案例
2002年3月11日,某大型國有銀行支行與某航空機票公司簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》,借款金額3200萬元,借款期限為48個月,同時約定了貸款利息,。同日，某農(nóng)科大后勤集團公司,、數(shù)碼科技公司,、電子公司與銀行簽訂了《保證合同》,三方自愿為航空機票公司借款提供連帶責(zé)任保證。合同簽訂后,銀行依約履行了放款義務(wù),。2004年8月13日,趙某,、韓某夫婦又與銀行簽訂了《個人保證合同》,自愿為航空機票公司3200萬元借款提供連帶責(zé)任保證。
借款到期后,航空機票公司無力還款,銀行提起訴訟,，經(jīng)最高人民法院審理,，作出終審民事判決書。銀行遂依據(jù)判決書申請陜西省高級人民法院強制執(zhí)行。因被執(zhí)行人無可供執(zhí)行的財產(chǎn),，2009年11月9日陜西省高級人民法院作出裁定書終結(jié)了該案件的執(zhí)行程序,。
執(zhí)行過程中被執(zhí)行人韓某名下有房產(chǎn)一處被法院查封，續(xù)查封期限至2021年9月25日,。因該房屋系被執(zhí)行人韓某與趙某夫妻名下唯一住房,，針對該房產(chǎn)是否可以拍賣，有以下兩種觀點,。
一種觀點認為,，雖然韓某對主債務(wù)提供了個人連帶保證且經(jīng)法院判決因履行保證責(zé)任，但該房產(chǎn)畢竟是韓某夫妻名下唯一住房,，強制執(zhí)行拍賣容易引發(fā)社會矛盾,，也可能導(dǎo)致被執(zhí)行人無家可歸、生活苦難,，故不應(yīng)強制執(zhí)行,。
另一種觀點認為，唯一住房并不必然導(dǎo)致無法強制執(zhí)行,。該房產(chǎn)雖然是唯一住房,，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋狀況、居住情況及當(dāng)事人情況等綜合判斷,，在可以保障被執(zhí)行人基本生活所需的情況下,，對于可以執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)堅決強制執(zhí)行。
律師分析
被執(zhí)行人名下唯一住房的執(zhí)行問題一直是執(zhí)行案件中的老大難問題,，許多“老賴”以此作為擋箭牌拒絕執(zhí)行,，而法院執(zhí)行局面對唯一住房，往往也礙于各方面的原因難以執(zhí)行,，以至于案件久拖不決,。
最早在2004年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封,、扣押、凍結(jié)規(guī)定》)第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,?！睋?jù)此，有人便誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房,，就無法強制執(zhí)行,。實際上,，唯一住房和“生活所必需住房”有本質(zhì)區(qū)別，此條規(guī)定目的是保障被執(zhí)行人的基本生存權(quán),，并沒有否定唯一住房可以強制執(zhí)行,。
且根據(jù)該《查封、扣押,、凍結(jié)規(guī)定》第七條,，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,，可予以執(zhí)行。
如何判斷唯一住房是否屬于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬“生活所必需”住房呢,？
筆者認為,，是否屬于“生活所必需”住房應(yīng)當(dāng)綜合考量房屋和被執(zhí)行人的基本狀況確定。比如房屋的面積大小,、價值高低等是否超出了一般大眾的居住水平,，被執(zhí)行人是否實際使用該房屋，以及是否存在被執(zhí)行人喪失勞動能力,、無固定收入來源等強制執(zhí)行可能導(dǎo)致被執(zhí)行人基本生活困難的情形等,，對于超過“生活所必需”住房的應(yīng)當(dāng)堅決強制執(zhí)行，以保障債權(quán)人的合法權(quán)益,。
另外,，相關(guān)司法解釋也明確規(guī)定了雖然是唯一住房但仍可以執(zhí)行的幾種情況：2015年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一,，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的,；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后,，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋,，或者同意參照當(dāng)?shù)?a href=http://www.mzt333.com/flzs/5607.html >房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的,。
執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則
作者：張春光京東
執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起,，已經(jīng)給予三個月的寬限期,，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持,。
問題：唯一住房執(zhí)行時扣除的“5-8年租金”如何計算,？
筆者認為，計算租金時應(yīng)當(dāng)分別確定被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù),、當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準以及當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標準,，具體計算公式可以參考：租金=被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)×當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ先司娣e×當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金×5-8年。
明確了以上問題，再回到最開始的案例中,，關(guān)于該房屋是否可以強制執(zhí)行,，筆者認可第二種觀點。

本案中該被查封的房產(chǎn)在被執(zhí)行人韓某名下,，經(jīng)查詢屬于唯一住房,。但經(jīng)申請人銀行和法院實地調(diào)查，該房產(chǎn)韓某本人并未居住,，而是出借給其親友等人居住,，可見韓某應(yīng)另有其他居住場所，該房產(chǎn)不屬于唯一合法居住場所,。另外,，該房產(chǎn)位于西安市高新區(qū)繁華地段，面積163平米,，價值約四百萬元,，完全超出了維持生活必需的房屋的范疇。在申請人同意參照本地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金以保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)利的情況下,，不存在因拍賣該房產(chǎn)導(dǎo)致韓某基本居住權(quán)利無法保障的情形,，故該房屋依法可以強制執(zhí)行。
作者：王小平,，女,，上海市錦天城（西安）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。