人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財(cái)產(chǎn),，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制當(dāng)事人行使合同解除權(quán),，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪,。

案例索引

《德輔供應(yīng)鏈管理（香港）有限公司,、何燕申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2020）最高法民申2441號(hào)】
爭(zhēng)議焦點(diǎn)

預(yù)查封的效力是否及于限制當(dāng)事人行使合同解除權(quán)？

裁判意見
最高院認(rèn)為：

首先,，根據(jù)《最高人民法院,、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)的規(guī)定,，被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋,，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。該通知第十六條規(guī)定：“國(guó)土資源,、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記,。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的,，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記,，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算,?！睋?jù)此可知，預(yù)查封區(qū)別于正式查封,，預(yù)查封針對(duì)的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地,、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。本案預(yù)查封保全的僅是何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利,。只有在案涉房屋完成本登記,，何燕取得案涉房屋物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后,，才能對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣,、變賣、折價(jià),，以滿足德輔公司對(duì)何燕享有的債權(quán),。

其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力。本案中,，案涉房屋在辦理權(quán)屬變更登記前,，愷泰公司是該房屋權(quán)利人，何燕尚未取得該房屋所有權(quán)。何燕是否交清房屋價(jià)款以及是否實(shí)際占有該房屋,，均不是判斷該房屋權(quán)屬的依據(jù),。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預(yù)售合同后，辦理了預(yù)告登記,，但預(yù)告登記的效力在于限制或阻卻未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分,，以保證預(yù)告登記權(quán)利人將來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),。何燕作為預(yù)告登記權(quán)利人享有的是案涉商品房預(yù)售合同約定的條件成就時(shí)可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，其對(duì)案涉房屋并不享有物權(quán)。二審關(guān)于案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定符合法律規(guī)定,。同時(shí),，案涉商品房預(yù)售合同已經(jīng)何燕與愷泰公司協(xié)議解除，并得到人民法院確認(rèn),?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效,。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效,、被撤銷,、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’,。”據(jù)此,，何燕基于商品房預(yù)售合同對(duì)愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅，相應(yīng)的預(yù)告登記亦隨之失效,。何燕未能取得案涉房屋所有權(quán),，德輔公司要求執(zhí)行該房屋的主張沒有法律依據(jù)。

再次,，根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定,，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同,。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財(cái)產(chǎn),。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》,，不屬于處分財(cái)產(chǎn)的行為,。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán),，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪,。同時(shí)，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定,，商品房預(yù)售合同解除后,，愷泰公司向何燕退還已付購(gòu)房款。此時(shí),，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購(gòu)房款,，德輔公司可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。

復(fù)次,，愷泰公司再審審查中所提供證據(jù)顯示,，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態(tài)。結(jié)合上海市相關(guān)部門于2017年發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》《關(guān)于進(jìn)一步做好“類住宅”項(xiàng)目退房工作的通知》等實(shí)情,，不排除愷泰公司是基于上海市關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預(yù)售合同,。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時(shí)愷泰公司已知曉案涉房屋被預(yù)查封的情況，因此不能認(rèn)定愷泰公司對(duì)在《解除合同協(xié)議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據(jù)此約定履行義務(wù)等行為具有過錯(cuò),。德輔公司關(guān)于二審認(rèn)定愷泰公司不存在過錯(cuò)錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹怀闪ⅰ?br>
最后,，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人,，預(yù)查封效力并不及于愷泰公司對(duì)該房屋享有的權(quán)益,。二審判決適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零三條第一款關(guān)于“財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押,、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法,。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人”的規(guī)定,，對(duì)愷泰公司在簽訂《解除合同協(xié)議》時(shí)是否知曉案涉房屋被預(yù)查封的事實(shí)進(jìn)行判斷,，適用法律并無不當(dāng)。