國有土地上房屋征收與補償條例實務(wù)系列（二十三）

實踐中常常出現(xiàn)由于征收范圍過大,，一家評估機構(gòu)很難在短時間內(nèi)完成的情況,，《國有土地上征收評估辦法》第5條為解決這個問題作了規(guī)定，該條第1款規(guī)定：同一征收項目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔,。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔,。另外,，該條第2款還規(guī)定：兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應(yīng)當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估估機構(gòu)為牽頭單位,；牽頭單位應(yīng)當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象,、評估時點、價值內(nèi)涵,、評估依據(jù),、評估假設(shè)、評估原則,、評估技術(shù)路線,、評估方法,、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通,，統(tǒng)一標準,。

一、評估對象

按照政府征收的范圍,，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書,、建設(shè)規(guī)劃許可證等批準的建筑面積，以及政府有關(guān)部門調(diào)查,、認定,、確認的房屋和地上附著物為主，各自獨立據(jù)實描述,。

二,、評估時點

評估時點必須一致，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”,。如政府有關(guān)法律法規(guī),、估價標準等的發(fā)布、變更,、實施日期有可能影響估價對象的價格。就應(yīng)該根據(jù)時點確定,。

三,、價值內(nèi)涵

表述要相同，是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中,，以市場評估價格為標準，對被征收房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償,。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進行調(diào)換,，計算價格后，結(jié)清差價,。

四,、評估依據(jù)

全國范圍內(nèi)的評估依據(jù)即“兩法、一條例,、一辦法,、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國土地管理法》,、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》,、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,。兩個評估機構(gòu)必須選擇相同的評估依據(jù),，只有這樣才能夠保證公平。

五,、評估假設(shè)

兩個或兩個以上評估機構(gòu)之間要對評估的假設(shè)條件表述一致,。因為假設(shè)條件是對評估業(yè)務(wù)的一項具體說明，也是規(guī)避和保護機構(gòu)的一些必要條件和措施,；但是假設(shè)條件也不能隨意設(shè)置,，而必須是在法律、法規(guī),、政策允許前提下有理,、有據(jù)地進行；一般要在評估報告中說明未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù),，估價中未考慮可能發(fā)生的問題等,。

六、評估原則

說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則,，按照國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求有四項原則：一是合法原則,，二是最佳使用原則，三是替代原則,，四是估價時點原則,。

七、評估技術(shù)路線

說明本次估計的思路,，從而產(chǎn)生其技術(shù)路線,。應(yīng)該是與估價對象出在同一個供求圈內(nèi)的房屋征收評估價格，其技術(shù)路線應(yīng)該是一致的,。

八,、評估方法

評估方法應(yīng)該相同，對住宅都應(yīng)該使用市場法,，且必須是類似房地產(chǎn)市場價格,。非住宅用市場法或收益法，也應(yīng)該是類似房地產(chǎn)市場價格,。

九,、重要參數(shù)的選取

這是一個非常嚴格的問題，對參數(shù)的選取絕對不能隨意,，要符合當?shù)氐膶嶋H市場行情,。收益法中調(diào)查的出租房屋價格要真實、合法,、有效,，計算稅費要適用國家、省,、市,、當?shù)氐囊?guī)定,；成本法中的建筑造價一定要使用省、市,、建設(shè)部門,、物價部門公布的標準，在土地評估中,，應(yīng)按國土資源部門的規(guī)定,。

十、評估結(jié)果確定方式

對于被征收房地產(chǎn)價格應(yīng)該認真研究,，充分論證,，合情、合理,、合法地確定,。對于用兩種估價方法得出價格，進行核對和比較分析,，應(yīng)該用加權(quán)平均法算還是算數(shù)平均法,，要科學、合理,、有據(jù),、統(tǒng)一運算，既要與周邊類似房地產(chǎn)價格對比,，又要與近期已實施的房屋征收價格相比較,，不能隨意取值，必要時可建立數(shù)學模型求證,。

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