《征補(bǔ)條例》第二條規(guī)定

為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償,；第十三條規(guī)定,，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告,；第十九條規(guī)定,，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。被征收房屋的價值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的,，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定,。第二十六條規(guī)定,，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市,、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告,。

《評估辦法》第八條規(guī)定,，被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù),，評估被征收房屋的價值”,。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”,；第十條規(guī)定,，被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致,。第十一條規(guī)定,，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃,、抵押,、查封等因素的影響。第三十條規(guī)定,，被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位,、用途、權(quán)利性質(zhì),、檔次,、新舊程度、規(guī)模,、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn),。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素,。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.7.3規(guī)定，國有土地上房屋征收評估,，包括被征收房屋價值評估,、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、開發(fā)程度,、交通條件,、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施,、利用現(xiàn)狀,、規(guī)劃條件、權(quán)屬狀況等,?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計,，不得超過一年,；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期,。超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的,，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的,，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān),，但使用者不當(dāng)使用的除外。

已經(jīng)廢止的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十一條第二款規(guī)定,，拆遷估價時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,。拆遷規(guī)模大,、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價時點(diǎn),。

基于上述行政法規(guī)規(guī)章等一系列規(guī)定,，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時,，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償,；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。但近年來由于房屋價格波動幅度較大,，如果征收決定公告日,、簽訂補(bǔ)償協(xié)議日或者作出補(bǔ)償決定日、強(qiáng)制搬遷日以及實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償金日之間差距較大,，尤其是如果確定并支付貨幣補(bǔ)償金時點(diǎn)明顯遲延于房屋價值的評估時點(diǎn)（征收決定公告時點(diǎn)）,，則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則,。

即使是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行的補(bǔ)償安置,，由于被征收房屋通常位于中心城區(qū)而產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋可能位于次中心城區(qū)，而中心城區(qū)房屋價格上漲幅度一般而言要高于次中心城區(qū)房屋價格的上漲幅度,。因此,，市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點(diǎn)后,，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式,，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù),，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平,。

因此，對上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定,，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款,，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止,、孤立,、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項(xiàng)目大小、征收項(xiàng)目實(shí)施日期,、以及是否存在市,、縣級人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別,，均以征收決定公告之日作為評估時點(diǎn),。

顯然,，《征補(bǔ)條例》未明確規(guī)定市,、縣級人民政府與其職能部門應(yīng)當(dāng)在征收決定公告后何期限內(nèi)必須以補(bǔ)償安置協(xié)議或者補(bǔ)償決定方式解決補(bǔ)償安置問題,，《征補(bǔ)條例》等法律文件也未規(guī)定如何判斷相應(yīng)的“合理期限”。因此,，人民法院也不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點(diǎn)的合理性,，也不宜簡單以“征收決定公告之日”起或者估價報告出具之日起的“一年”或者“兩年”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

但《征補(bǔ)條例》有關(guān)及時補(bǔ)償?shù)牧⒎ň?，第二十六條有關(guān)在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議即應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)償決定的規(guī)定,，以及房地產(chǎn)市場價格波動的劇烈性，仍然可以為人民法院確定相應(yīng)的合理期限提供指引,。人民法院對在“征收決定公告之日”或者估價報告出具之日起的一年后作出的補(bǔ)償決定是否仍應(yīng)繼續(xù)堅持以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點(diǎn),，應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定,，原則上應(yīng)當(dāng)在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)作出補(bǔ)償決定,，從估價報告出具之日起計，無正當(dāng)理由的,，市,、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。二是市,、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定,，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作致使征收與補(bǔ)償程序延誤的,、被征收人拒絕入戶調(diào)查致使評估工作延誤的,、被征收人依法對評估報告復(fù)核、鑒定致使補(bǔ)償決定遲延的,、被征收人要求繼續(xù)就補(bǔ)償安置問題協(xié)商致使補(bǔ)償決定未及時作出的,，等等，在此等情形下,，人民法院不宜以補(bǔ)償決定未在一年內(nèi)作出而另行確定補(bǔ)償評估時點(diǎn),。三是補(bǔ)償決定時點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的,，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動,，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點(diǎn),。四是堅持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷,。即“作出房屋征收決定的市,、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷?！?br>
此處的“對被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解,，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）,、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）,。此時，市,、縣級人民政府申請強(qiáng)制搬遷的條件才符合《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》,。五是征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢,，并存在分期實(shí)施征收決定情形,，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

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