由于很多外地來京人員沒有本地戶口,，也就沒有購房資格，但是他們也有住房需求,，于是很多人都會(huì)選擇買不限購的房屋,，開發(fā)商為了迎合客戶的需要，在宣傳時(shí)也會(huì)刻意突出商住兩用的性質(zhì),，但是實(shí)踐中,，所謂的商住兩用，其實(shí)房屋的性質(zhì)還是商住樓,，只不過開發(fā)商會(huì)預(yù)留一些裝修空間,，供買家改造，從而實(shí)現(xiàn)住宅的功能,。但是與買家簽訂合同時(shí),，其性質(zhì)仍然只會(huì)標(biāo)注商用，買家一定要注意合同上每一個(gè)字眼,，畢竟合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,，如果不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，就是有效的,。如果買家拋棄合同內(nèi)容僅以廣告進(jìn)行起訴往往會(huì)得不到支持。

案例：

原告李先生把被告開發(fā)商起訴至法院稱,，開發(fā)商在銷售房屋時(shí),，在宣傳資料中明確定位所售房屋為商住兩用，且從小區(qū)的名稱“小云家園”,、被告展示的樣板間以及被告在各大媒體網(wǎng)站的宣傳,，都能夠確定房屋具有商住兩用的性質(zhì)。以上宣傳足以讓原告相信被告出售的房屋具有居住性質(zhì),。于是與被告簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》,，臨近交房期限內(nèi)，原告前往被告處收房,，原告在房屋現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，衛(wèi)生間的位置擱放強(qiáng)電、弱電箱，存在嚴(yán)重的人身安全隱患,。衛(wèi)生間地面,、廚房位置沒有地漏，且未做任何防水工程措施,，導(dǎo)致房屋存在漏水的現(xiàn)象,，這不僅影響原告正常生活也會(huì)影響樓下鄰居的正常生活。該房屋已經(jīng)喪失了生活居住條件,，與被告的宣傳完全背道而馳,。根據(jù)被告銷售“商住兩用”宣傳行為的法律事實(shí)，在限購政策的背景下,，可以認(rèn)定被告的宣傳廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容,，已經(jīng)對原告是否選擇被告開發(fā)的樓盤，以及是否與被告簽訂房屋買賣合同產(chǎn)生了重大影響,，應(yīng)當(dāng)視為要約。雖然上述內(nèi)容未載入商品房買賣合同中,，也構(gòu)成合同的內(nèi)容,，被告已經(jīng)嚴(yán)重違反約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。原告有權(quán)要求被告進(jìn)行相關(guān)的改造并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用,，并要求被告參照預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第十一條中對逾期付款超過60日后解除合同的相關(guān)約定，給付合同總價(jià)款10%的違約金,。所以1.要求被告將房屋內(nèi)強(qiáng)電箱改造挪出衛(wèi)生間位置,，并承擔(dān)移動(dòng)改造費(fèi)用；2.要求被告對屋內(nèi)衛(wèi)生間,、廚房未做防水位置進(jìn)行防水工程改造,，并承擔(dān)防水施工工程的費(fèi)用；3.要求被告向原告給付逾期交房違約金元,。

經(jīng)審理查明,，2014年1月6日，李先生與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,，李先生購買被告開發(fā)商開發(fā)的位于房山區(qū)長陽某處房屋一套,，該房屋規(guī)劃用途為商務(wù)辦公，預(yù)測建筑面積52.96平方米,，房屋總價(jià)款為元,，付款方式為商業(yè)貸款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2015年11月30日前向李先生交付房屋,。預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第三條廣告宣傳資料效力條款約定：買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)以合同及附件為準(zhǔn),，出賣人在廣告和宣傳資料中對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，合同又未作重新約定的,，可作為合同附件,，對雙方具有約束力。一方違約的,，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任,。出賣人在上述廣告和宣傳資料中已明示不構(gòu)成要約或者不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)或交易條件的，不構(gòu)成合同內(nèi)容,，雙方不受其約束,。出賣人展示的示范單位功能僅為空間布局向?qū)А⒀b修裝飾和家具擺放指引,，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)和合同的樣品,。上述條款采用了加黑字體。預(yù)售合同附件十三“補(bǔ)充協(xié)議二”第十二條為對商品房交付條件的補(bǔ)充約定,。該條款約定：“如遇下列特殊原因,，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：……,；2,、買受人未付清房價(jià)款、違約金或其他應(yīng)付費(fèi)用,；……”,。預(yù)售合同附件十二“補(bǔ)充協(xié)議一毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)”第五條備注中約定，室內(nèi)墻面,、地面無防水層,。預(yù)售合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。李先生于2013年12月20日向開發(fā)商給付了首付款元,。至本案法庭辯論終結(jié)時(shí)止,，李先生的剩余購房款尚未向開發(fā)商給付。

