發(fā)達(dá)城市和地區(qū)人口集中,，高房價之下很多人選擇租房而居,。但各種原因?qū)е鲁鲎馊恕⒅薪?、承租人之間糾紛不盡,，這些不大的事兒進(jìn)入訴訟程序還都挺鬧心。

委托出租：房主應(yīng)謹(jǐn)慎避損

2012年1月,，王先生因工作繁忙將其房屋委托星海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出租,，期限4年。星海房產(chǎn)公司一直依約付款,，但自2014年10月起卻以資金周轉(zhuǎn)困難為由一直拖欠租金,。王先生等了兩個月無音信又聯(lián)系不上該公司，到該公司辦公場所時發(fā)現(xiàn)人去樓空,。王先生又前往自己的房屋處,，發(fā)現(xiàn)房子被打成很多隔斷，所住四戶承租人都稱已將后續(xù)房租交給星海公司,。王先生不得不一邊與承租人解決后續(xù)的出租問題,，一邊又起訴星海房產(chǎn)公司，要求解除雙方之間的委托出租合同并要求該公司支付拖欠的租金,。因找不到被告,，法院只能通過公告送達(dá)起訴書和開庭傳票，并進(jìn)行缺席審理,、缺席判決和公告宣判,，因星海房產(chǎn)公司惡意避債，判決在執(zhí)行中也并不順利,。

【法官說法】:

將房屋委托中介（或公司或個人）出租,，是房主的省心之選，但委托不善或許會更糟心,。這種出租方式中,，房主往往對房屋疏于管理，而房屋大多被中介加建隔斷后進(jìn)行群租，不僅破壞了房屋原有結(jié)構(gòu),，還會因安全隱患給房主帶來額外的麻煩,。2014年至今，因政府大力清理群租,，極大壓縮了中介的獲利空間,，很多小中介公司和個人從承租人處收齊租金后就“銷聲匿跡”了，給房主維權(quán)造成困難,。對此,，法官有兩點建議，其一,，將房屋委托有信譽保證的大中介公司出租,，不要貪圖小中介公司或個人承諾的低傭金、高租金,；其二,，出租期間，房主應(yīng)了解,、核實承租人信息，定期聯(lián)系中介,、查看房屋,，以掌握房屋出租情況。

想踏實用房：明悉產(chǎn)權(quán)是保障

小王從振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處承租房屋用于居住,，租期半年,，三方合同中，該公司是居間人,，而在出租人處簽字的是該公司的業(yè)務(wù)員小林,。小王入住后向振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付全部房租。剛住三天,，房主韓先生拿著房本找過來,，稱其之前是把房子租給了李甲，因李甲拖欠3個月房租一直聯(lián)系未果,，其才來房屋處查看,，其要求小王限期搬離。為繼續(xù)使用房屋,，小王多次聯(lián)系振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，但該公司只是要小王繼續(xù)安心住下去，而韓先生這邊則要求小王與其重新簽合同,。小王因未能與韓先生達(dá)成一致而搬家,。為挽回?fù)p失，小王將振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院。

法院查明,，韓先生與李甲所簽租賃合同中的居間人是興國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，“承租人”李甲實際上是該公司業(yè)務(wù)員，該合同中載有“履行合同期間,，如承租人申請退租,，居間人可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜”的內(nèi)容，而小王,、小林,、振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的三方租賃合同與該合同的格式、內(nèi)容完全一致,，且振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是興國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)工商變更名稱而來的,。法院認(rèn)為，“履行合同期間,，如承租人申請退租,，居間人可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜”這一內(nèi)容系無效格式條款，故興國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均無權(quán)出租涉案房屋,，小王簽訂的房屋租賃系無效合同,，振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)向小王返還錢款。

【法官說法】:

現(xiàn)實中,，相當(dāng)一部分承租人疏于核實房屋產(chǎn)權(quán)情況,，會認(rèn)為房屋中介當(dāng)然享有出租權(quán)，上述案例即典型,。小王在未了解房屋產(chǎn)權(quán)人的情況下即從振華房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處承租房屋并付款是導(dǎo)致訴訟發(fā)生的根本原因,。承租人應(yīng)明了，房主以外的他方對外出租房主房屋,，須有合法權(quán)利來源即出租權(quán)——通常通過授權(quán)委托書,、委托出租合同或租賃合同中的同意轉(zhuǎn)租條款取得，否則構(gòu)成無權(quán)處分,，在房主不予追認(rèn)或明確禁止轉(zhuǎn)租的情況下,，所簽租賃合同是無效的。上述案例另值得一提的是,，興國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一方面讓自己的業(yè)務(wù)員以承租人身份從房主處“套取”房屋并在合同中約定自己在“承租人”退租時可全權(quán)代理出租人經(jīng)辦房屋租賃相關(guān)事宜,，另一方面又通過工商登記變更公司名稱和法定代表人以“金蟬脫殼”，這既保證了自己有房出租,、有錢可賺,，也給自己擺脫民事法律責(zé)任設(shè)計了一條“合法”路徑，這無疑對房主和實際的承租人構(gòu)成巨大風(fēng)險——一旦公司卷款而逃,，一方面,，房主會遭受租金損失和房屋受損,，另一方面，承租人則會既沒了錢又住不了房,。

