《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定,，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握,，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,，或者履行合同存在重大瑕疵。
一,、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定
從合同法理的角度而言,，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn),。誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：
1,、根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí),，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,。
2,、誠(chéng)實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系,。
3、誠(chéng)實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán),，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利,。因此，在司法實(shí)踐中,，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由,，主要通過(guò)審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定的“正當(dāng)理由”,，應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,，或者履行合同有重大瑕疵,，或者業(yè)主不交費(fèi)用是基于正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼睦碛?，才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”,。
二、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費(fèi)：
1,、因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題還未交房,，物業(yè)費(fèi)是由開(kāi)發(fā)商繳納；
2,、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的,，全體業(yè)主可以拒交，但要有有力的證據(jù),；
3,、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；
4,、物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件,；
5、物業(yè)公司擅自增加的收費(fèi)項(xiàng)目,、擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。
三,、這幾個(gè)誤區(qū)一定要避開(kāi),！有的物業(yè)費(fèi)不能拒交
1、未居住使用可拒交物業(yè)費(fèi),，錯(cuò),！
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)一般包括清潔衛(wèi)生費(fèi)用,、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用等,。所以,，就算你買了房沒(méi)有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(fèi)(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費(fèi)的除外),。
2,、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費(fèi)，錯(cuò),！
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。所以,，只要業(yè)主委員會(huì)同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款,，且業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù),，就應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費(fèi)。
3,、原業(yè)主欠費(fèi)可拒交物業(yè)費(fèi),，錯(cuò)！
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后,，原業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)須及時(shí)補(bǔ)交，否則將影響新業(yè)主的正常居住,。
法律依據(jù)
1.《物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修訂)》
第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納,。
2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律,、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的,，人民法院應(yīng)予支持,。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持,。
第六條經(jīng)書面催交,，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,，人民法院應(yīng)予支持,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,，人民法院不予支持,。
3.《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)的通知》
22、有下列情形之一的,，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；
(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、重復(fù)收費(fèi)的,。