房屋登記可提供戶口簿）,；

2.外省市居民：二代居民身份證，未成年人申請(qǐng)房屋登記可提供戶口簿,；

3.軍人：二代居民身份證,。或軍官證,，或文職干部證,，或士兵證，或?qū)W員證,，或軍官退休證,，或文職干部退休證，或離休干部榮譽(yù)證,；

4.港澳居民：香港特別行政區(qū)護(hù)照,，或港澳居民往來內(nèi)地通行證，或港澳同胞回鄉(xiāng)證,，或居民身份證,；

5.臺(tái)灣同胞：臺(tái)灣同胞來往大陸通行證,、旅行證或經(jīng)確認(rèn)的居民身份證明；

6.華僑：中華人民共和國護(hù)照和國外長期居留身份證件,；

7.外籍人士：經(jīng)公證認(rèn)證的身份證明或護(hù)照和外籍人士在中國的居留證件（無外國人居留證件的,，提交中國公證機(jī)構(gòu)共證的護(hù)照中文譯本原件）；

8.境內(nèi)法人：《組織機(jī)構(gòu)代碼證,；沒有《組織機(jī)構(gòu)代碼證》的,，可提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《事業(yè)單位法人證書》,、《社會(huì)團(tuán)體法人登記證書》等,；

9.境外法人、其他組織：經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證,，或注冊(cè)證書,，或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件及有關(guān)部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支,、代表機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者登記證書,；外國法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證,；認(rèn)證后的以上文件,，不再核驗(yàn)原件。

四,、委托證明：

1.委托代理人登記的,，提交授權(quán)委托書原件、委托人身份證明,、受托人身份證明,；授權(quán)委托書中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確,；授權(quán)委托書經(jīng)公證的,，可不再核對(duì)委托人的身份證明原件；

2.轉(zhuǎn)讓為自然人的,，委托書應(yīng)公證,；

3.境外法人、其他組織,、個(gè)人的委托書,、有關(guān)登記材料應(yīng)公證,。香港出具的公證書,，應(yīng)由中國法律服務(wù)（香港）有限公司加蓋轉(zhuǎn)遞專用章；臺(tái)灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn),；外國申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,，其授權(quán)委托書,、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公證。在外國公證的證明文件,，需要中國駐該國使,、領(lǐng)館認(rèn)證；與中國沒有外交關(guān)系的國家,，由該國和中國都有外交關(guān)系的第三國的中國使,、領(lǐng)館認(rèn)證；

4.無（限制）民事行為能力人的房屋登記,，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng),，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿（未成年人）,、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿,，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件；

5.因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的,，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件,；

6.當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件,；

7.登記申請(qǐng)材料是外文的,，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件；

8.出賣房屋的單位和個(gè)人,，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件,。房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,。

五,、注意事項(xiàng)：

在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：

1.進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份,。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,，該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意。

2.簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任,。

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）__日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí),。

3.必須標(biāo)明付款,、過戶時(shí)間,。

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付,，因此,，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間,。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。

4.必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間,。

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題,，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水,、電,、煤氣、物業(yè),、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日,。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易,，對(duì)于物業(yè),、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改,，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5.與中介公司簽訂合同時(shí),，必須有代理費(fèi)明細(xì)單,。

隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利,。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心,。買賣雙方在簽訂合同時(shí),，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6.通過中介公司購房必須要求與房主見面,。

經(jīng)紀(jì)公司推出“收購”業(yè)務(wù),，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后,，還會(huì)帶其他客戶看房,，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲,。故本報(bào)提醒消費(fèi)者,，此時(shí)您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí),，就會(huì)揭穿其不軌行為,。

7.必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議。

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,，或需要進(jìn)一步約定時(shí),，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩,。

六,、買賣流程：

1.看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格,、付款方式,、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付,；

2.查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)查房檔案,；

3.簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金,、首期款,、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間,、贖樓費(fèi)用,、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式,、交房日期,、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例,、違約責(zé)任,，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,，把上述內(nèi)容寫入合同,，支付定金給中介公司。

4.賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證,，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù),；

5.資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆,，都沒看清楚,，只是忙著簽名），買方向銀行提出貸款申請(qǐng),，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司）,；

6.贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓,，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保,，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)；

7.房屋過戶,；

8.買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些,，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,，銀行把首期款給賣方,，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,；

9.交房：買賣雙方辦理房屋交接,，水、電等過戶,，買方領(lǐng)鑰匙,。

七、二手房按揭：

1. 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司,，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢,，確定貸款方案。

2. 查詢公積金（如需公積金貸款）與賣方確定購房意向后,，借款人提供公積金帳號(hào),，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限,。

3.簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同,。

4.準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料,，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房價(jià)評(píng)估,；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

5.簽貸款協(xié)議,，公證,，保險(xiǎn)按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后,，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證,，同時(shí)收取費(fèi)用,，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

6.辦理房屋過戶和抵押手續(xù)借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù),，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行,。

7.辦理房產(chǎn)證和抵押證明貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行,。

8.銀行放款銀行在收到借款人的以上兩證后,，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。