因商品房質(zhì)量爭(zhēng)議影響交付,，在實(shí)務(wù)中是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。常見(jiàn)買(mǎi)受人在查驗(yàn)過(guò)程中提出許多整改要求,，得不到明確答復(fù)就不收房,。有的律師也認(rèn)為，如果房屋存在明顯缺陷,，買(mǎi)受人有權(quán)拒收,。

拒收是不是一種權(quán)利？個(gè)人認(rèn)為,，在預(yù)售條件下,，買(mǎi)受人是先履行方，已經(jīng)先行支付了價(jià)款,，履行了主要義務(wù),，對(duì)他來(lái)說(shuō),，顯然不存在履行抗辯權(quán)，收房是他的主要權(quán)利,，不收房,，恰恰是放棄主要權(quán)利。以放棄主要權(quán)利的方式來(lái)維權(quán),，不能說(shuō)是理性的行為,，對(duì)解決質(zhì)量爭(zhēng)議也毫無(wú)助益。

房屋的交付不是單方行為,。交付的主體是出賣(mài)人,，買(mǎi)受人既是權(quán)利人，也同時(shí)存在接收的義務(wù),，拒絕或者遲延受領(lǐng),，是違約行為。法律規(guī)定,，“買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知,，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”（最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條）。購(gòu)房人以拒絕收房來(lái)“維權(quán)”,，于人于己,，有害無(wú)利，不應(yīng)給予鼓勵(lì),。

（一）房屋的交付關(guān)系到業(yè)主身份的確定與物權(quán)的保障,。從我國(guó)的特殊國(guó)情出發(fā)，最高人民法院規(guī)定,，商品房交付后,，買(mǎi)受人視為業(yè)主。也就是說(shuō),，如果買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng),，其無(wú)法享受業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利，包括物上請(qǐng)求權(quán)及對(duì)業(yè)主共同事務(wù)參與管理的權(quán)利,。房屋未交付,，物權(quán)仍屬于建設(shè)單位，建設(shè)單位對(duì)買(mǎi)受人只承擔(dān)合同義務(wù),，這對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō),，顯然是不利的?；四敲炊噱X(qián)買(mǎi)房子,，不就是為了取得業(yè)主的權(quán)利嗎,？本來(lái)到手的權(quán)利，自己放棄,，意義何在？

（二）受領(lǐng)了有瑕疵甚至是缺陷的房屋,，并不損害買(mǎi)受人的任何權(quán)利,。如上所述，房屋質(zhì)量問(wèn)題可區(qū)分為主體結(jié)構(gòu),、功能缺陷與表面瑕疵,，最后一項(xiàng)不影響交付自不待言，就算是存在主體結(jié)構(gòu)和功能缺陷,，收房之后難道就沒(méi)有維權(quán)的途徑了,？任何法律都沒(méi)有規(guī)定，一旦買(mǎi)受人收房,，就不可以對(duì)質(zhì)量提出異議,。所以，收房與維權(quán),，沒(méi)有矛盾,。收了房，該退的照樣可以退,，該修的照樣可以修,，該賠的照樣可以賠。

（三）收房是業(yè)主維權(quán)的基礎(chǔ),。表面瑕疵不能構(gòu)成拒收的理由已無(wú)疑問(wèn),，就算存在主體結(jié)構(gòu)缺陷和功能缺陷，如果不收房,，如何取證,？如何申請(qǐng)檢測(cè)？如果要提起訴訟或者仲裁,，沒(méi)有收房就只能主張合同權(quán)利,，而不能主張物權(quán)，因?yàn)槲餀?quán)仍然屬于建設(shè)單位,。而主張合同權(quán)利無(wú)非是交付,，建設(shè)單位可以證明它已經(jīng)交付，是買(mǎi)受人拒不受領(lǐng),，這時(shí)問(wèn)題豈不進(jìn)入了怪圈,？

從法律規(guī)定來(lái)看，也不支持以拒收房來(lái)維權(quán),?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定,，商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),；《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十五條規(guī)定，商品房交付使用后,，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定,，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持。以上法律規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了“交付使用后”,，因?yàn)槭聦?shí)上只有在完成交付的基礎(chǔ)上,，才具備重新核驗(yàn)或者檢測(cè)的條件，否則,，房屋沒(méi)有轉(zhuǎn)移占有,，買(mǎi)受人未取得房屋的支配權(quán)，憑什么申請(qǐng)重新核驗(yàn)或者檢測(cè),？以什么證明房屋嚴(yán)重影響正常居住使用,？在建設(shè)單位具備驗(yàn)收合格證明及“兩書(shū)”的情況下，沒(méi)有充分的證據(jù),，法院或者仲裁機(jī)關(guān)很難認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用,。而要取得這方面的充分證據(jù)，占有房屋是起碼的條件,。

（四）拒絕收房使買(mǎi)受人逃避義務(wù),，加大建設(shè)單位的風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)。房屋自交付時(shí)起,，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人,，如果買(mǎi)受人不收房，房屋意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)是由建設(shè)單位承擔(dān)的,，假如遭遇地震等自然災(zāi)害造成房屋滅失,、損毀，建設(shè)單位會(huì)蒙受重大損失,。當(dāng)然,，這種情形是非常偶然的。常見(jiàn)的負(fù)擔(dān)是物業(yè)費(fèi)與采暖費(fèi),，自交付之日就應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)受人承擔(dān),。但對(duì)于不急于居住,，或者本來(lái)就是以投資為目的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然不愿意承擔(dān)這些費(fèi)用,，于是想法設(shè)法拒收房就成為常見(jiàn)現(xiàn)象,。

那么，買(mǎi)受人是不是完全沒(méi)有拒絕接收的正當(dāng)理由,？當(dāng)然不是,。合同法第一百四十八條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同,。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)?！钡仨毧吹?，這里規(guī)定拒收的前提是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，而不是買(mǎi)受人不滿意,。前者有客觀標(biāo)準(zhǔn),，后者完全是主觀感受。根據(jù)法律規(guī)定與實(shí)務(wù)情形,，個(gè)人認(rèn)為,，下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：

1、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,；

2,、交付時(shí)不具備《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》；

3,、雖然竣工驗(yàn)收合格和具備“兩書(shū)”,，但根本不具備基本的使用條件，如無(wú)路,、無(wú)電,、無(wú)水、無(wú)電梯等,；

4,、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向,、結(jié)構(gòu)形式,、空間尺寸未通知買(mǎi)受人；.

5,、交付的時(shí)間遲延,，達(dá)到買(mǎi)受人單方解除合同的條件,。

以上五種情形，概括起來(lái)說(shuō),，在出賣(mài)人方面,，就是不能證明達(dá)到交付條件（竣工驗(yàn)收合格及具備“兩書(shū)”），在買(mǎi)受人方面,，則是不需要收房就可以證明房屋“嚴(yán)重影響正常居住使用”或者出賣(mài)人根本性違約,，這才可以對(duì)抗出賣(mài)人的交付行為。