一,、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查
出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí),，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán),。
二、土地出讓須符合政府規(guī)劃
國(guó)有土地使用權(quán)出讓的,，必須符合土地利用總體規(guī)劃,、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無(wú)效等情形,。
三,、土地使用權(quán)的出讓方式
對(duì)于商業(yè)、旅游,、娛樂(lè),、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài),、掛牌的方式出讓,，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。
四,、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式
1,、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市,、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂書(shū)面的土地使用權(quán)出讓合同,，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記。
2、出讓合同應(yīng)該包括地塊位置,、面積,、用途、容積率,、土地開(kāi)發(fā)程度,、出讓年限、投資強(qiáng)度(工業(yè)用地),、動(dòng)工及竣工時(shí)間,、支付出讓金的時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容,，條款內(nèi)容須清晰,、具體。同時(shí),，土地用途及相關(guān)條件能否變更,、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
五,、出讓價(jià)格
1,、注意無(wú)論是通過(guò)招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí),，出讓價(jià)格不得低于同類(lèi)用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無(wú)效條款。
2,、如果土地使用權(quán)出讓合同約定出讓價(jià)格不得低于同類(lèi)用地的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，出讓方或者受讓方可以請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格交納土地使用權(quán)出讓金,，如果受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)足出讓金,，受讓方有權(quán)請(qǐng)求解除合同并要求出讓方對(duì)由此造成的損失按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。
六,、合同公證
土地使用權(quán)出讓合同專業(yè)性較強(qiáng),，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟,，對(duì)合同內(nèi)容是否符合有關(guān)法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進(jìn)行公證,。
七、注意收回土地條件和時(shí)限
1,、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)明確規(guī)定收回土地的條件,，即使土地使用權(quán)出讓合同沒(méi)有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地,。
2,、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地,。
①超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。
②滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，可以無(wú)償收回土地使用權(quán),。
③因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外,。
因此,，受讓方應(yīng)注意土地使用權(quán)出讓合同約定的開(kāi)發(fā)時(shí)間，避免因自身原因延期開(kāi)工造成土地閑置,，達(dá)到收回土地的法定條件,，導(dǎo)致政府無(wú)償收回土地行為的發(fā)生。
八,、國(guó)有土地使用權(quán)出讓出讓方式
1,、國(guó)有土地使用權(quán)出讓招拍掛出讓
國(guó)土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)人指出，以下六類(lèi)土地必須納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍：供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地;其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;劃撥土地使用權(quán)改變用途,，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的;出讓土地使用權(quán)改變用途,，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的;依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

2,、國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓

以下五類(lèi)情形,，可協(xié)議出讓：供應(yīng)商業(yè)、旅游,、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地,，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)的;出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的;法律,、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形,。

協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價(jià)格爭(zhēng)議可提請(qǐng)裁決

針對(duì)此前協(xié)議出讓公開(kāi)程度不夠,，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國(guó)有土地在協(xié)議雙方達(dá)成一致后,，需將意向出讓地塊的位置,、用途、面積,、出讓年限,、土地使用條件、意向用地者,、擬出讓價(jià)格等信息在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示,。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止,。此外,，協(xié)議出讓結(jié)果也必須向社會(huì)公開(kāi)，接受監(jiān)督,。

隨著土地使用制度改革進(jìn)一步深化,，經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施將逐步實(shí)行有償使用，油田等礦業(yè)開(kāi)采用地也將逐步有償使用,，這些用地均具有獨(dú)占性和排他性,，在協(xié)議出讓過(guò)程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。如意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的,，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決,。

中低價(jià)位商品房條件寫(xiě)入土地出讓文件，違約將追究責(zé)任,?！兑?guī)范》要求，各地國(guó)土資源部門(mén)可以將已經(jīng)確定的中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例,、房屋銷(xiāo)售價(jià)格限制、銷(xiāo)售對(duì)象等條件寫(xiě)入地方土地出讓文件,，并向社會(huì)發(fā)布出讓公告,，只有符合條件的申請(qǐng)人才能參加土地公開(kāi)出讓。

此外,，公示的套型建筑限制、容積率,、綠地率,、項(xiàng)目開(kāi)工竣工時(shí)間、銷(xiāo)售對(duì)象條件,、銷(xiāo)售價(jià)格限制等內(nèi)容應(yīng)在國(guó)有土地使用出讓合同中予以約定,，并明確違約責(zé)任。合同履行中,，要求各地國(guó)土資源部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督檢查,，對(duì)受讓人不按出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的,，在有關(guān)部門(mén)依法處罰的基礎(chǔ)上，國(guó)土資源管理部門(mén)也將追究其違約責(zé)任,，從而保證政府供應(yīng)的土地能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位,、中小套型的普通商品住房供應(yīng)。

有條件地方將建立用地預(yù)申請(qǐng)制度,，參與招拍掛可提前申請(qǐng)《規(guī)范》提出,，有條件的地方國(guó)土資源管理部門(mén)可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。

如有單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的某個(gè)具體地塊有使用意向的,，可以提前向有關(guān)部門(mén)提出用地預(yù)申請(qǐng),，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市,、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，組織實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng),，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加,。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi),，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格,。