房屋損壞賠償否：致?lián)p原因來分辨

案例1：小李承租王女士的房屋,。一天早晨，小李啟動洗衣機后就去上班,，誰料洗衣機與自來水連接的接頭爆裂跑水,，將小李承租的房屋及樓下房屋浸泡致?lián)p。樓下業(yè)主就此起訴王女士賠償獲得支持,，后王女士向小李追償,。

案例2：小張一家承租方女士房屋。一天夜里,，衛(wèi)生間自來水水管因老化爆裂,，導(dǎo)致租賃房屋及樓下房屋均被水浸泡。方女士賠償樓下業(yè)主后起訴小張,，要求小張賠償損失,。法院經(jīng)審理認(rèn)為，方女士作為房屋出租方依法負(fù)有保障房屋及屋內(nèi)附屬設(shè)施適租的義務(wù),，其購房至今二十余年卻從未對屋內(nèi)自來水管進(jìn)行檢修和更換,，是導(dǎo)致水管老化爆裂的根本原因；而小張對上述水管無不當(dāng)使用及破壞行為,，故衛(wèi)生間自來水水管老化爆裂導(dǎo)致的相關(guān)財產(chǎn)損失,，責(zé)任不在小張，遂法院駁回方女士的訴請,。

【法官說法】:

根據(jù)合同法關(guān)于租賃合同的規(guī)定，出租人就房屋及屋內(nèi)附屬設(shè)施設(shè)備有保證適租的義務(wù)及維修的義務(wù),，而承租人對于使用房屋期間發(fā)生的正常損耗不負(fù)有賠償責(zé)任,。所以，就承租人使用房屋期間的致?lián)p行為,，承租人是否需要賠償,，有兩點考慮：第一，損害的發(fā)生是否是承租人原因所致,；第二,，損害的發(fā)生是否是正常耗損，即是否是按照性質(zhì)和用途正常使用而發(fā)生的,。

退房手續(xù)清楚：押金水電避后患

小丁從梅先生處租住一套一居室,，押金為3000元。合同到期前一個月,，小丁電話告知梅先生不再續(xù)租,。合同到期日當(dāng)晚，雙方查房驗物，小李歸還鑰匙和水電卡并搬出,，但雙方未制作書面交接手續(xù)且未查看水,、電、氣表并結(jié)清費用,。因梅先生在其退租半年后一直拒退押金,，小丁將之訴至法院。庭審中,，梅先生稱,，不退押金原因有三，其一,，小丁退房時未結(jié)清水,、電、燃?xì)赓M,；其二,，小丁租住期間導(dǎo)致浴室木門損壞，維修費應(yīng)從押金中扣除,；其三,，小丁退租時未清理室內(nèi)衛(wèi)生，導(dǎo)致其因清理房屋支出衛(wèi)生費,。小丁同意從押金中扣除水電燃?xì)?、衛(wèi)生費，但因雙方交接房屋時梅先生未就房屋及物品提出異議,，現(xiàn)退房半年后提出浴室木門損壞,，其不認(rèn)可，且因浴室未安裝浴簾,，水長期濺到門上導(dǎo)致木門表皮翹起屬正常損耗,。經(jīng)本院調(diào)解，小丁同意扣除一千元以了結(jié)糾紛,，最終梅先生向其退還二千元,。

【法官說法】:

出租人與承租人就押金退還發(fā)生糾紛在租賃合同到期后很常見。出租人不退還押金的理由通常是梅先生提到的那幾點,，為了避免押金糾紛,，有以下幾點建議：一，交接房屋時履行交接手續(xù),，即在承租人收房和退房時雙方均應(yīng)仔細(xì)查驗房屋及室內(nèi)物品和附屬設(shè)施,，并通過交接清單將當(dāng)時的房屋及物品狀況、數(shù)量等予以明確,，避免日后打口水戰(zhàn),；二,，承租人在租賃期間應(yīng)合理使用房屋，不按性質(zhì)和用途使用房屋及物品造成損壞的,，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任,；三，承租人在租賃期間如發(fā)現(xiàn)房屋及室內(nèi)物品損壞的,，應(yīng)及時告知出租人并通知其維修,；四，承租人在租賃期間如需安裝附屬設(shè)施等,，應(yīng)征得承租人同意,；五，承租人在準(zhǔn)備退租時應(yīng)主動結(jié)清由其負(fù)擔(dān)的各項費用,；六,，承租人退租時應(yīng)清理房屋衛(wèi)生，將房屋盡可能恢復(fù)至收房時的狀況,。