法官說法：

本案的爭議焦點(diǎn)有三個(gè)：第一,，廣告是否作為合同的內(nèi)容,；第二，買受人未交完房款的情況下,，開發(fā)商逾期交房,，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

原告李先生與被告開發(fā)商之間簽訂的預(yù)售合同及其附件是雙方真實(shí)意思的表示,，且不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效,。原被告均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定,，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。

第一,，廣告在本案中不能納入合同內(nèi)容,。雖然開發(fā)商在對房產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳、戶型圖和樣板間的設(shè)計(jì)上,，表明房屋可以供居住使用,，但雙方在預(yù)售合同中已明確約定，房屋規(guī)劃用途為商務(wù)辦公,。依據(jù)預(yù)售合同對于廣告宣傳資料效力條款的約定,，在預(yù)售合同對房屋用途作出了明確約定的情況下，買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以預(yù)售合同及附件為準(zhǔn),，房屋性質(zhì)應(yīng)確定為商務(wù)辦公,。李先生主張其購買房屋應(yīng)為商住兩用，開發(fā)商未能滿足居住需求而構(gòu)成違約的主張,，不予采信,。依據(jù)預(yù)售合同的約定，李先生購買房屋的室內(nèi)墻面,、底面無防水層,。在原告李先生未提供證據(jù)證明雙方另行作出了約定的情況下，其要求被告開發(fā)商對房屋衛(wèi)生間,、廚房做防水改造并承擔(dān)施工費(fèi)用的訴訟請求,，缺乏合同依據(jù),，不予支持,。李先生未提供證據(jù)證明雙方對衛(wèi)生間的位置、強(qiáng)電箱的安防位置等作出了明確具體的約定,，李先生要求開發(fā)商將房屋內(nèi)強(qiáng)電箱挪出衛(wèi)生間位置并承擔(dān)改造費(fèi)用的訴訟請求,，缺乏合同約定，不予支持,。

第二,，在李先生未交清房款的情況下，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。依據(jù)預(yù)售合同及其附件的約定,，在出賣人交付商品房前，買受人需繳清雙方約定的全部款項(xiàng)并履行完畢合同約定的所有義務(wù),，否則,，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。李先生在交納了首付款后,，剩余購房款尚未給付,。開發(fā)商未向李先生交付房屋，不違反合同約定。關(guān)于李先生提出開發(fā)商逾期交房的主張,，缺乏事實(shí)依據(jù),，不予采信。李先生未提供證據(jù)證明開發(fā)商存在相關(guān)違約行為,，且在合同繼續(xù)履行的情況下,，李先生要求開發(fā)商參照預(yù)售合同中關(guān)于合同解除時(shí)的違約金責(zé)任條款給付違約金的訴訟請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù),，不予支持,。

法官提醒：

實(shí)踐中，購房者在購買房屋的是時(shí)候往往容易受到廣告宣傳的影響,，但是在簽訂合同時(shí)候卻疏于看合同內(nèi)容,，發(fā)生糾紛時(shí)很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。在此房山法院民一庭吳楊法官提醒廣大購房者,，一定要仔細(xì)看合同內(nèi)容,，否則，拿著自己簽訂的合同告訴法院當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候沒有看內(nèi)容,，恐怕法院難以采信該種說法,，即使該種說法成立，作為完全民事行為能力人,，應(yīng)該對自己的行為后果承擔(dān)責(zé)任,。如果本案中的李先生在簽訂合同的時(shí)候看到房屋性質(zhì)是商務(wù)辦公，他當(dāng)時(shí)就可以決定不購買,，也就沒有后來的訴訟了,。