法律禁止土地買賣,，國(guó)家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)

因而國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的處分權(quán)主要是對(duì)土地使用權(quán)而言，劃撥,、出讓或者確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利,，都可以理解為對(duì)土地的一種處分,。

有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓,，因此,，國(guó)家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來(lái)行使。

依法有償受讓取得的國(guó)有土地使用權(quán),，成為一種完整意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán),，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,、贈(zèng)與,、繼承、抵押,，與一般通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)不同的是“有償”,、“有期”，這是國(guó)家憑借土地所有權(quán)對(duì)使用權(quán)進(jìn)行的一種限制,，是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施,。

《土地法》關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回的規(guī)定：

第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的,；

（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的,；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（四）因單位撤銷,、遷移等原因,，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

（五）公路,、鐵路,、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的,。

依照前款第（一）項(xiàng),、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

特征

1,、國(guó)有土地使用權(quán)是從國(guó)家土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一項(xiàng)民事權(quán)利

2,、國(guó)有土地使用權(quán)是相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)，屬于用益物權(quán)

3,、國(guó)有土地使用權(quán)受法律保護(hù)使用年限按照土地用途不同使用期限也不相同,。

最高年限按下列用途確定：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年,；教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年；商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年,。

土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限,，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請(qǐng)續(xù)期,。

取得土地使用權(quán)的土地使用者,，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

補(bǔ)償綜述

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定,，國(guó)家提前收回土地使用權(quán)的,，應(yīng)“根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。由于國(guó)家提前終止土地使用權(quán)出讓合同,，收回土地使用權(quán),，必然會(huì)給土地使用者造成損失，國(guó)家給予相應(yīng)的補(bǔ)償,，符合合同法理,。

付給余期土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)

提前收回使用權(quán)時(shí)，出讓方應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的余期,、土地的用途,、土地使用者對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)的情況，出讓時(shí)的地價(jià)和收回時(shí)的地價(jià)等因素，與土地使用者協(xié)商確定補(bǔ)償費(fèi),。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)依土地使用者的損失情況而定,。一般來(lái)說(shuō)，要補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)包括土地使用者的直接損失和間接損失,。

其他土地

即出讓方與使用方協(xié)商,，將另一快地的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進(jìn)行交換。交換時(shí),，雙方商定收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)和換得的土地使用權(quán)的出讓金進(jìn)行結(jié)算,。土地使用者通過(guò)交換得到土地使用權(quán)，應(yīng)與出讓方重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，并辦理登記手續(xù),。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)別

(一)主體不同。

出讓主體：國(guó)有土地所有者,，即國(guó)家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施,；

轉(zhuǎn)讓主體：取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,。

(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論，出讓,，他物權(quán)設(shè)定,；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無(wú)限制,，簽訂出讓合同,，繳出讓金，即可辦證,；轉(zhuǎn)讓條件有限制,，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù),，繳納稅費(fèi),，方可登記過(guò)戶。

(四)交易市場(chǎng)不同

出讓,，一級(jí)市場(chǎng),，即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級(jí)市場(chǎng),，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓,。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式及操作事項(xiàng)

一、國(guó)有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

(一)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件,。

除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán),；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書,。

2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證,；

(3)具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。

3,、法律依據(jù)：

《房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條

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