一,、案情介紹

2011年10月28日,，百富琪商業(yè)廣場(chǎng)竣工驗(yàn)收,。2013年6月2日，安鋇佳公司與昆明力邦房屋拆遷有限公司（以下簡(jiǎn)稱力邦公司）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》,，將百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一,、二層商鋪出租給力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止,。2013年8月21日,，安鋇佳公司（甲方）與洪秀鳳（乙方）簽訂兩份《商品房購(gòu)銷合同》，就洪秀鳳購(gòu)買安鋇佳公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一,、二層商鋪的具體事項(xiàng)進(jìn)行了約定,。001號(hào)《商品房購(gòu)銷合同》約定：一層商業(yè)用房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，該商品房套內(nèi)建筑面積為3143.02平方米,，單價(jià)為每平方米2萬(wàn)元（已包含分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的價(jià)格）,，總金額62860400元；乙方應(yīng)在2013年8月18日前支付56574360元,，2014年1月20日前支付6286040元,；交房時(shí)間為2013年12月14日；甲方逾期交房,，自交房時(shí)間屆滿次日起至實(shí)際交房之日止30天內(nèi),，按每天314302元向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行,。逾期30天后,，甲方按購(gòu)房款總金額的千分之五支付違約金，合同繼續(xù)履行,。002號(hào)《商品房購(gòu)銷合同》約定：二層商業(yè)用房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),，該商品房套內(nèi)建筑面積為3601.29平方米，單價(jià)為每平方米9869元（已包含分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的價(jià)格）,，總金額35541130元,；乙方應(yīng)在2013年8月18日前支付31987017元，2014年1月20日前支付3554113元,；交房時(shí)間和違約責(zé)任與001號(hào)合同約定相同,。同日，雙方當(dāng)事人對(duì)上述兩份合同進(jìn)行了登記備案,。安鋇佳公司于2013年8月14日出具付款委托書(shū),，委托洪秀鳳將購(gòu)房款9840萬(wàn)元匯至張曉霞及該公司賬戶。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司昆明吳井路支行銀行卡取款業(yè)務(wù)回單記載,，張曉霞于2013年8月21日向吳基協(xié)賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)款1840萬(wàn)元,。2013年8月21日，安鋇佳公司出具十張收據(jù)，載明內(nèi)容為收到洪秀鳳購(gòu)房款共計(jì)9840萬(wàn)元,。2013年8月26日,、9月18日，張曉霞向洪秀鳳匯款各368萬(wàn)元,，款項(xiàng)用途一欄均記載為私人匯款,。洪秀鳳按照安鋇佳公司出具的付款委托書(shū)載明的收款賬戶，于當(dāng)日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向安鋇佳公司匯款56574360元和22825640元,，同時(shí)還向安鋇佳公司法定代表人張曉霞匯款1900萬(wàn)元，共計(jì)匯款9840萬(wàn)元,。安鋇佳公司向洪秀鳳出具十張收據(jù),，每張金額984萬(wàn)元，共計(jì)9840萬(wàn)元,。2013年8月26日,、9月18日，張曉霞向洪秀鳳各匯款368萬(wàn)元,。

原告洪秀鳳請(qǐng)求：1,、判令安鋇佳公司交付昆明百富琪商業(yè)廣場(chǎng)a幢一層和二層整層商鋪，并于交付之日起40日內(nèi)協(xié)助洪秀鳳辦理所有權(quán)證,；2,、判令安鋇佳公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付違約金19350128元,；3,、案件受理費(fèi)、律師費(fèi)（300萬(wàn)元）等相關(guān)費(fèi)用由安鋇佳公司承擔(dān),。

二,、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)；

2.安鋇佳公司應(yīng)否向洪秀鳳交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記,；

3.安鋇佳公司應(yīng)否以及如何承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,，應(yīng)否承擔(dān)洪秀鳳支付的律師費(fèi)。

