房屋買賣合同看起來(lái)雖是薄薄的幾張紙，但卻有不小的“重量”,，每當(dāng)發(fā)生房產(chǎn)糾紛時(shí),，買賣合同都會(huì)是重要的證據(jù)，那么簽訂房屋買賣合同時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢?

一,、房屋買賣合同注意應(yīng)注意什么細(xì)節(jié)

(一)首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證,、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證,、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證,。

(二)使用規(guī)范的合同文本。許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》,，交一筆訂金,。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛,。

(三)查驗(yàn)有關(guān)證明文件,。買期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi),，買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》,。

(四)買期房要注意建筑面積的約定。在填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外,，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e,。

(五)買期房要約定交房條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,。

(六)簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題,。購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容,，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件,。因?yàn)檫@兩書(shū)都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,，因此特別要注意,。

(七)簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司,，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。這是購(gòu)房者很容易忽略的內(nèi)容,，要注意防止物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi),。

(八)注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任,。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式,、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說(shuō)明,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬,、物業(yè)管理等,。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充,。

(九)注意約定違約責(zé)任。這部分合約應(yīng)包括：簽約后購(gòu)房者要求退房,、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房,，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

二,、房屋交易時(shí)如何防范風(fēng)險(xiǎn)?

(一)核查相關(guān)證件,。購(gòu)房者一般都知道買房時(shí)要看“五證”，但卻忽略其內(nèi)容或無(wú)法判斷其真實(shí)性,。購(gòu)房者對(duì)證書(shū)的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi),，要具體到樓號(hào)?！秶?guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”,，而不是“劃撥”。所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建,。所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開(kāi)發(fā)的房屋,。

(二)為防止延期交房情況的發(fā)生，購(gòu)房者在購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商交房期限要詳細(xì)約定：開(kāi)發(fā)商應(yīng)于某某期限將合同約定的房屋交給購(gòu)房者,。如屆時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法交房,，購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，允許開(kāi)發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房,。但開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任,，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。

如寬限期滿,，開(kāi)發(fā)商仍不能交房,，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息,，并支付違約金,。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算,，但一般不能超過(guò)所交房款的20%。

(三)在房屋買賣中,，購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際房屋面積與合同書(shū)中規(guī)定的面積之間的誤差與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛,。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚后再簽訂合同。關(guān)于面積誤差問(wèn)題,，買賣雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該約定實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積存在一定范圍(如3%)內(nèi)的誤差,，不視為賣方違約，但雙方應(yīng)按實(shí)測(cè)面積和合同約定的單價(jià)重新結(jié)算,，多退少補(bǔ);若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)一定范圍(如3%)應(yīng)視為賣方違約,，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(四)物業(yè)管理是購(gòu)房者長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問(wèn)題,，購(gòu)房者在完成購(gòu)房手續(xù)后入住前,，要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理,，并享受管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù),。因此，在簽訂管理公約時(shí),，購(gòu)房者一定要明確雙方的權(quán)利和義務(wù),。購(gòu)房者是合同的一方，完全有權(quán)利修改管理公約的有關(guān)條款,，并且有權(quán)利保留和選聘新的物業(yè)管理公司的權(quán)利,。同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)保留對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán),。雖然在入住前簽訂管理公約時(shí)購(gòu)房者無(wú)法立即選擇物業(yè)管理公司,，但保留在一定期限(如1年)后選擇新的管理公司的權(quán)利，以使損失減小到最小程度,。

房屋交易也就是房屋買賣,，因此簽訂的合同也就是房屋買賣合同，該合同能夠在一定程度上為當(dāng)事人的利益提供保障,，但前提是簽訂的房屋交易合同一定要是具有法律效力的,。此外，不管是在簽訂交易合同之前,，還是簽訂交易合同過(guò)程中,，甚至是簽訂了合同之后，對(duì)于當(dāng)事人來(lái)講都有需要注意的地方,。

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