土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要以法評(píng)估

評(píng)估報(bào)告評(píng)估的是被拆遷戶房屋的價(jià)值,，實(shí)踐中，很多被拆遷人反映,，評(píng)估的時(shí)候拆遷辦只給一張紙,，上面只印了一個(gè)表格,，列上了房子的補(bǔ)償數(shù)額，標(biāo)題寫著大大的“評(píng)估報(bào)告”,，就讓老百姓簽字,。

評(píng)估是國(guó)有土地上房屋征收的必經(jīng)程序，集體土地上的房屋法律并未明確規(guī)定必須評(píng)估,，但是,，只要進(jìn)行評(píng)估就必須合法合理。評(píng)估報(bào)告必須具有哪些要素才符合法律規(guī)定呢,？

一,、評(píng)估機(jī)構(gòu)要合規(guī)

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條,、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定,；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號(hào),、抽簽等隨機(jī)方式確定。實(shí)踐中,，拆遷方不讓被拆遷人選定,，直接“硬塞”評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，是明顯不合法的,。

2,、評(píng)估公司的資質(zhì)

在拆遷中對(duì)我們房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),。在評(píng)估報(bào)告里，也應(yīng)該列明估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明,。如果這個(gè)單位根本沒有取得法定的資質(zhì),，那么他就沒有評(píng)估的資格，作出的評(píng)估報(bào)告是不受法律保護(hù)的,。

二,、評(píng)估方法應(yīng)得當(dāng)

被拆遷房屋的價(jià)值是評(píng)估來定的，評(píng)估對(duì)之后的拆遷補(bǔ)償有重要的影響,。評(píng)估應(yīng)該選用哪些方法才能使評(píng)估價(jià)格公平合理呢?總的來講,，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的,，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估,；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估,。

在拆遷過程中,，大部分評(píng)估使用的是市場(chǎng)評(píng)估法。因此,，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)來衡量一下自己的房屋價(jià)值,。

三、評(píng)估程序需合法

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間,，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1明確估價(jià)基本事項(xiàng),；2擬定估價(jià)作業(yè)方案；3搜集估價(jià)所需資料,；4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象,；5選定估價(jià)方法計(jì)算；6確定估價(jià)結(jié)果,；7撰寫估價(jià)報(bào)告；8估價(jià)資料歸檔,。

評(píng)估是實(shí)地考察得出的,，不是想象構(gòu)思出來的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況,，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄,，并妥善保管,。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn),。

四,、評(píng)估報(bào)告組成需全面

完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分:1封面；2目錄,；3致委托方函,；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件,；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告,；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。

在實(shí)踐中,，大部分被拆遷人收到的只是寫有價(jià)格的結(jié)果報(bào)告,，但是法律規(guī)定的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí),、推理過程和結(jié)論,。

五、評(píng)估價(jià)格應(yīng)合理

1,、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日,。主要是對(duì)房屋的價(jià)值、裝飾裝修以及停產(chǎn)停業(yè)損失的評(píng)估等,。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素,；被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值,，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,，征收當(dāng)事人協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定,。

2,、無產(chǎn)權(quán)證或者與實(shí)際面積不符

在實(shí)踐中，存在很多沒有房產(chǎn)證或者房產(chǎn)證與實(shí)際面積不符的情況,，沒有證或者超出的部分真的是拆遷方所說的違建,，沒有補(bǔ)償么?《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì),、用途和建筑面積,，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估,。

3,、分戶評(píng)估報(bào)告

經(jīng)過一系列的評(píng)估過程，被征收人的房屋評(píng)估結(jié)果體現(xiàn)為分戶評(píng)估報(bào)告，該分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門轉(zhuǎn)交,。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字,。

如果對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意,，法律賦予了我們維權(quán)的機(jī)會(huì)，即評(píng)估報(bào)告下來后的10個(gè)工作日申請(qǐng)復(fù)核,。

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