三,、 法律分析

1.關(guān)于雙方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)問(wèn)題

民事法律關(guān)系是民事法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系過(guò)程中形成的民事主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。除基于法律特別規(guī)定，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生,、變更,、消滅，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致才能形成,。判斷民事主體根據(jù)法律規(guī)范建立一定法律關(guān)系時(shí)所形成的一致意思表示,，目的在于明晰當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的邊界、內(nèi)容。一項(xiàng)民事交易特別是類似本案重大交易的達(dá)成,，往往存在復(fù)雜的背景,，并非一蹴而就且一成不變。當(dāng)事人的意思表示于此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見(jiàn),。有些已經(jīng)通過(guò)合同確立的交易行為,，恰恰也經(jīng)歷過(guò)當(dāng)事人對(duì)法律關(guān)系性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過(guò)程。而基于各自訴訟利益考量,，當(dāng)事人交易形成過(guò)程中的細(xì)節(jié)并不都能獲得有效訴訟證據(jù)的支撐,。合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù),。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》有關(guān)證據(jù)證明力認(rèn)定原則的規(guī)定,，其應(yīng)作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對(duì)于傳來(lái)證據(jù),、間接證據(jù)所具有的較高證明力,。僅可在確有充分證據(jù)證明當(dāng)事人實(shí)際履行行為與書(shū)面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時(shí)，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì),。亦即,，除在基于特定法政策考量，有必要在書(shū)面證據(jù)之外對(duì)相關(guān)事實(shí)予以進(jìn)一步查證等情形,，推翻書(shū)面證據(jù)之證明力應(yīng)僅屬例外,。民事訴訟中的案件事實(shí)，應(yīng)為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實(shí),。此外,，透過(guò)解釋確定爭(zhēng)議法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)秉持使?fàn)幾h法律關(guān)系項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)更加清楚,，而不是更加模糊的基本價(jià)值取向,。在沒(méi)有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映,，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn),。此外，即便在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場(chǎng)合,，也應(yīng)朝著有利于書(shū)面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定,，藉此傳達(dá)和樹(shù)立重諾守信的價(jià)值導(dǎo)向。綜上,，若要否定書(shū)面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系,，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書(shū)面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（二）》規(guī)定,，“交易習(xí)慣”是指,，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的,，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域,、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法,?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》針對(duì)“交易習(xí)慣”問(wèn)題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補(bǔ)充當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容,，增強(qiáng)當(dāng)事人合同權(quán)利義務(wù)的確定性,。而本案并不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足的問(wèn)題,。在前述立法意旨之外,，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎,。首先，關(guān)于房屋交付時(shí)間問(wèn)題,。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報(bào)批即行出售的事實(shí),，在此情況下，當(dāng)事人約定在合同簽訂之日后近四個(gè)月時(shí)交付房產(chǎn),。而即便不考慮前述事實(shí),，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習(xí)慣”,，有無(wú)必要乃至是否形成“交易習(xí)慣”,，同類一般交易判斷是否已經(jīng)形成普遍共識(shí)，尚存較大疑問(wèn),。其次,，關(guān)于房屋價(jià)格問(wèn)題。拋開(kāi)此節(jié)是否屬于“交易習(xí)慣”的問(wèn)題,，對(duì)不合理低價(jià)的判斷,，亦須以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)公布的同等房地產(chǎn)之價(jià)格信息為參考依據(jù)。雖安鋇佳公司稱對(duì)其法定代表人張曉霞與張琳婕是否為親屬關(guān)系不得而知,，但其確認(rèn)張琳婕同張傳文（與張曉霞戶籍遷移時(shí)間,、原因，遷出及遷入地均相同）身份證號(hào)相同的事實(shí),。張琳婕與安鋇佳公司《商品房購(gòu)銷合同》的備案登記,，已于2014年4月22日因退房原因被注銷。此外,，至本案當(dāng)事人簽約時(shí)（2013年8月21日）,，昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見(jiàn)已經(jīng)在當(dāng)?shù)厥┬校?011年1月1日生效）,。根據(jù)該意見(jiàn)的前述相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)定洪秀鳳所持本案交易價(jià)格符合合理區(qū)間的主張成立,。再次,，關(guān)于付款問(wèn)題。案涉合同約定的購(gòu)房款支付方式為分期支付,，但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領(lǐng)給付的共同作用下,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習(xí)慣相悖,，理?yè)?jù)尚不充分,。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款1900萬(wàn)元，也符合該公司所出具付款委托書(shū)的要求,。購(gòu)房發(fā)票系當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)變更登記過(guò)程中所必需,。對(duì)本案736萬(wàn)元款項(xiàng)性質(zhì)，雙方所述均無(wú)合同依據(jù)且無(wú)其他證據(jù)佐證,。然據(jù)前所述及,，也不宜基此通過(guò)解釋和推斷得出推翻書(shū)面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。最后,，關(guān)于借貸法律關(guān)系問(wèn)題,。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過(guò)程中,，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷,，但在沒(méi)有任何直接證據(jù)證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且安鋇佳公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下,，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系,，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)。本案庭審時(shí),，當(dāng)庭播放了沈漢卿與安鋇佳公司法定代表人張曉霞于2014年11月10日的通話錄音,。其時(shí)，安鋇佳公司所持抗辯意見(jiàn)已經(jīng)固定,，但安鋇佳公司法定代表人張曉霞在通話中對(duì)洪秀鳳之購(gòu)房人身份卻是認(rèn)可的,。至于安鋇佳公司主張支付吳基協(xié)的1840萬(wàn)元系其所歸還的借款本金問(wèn)題，因其未提供任何證據(jù)支持,，本院難予采信,。如有爭(zhēng)議，當(dāng)事人可另循法律途徑解決,。證明標(biāo)準(zhǔn)是負(fù)擔(dān)證明責(zé)任的人提供證據(jù)證明其所主張法律事實(shí)所要達(dá)到的證明程度,。本案中，洪秀鳳已經(jīng)完成雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系的舉證證明責(zé)任,，安鋇佳公司主張其與洪秀鳳之間存在民間借貸法律關(guān)系,。按照《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞的解釋》規(guī)定,，安鋇佳公司之舉證應(yīng)當(dāng)在證明力上足以使人民法院確信該待證事實(shí)的存在具有高度可能性。而基于前述,，安鋇佳公司為反駁洪秀鳳所主張事實(shí)所作舉證,，沒(méi)有達(dá)到高度可能性之證明標(biāo)準(zhǔn)。較之高度可能性這一一般證明標(biāo)準(zhǔn)而言,，合理懷疑排除屬于特殊證明標(biāo)準(zhǔn),。《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞的解釋》對(duì)排除合理懷疑原則適用的特殊類型民事案件范圍有明確規(guī)定,。

