對于政府機(jī)關(guān)部門出具的證明材料,，如何判定？

人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性,、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷

裁判要旨

一,、對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性,、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù),。

二,、因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購房人無法對房屋正常使用,、收益,，雙方當(dāng)事人對由此造成的實(shí)際損失如何計(jì)算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房人的實(shí)際損失,。

裁判要點(diǎn)

人民法院應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判,，無論是當(dāng)事人提供的證據(jù)，還是人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù),，均應(yīng)客觀真實(shí)的反映案件事實(shí),，并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證后，才能作為定案的依據(jù),。對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的詢價(jià)意見,、咨詢意見等證據(jù)材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性,、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù),。本案中,，李明柏請求以同期房屋租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實(shí)際損失,，人民法院應(yīng)予支持。

關(guān)于租金損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題,，原審法院以物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心咨詢的意見作為涉案房屋的租金標(biāo)準(zhǔn),，并以此計(jì)算房屋租金損失，有失公平,。根據(jù)市場一般行情,，決定房屋租賃價(jià)格的因素主要包括房屋面積、戶型,、地理位置,、裝潢檔次、周邊環(huán)境等因素,，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的詢價(jià)意見僅是認(rèn)定房屋租賃價(jià)格的參考和證據(jù)材料,，而不應(yīng)成為認(rèn)定涉案房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù)。根據(jù)法院查明的事實(shí),，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于涉案別墅區(qū)位的同類房屋實(shí)際市場租賃價(jià)格,，故該詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不符合當(dāng)時(shí)涉案房屋租賃市場價(jià)格的實(shí)際情形。因此,，原審法院僅以向物價(jià)局的詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定涉案房屋租金損失顯失公平,，在計(jì)算涉案房屋租金實(shí)際損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合房屋市場租賃價(jià)格真實(shí)情況據(jù)實(shí)予以認(rèn)定,。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第一,、對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性,、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷,，而不能因其為政府機(jī)關(guān)出具則直接將作為定案證據(jù)，而應(yīng)對該類證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況,，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。對于當(dāng)事人而言,，即使政府部門出局了證明材料,，但如材料認(rèn)定的內(nèi)容并不真實(shí)，也可要求人民法院不予采信該證明材料,。

第二、因房屋質(zhì)量存在問題致使購房人不能使用時(shí),，購房人有權(quán)按照可以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購房人的實(shí)際損失,。而房屋的同期租金應(yīng)根據(jù)市場一般行情，決定房屋租賃價(jià)格的因素主要包括房屋面積,、戶型,、地理位置,、裝潢檔次、周邊環(huán)境等因素綜合判斷,，可以向當(dāng)?shù)刈〗ň终{(diào)取的同區(qū)域房屋租金清冊載明的價(jià)格進(jìn)行參考,。

相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》

第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效,。第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

法院判決

以下為該案在法院審理階段,，判決書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

本院認(rèn)為：人民法院應(yīng)當(dāng)以證據(jù)能夠證明的案件事實(shí)為依據(jù)依法作出裁判,，無論是當(dāng)事人提供的證據(jù)，還是人民法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù),，均應(yīng)客觀真實(shí)的反映案件事實(shí),，并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證后，才能作為定案的依據(jù),。對于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的詢價(jià)意見,、咨詢意見等證據(jù)材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對其真實(shí)性,、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷,，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù),。

本案中,，置業(yè)公司違反合同約定，交付的房屋存在質(zhì)量問題致李某不能正常居住,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。李某請求以同期房屋租金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其因房屋質(zhì)量問題而造成的實(shí)際損失，人民法院應(yīng)予支持,。關(guān)于租金損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題,，原審法院以區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心咨詢的意見作為涉案房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，并以此計(jì)算房屋租金損失,。

根據(jù)市場一般行情,，決定房屋租賃價(jià)格的因素主要包括房屋面積、戶型,、地理位置,、裝潢檔次,、周邊環(huán)境等因素，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的詢價(jià)意見僅是認(rèn)定房屋租賃價(jià)格的參考和證據(jù)材料,，而不應(yīng)成為認(rèn)定涉案房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的直接依據(jù),。

根據(jù)法院查明的事實(shí)，物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心出具的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于美仕別墅區(qū)位的同類房屋實(shí)際市場租賃價(jià)格,，故該詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不符合當(dāng)時(shí)涉案房屋租賃市場價(jià)格的實(shí)際情形,。因此，原審法院僅以向物價(jià)局的詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定涉案房屋租金損失顯失公平,，在計(jì)算涉案房屋租金實(shí)際損失時(shí),，應(yīng)當(dāng)綜合房屋市場租賃價(jià)格真實(shí)情況據(jù)實(shí)予以認(rèn)定。但該租金價(jià)格僅系個(gè)別業(yè)主根據(jù)自己房屋的區(qū)位及裝修情況,，結(jié)合租房人的實(shí)際需求,，協(xié)商達(dá)成的價(jià)格，并不具有普遍性,。

基于上述事實(shí)和理由,，江蘇省高級人民法院于2014年10月8日作出裁定，認(rèn)為李某的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(一)項(xiàng),、第(二)項(xiàng)規(guī)定的情形,，裁定指令市中級人民法院再審本案。江蘇省南京市中級人民法院于2014年12月18日作出裁定：撤銷江蘇省南京市中級人民法院(2013)寧民終字第某號(hào)民事判決及區(qū)人民法院(2012)江寧開民初字第某號(hào)民事判決,，并將本案發(fā)回區(qū)人民法院重審,。

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