1.項(xiàng)目論證與土地獲取

需要完成：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司）、國(guó)有土地使用證（國(guó)土局）,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證,，受法律保護(hù)。

與此同時(shí),，也應(yīng)做好項(xiàng)目定位,。很多教材把這項(xiàng)目定位放在獲取土地證等之后,。我覺(jué)得不妥,！項(xiàng)目前期的籌劃，市場(chǎng),、客戶,、競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格,、產(chǎn)品的定位,，經(jīng)濟(jì)預(yù)算，開(kāi)發(fā)計(jì)劃,、資金流等都得前期做好,！

因此，還必須完成項(xiàng)目定位報(bào)告（公司）,。

2.設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì)。

方案設(shè)計(jì)需要完成建筑方案設(shè)計(jì),、方案文本報(bào)規(guī)通過(guò)（規(guī)劃局）,、項(xiàng)目投資概算

施工圖設(shè)計(jì)需要完成施工圖最終藍(lán)圖、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）,、目標(biāo)成本審核,、項(xiàng)目預(yù)算審核。

建筑工程規(guī)劃許可證如何得到,？設(shè)計(jì)工作需要多方協(xié)調(diào),，單體圖審查后，總平審查規(guī)委會(huì)召開(kāi),，規(guī)劃放驗(yàn)線后,，最后得到改證,！

3.項(xiàng)目開(kāi)工與樣板開(kāi)發(fā)

這個(gè)階段就是實(shí)施階段，要得到建筑工程施工許可可證書(shū)（建設(shè)局）,。

如何得到建工程施工許可證書(shū)：土地移交后,，三通一平到施工總平圖、開(kāi)挖圖,、全套藍(lán)圖,、消防審查等，然后得到工程規(guī)劃許可證,、圖審?fù)ㄖ獣?shū),、總包監(jiān)理招標(biāo)、安監(jiān)質(zhì)監(jiān)備案,。

樣板區(qū)開(kāi)發(fā)就容易的多,，確定方案設(shè)計(jì)，核定單位實(shí)施,，到驗(yàn)收就可以開(kāi)放了,！

4.項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)

這個(gè)階段主要要拿到預(yù)售許可證（房管局）

一般所需要的材料有：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書(shū),、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、年度投資計(jì)劃、國(guó)有土地使用權(quán),、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證、功用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明,、形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件,、房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告、銀行監(jiān)督協(xié)議,、項(xiàng)目總平面圖,、前期物業(yè)備案證明、商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)錄入合格證明,。

這個(gè)過(guò)程就是向房管局審查的過(guò)程,，也是開(kāi)發(fā)商自審的過(guò)程。

對(duì)于銷(xiāo)售和運(yùn)作,，要做好培訓(xùn),，

銷(xiāo)售價(jià)格、合同,、運(yùn)作營(yíng)銷(xiāo)方式,、交付標(biāo)準(zhǔn)都需要定下來(lái)！還有和銀行協(xié)議要簽訂！

5.施工與驗(yàn)收

這期間主要是和施工單位打交道,！在驗(yàn)收的時(shí)候,，需要得到規(guī)劃驗(yàn)收合格證書(shū)（規(guī)劃局），所有工程驗(yàn)收整改（項(xiàng)目部）,。

五證二書(shū)貫穿始終：國(guó)有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)用地工程許可證,、預(yù)售銷(xiāo)售許可證、住宅質(zhì)量保證書(shū),、住宅使用說(shuō)明書(shū),。