2.關(guān)于安鋇佳公司應(yīng)否向洪秀鳳交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的問(wèn)題

安鋇佳公司與洪秀鳳所簽兩份《商品房購(gòu)銷合同》,，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定有效,。《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,，依法成立的合同,，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。在洪秀鳳已經(jīng)按約支付全部?jī)r(jià)款的情況下,，安鋇佳公司應(yīng)當(dāng)依法按約向洪秀鳳交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記。百富琪商業(yè)廣場(chǎng)存在違規(guī)超建的事實(shí),，但該行政違法并不針對(duì)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)，安鋇佳公司向洪秀鳳交付房產(chǎn)并不存在法律上和事實(shí)上的障礙,，對(duì)洪秀鳳有關(guān)安鋇佳公司交付案涉房產(chǎn)的訴請(qǐng),，本院予以支持。而因前述行政違法行為構(gòu)成案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記之法律障礙,，于本案中直接判決安鋇佳公司履行辦理所有權(quán)變更登記義務(wù)并不妥當(dāng),。安鋇佳公司應(yīng)在相關(guān)行政違法事項(xiàng)消除后，協(xié)助洪秀鳳辦理所有權(quán)變更登記,。后續(xù)事項(xiàng)如因新的事實(shí)出現(xiàn)而再起爭(zhēng)議,，洪秀鳳可另循法律途徑解決。

3.關(guān)于安鋇佳公司應(yīng)否以及如何承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,，應(yīng)否承擔(dān)洪秀鳳支付的律師費(fèi)的問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。本案中，安鋇佳公司逾期交房構(gòu)成違約,，理應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。按照雙方當(dāng)事人有關(guān)安鋇佳公司逾期交房違約責(zé)任的約定,，安鋇佳公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元,；35541130元×5‰=177705.65元,；以上合計(jì)19350127.65元。洪秀鳳要求安鋇佳公司承擔(dān)19350128元的違約責(zé)任有合同依據(jù),?？紤]到洪秀鳳對(duì)其收取的736萬(wàn)元款項(xiàng)性質(zhì)的主張未能提供充分證據(jù)，為更好平衡當(dāng)事人利益,，該款可從違約金總額中予以相應(yīng)扣減,。據(jù)此，安鋇佳公司應(yīng)向洪秀鳳支付違約金11990128元,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,。律師費(fèi)300萬(wàn)元的支出，并非洪秀鳳主張權(quán)利必然發(fā)生的費(fèi)用,，在當(dāng)事人對(duì)此并無(wú)特別約定的情況下,，洪秀鳳亦未充分證明該損失額與安鋇佳公司違約行為之間的直接因果關(guān)系，故對(duì)洪秀鳳此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,，本院不予支持,。

四、裁判結(jié)果

1.昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向洪秀鳳交付百富琪商業(yè)廣場(chǎng)一層,、二層商業(yè)用房,；

2.昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于百富琪商業(yè)廣場(chǎng)所涉行政違法事項(xiàng)消除后四十日內(nèi)協(xié)助洪秀鳳辦理一層、二層商業(yè)用房所有權(quán)變更登記,；

3.昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向洪秀鳳支付違約金11990128元,；

4.駁回洪秀鳳的其他訴訟請(qǐng)求。

昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)共計(jì)1261116.60元,，由昆明安鋇佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān),。

五、裁判依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條,；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第七條,；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第一百零八條；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第一百零九條,；《中華人民共和國(guó)合同法》第八條,。