問題：
二手房三方合同：可以考慮哪些附加條款,，讓買方可以減少糾紛風(fēng)險,？

是這樣的：去年9、10月份,，我們與中介,、房東簽訂了三方，交付過定金,、中介費等,，10月底中介約我們到銀行進行面簽，并辦了卡,、存了首付,；

面簽之前查的房子情況，有兩個抵押,，沒有查封的情況,，當(dāng)時中介說面簽完了一兩個月就能拿到房子，但好巧不巧,，在面簽之后房子忽然出現(xiàn)了被查封的情況,，是由于業(yè)主之前跟人辦合伙公司存在5w元的糾紛，案件還在外地,，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn),，直到最近（近一年后）才收到中介聯(lián)絡(luò)說查封解除，但去年的面簽已失效,，中介讓我們再回來辦理一次,。

疑問

1.專業(yè)上的術(shù)語我不太懂，房主跟合伙公司的這5w元糾紛,，之所以會讓房子被查封,，是不是因為在合伙公司這一出里，房主也拿房子做了抵押,？
這樣的話,，房子是不是就算有個之前除了他自己以外誰也不知道的“三押”（術(shù)語不知道用得對不對，暫且這么叫吧）,？
就是因為三押的存在,，導(dǎo)致這事拖了一年,，我們?nèi)ツ陱谋本┱垓v回老家的精力、財物都白白損失掉了,，我想知道的是,，

a.房主這邊如果還會存在我們都不知道的四押、五押甚至更多押,，再次讓交易進行不下去,，怎么辦？


b.房子不能如期如約交易及給買方帶來的經(jīng)濟損失,，這個責(zé)任應(yīng)該在哪里,？


基于這個疑問和擔(dān)心，以及目前的三方合同上對于這類違約情況沒有任何約束,，我們約了中介跟買房重新簽訂三方合同,，添加一些附加條款，明確一下違約責(zé)任,。

不知道遇到或者擔(dān)心這種情況的朋友多不多,，特向?qū)I(yè)人士們求助解惑

鄭大源答：
查封和抵押有一個最大的不同就是查封是單方面的，抵押是雙方的

也就是說,，業(yè)主的房子被人查封,，業(yè)主可能本人也不知道（不過多數(shù)是有感覺得，畢竟先有糾紛,，糾紛無法解決就起訴,，然后查封），查封是法院單方面發(fā)函給房產(chǎn)交易登記中心即可查封,，查封的瞬間,，業(yè)主通常是不知道的（法院不會告訴業(yè)主）。

抵押則不同,，抵押必須業(yè)主本人到房產(chǎn)交易登記中心,，同意的前提下才可以辦理，不存在單方面抵押的,。目前有部分城市推出了電子抵押，也就是不需要在房產(chǎn)證原件登記,，業(yè)主持有房產(chǎn)證復(fù)印件也可以辦理抵押,，或者銀行的工作人員在銀行的電腦上即可辦理抵押手續(xù)。但是無論哪一種,，業(yè)主一定知情,，而且簽字授權(quán)同意。

故而你的情況,，不應(yīng)該存在三押,，四押,，五押，而且房子被查封后就不可以再辦理抵押了,。

你的情況,，說起來問的太晚了！如果你房子被查封了立即上網(wǎng)咨詢,，那么現(xiàn)在早就過戶放款入住了,。因為查封有一個反擔(dān)保，你啟用反擔(dān)保,，立即就會解封的,。

你想查封某個人房子，需要在法院提供擔(dān)保的,，你查封多少錢的房子,，就需要提供多少錢的擔(dān)保，否則無論你有理沒理,，法院不會查封的,。比如你提到的本案，查封價值5萬,，那么查封的人需要提供大于等于5萬的現(xiàn)金或者資產(chǎn)才可以讓法院查封這套房子,。

由于糾紛的焦點才5萬，所以業(yè)主也可以找到這家外地的法院,，提供5萬現(xiàn)金或者資產(chǎn)反擔(dān)保,，法院就會解封這套房子。所以去年早就可以解封,，既然解封了,，自然就可以過戶，抵押,，銀行放款了,，現(xiàn)在早就入住了，也就是不會導(dǎo)致面簽過期失效了,。

當(dāng)然你的情況,，既然已經(jīng)發(fā)生了，也沒有啥好說的,。

現(xiàn)在既然已經(jīng)解封了,，那么要做的事情是

1繼續(xù)往下走流程。

2磋商損失,，追究責(zé)任,，索取違約金。

通常來說,，買賣合同會有延誤的違約責(zé)任的,，也就是會寫每耽誤一天,，賠償多少錢，通常慣例的合同是寫每天總房價的賠償千分之一,，或者萬分之五,，你的合同提供的照片不多，故而也看不出來具體違約金是多少,，按理來說,，如果每天萬分之五，一年的違約金是房價的18%多了,，現(xiàn)實中當(dāng)然也不會賠償那么多的,，酌情考慮吧。

你可以從現(xiàn)實的損失,，比如來回的交通費用,，誤工費用，還有晚收樓一年的租金等角度分析,，這樣子比較容易達成賠償額度,。

你說的后續(xù)保障自己的利益，莫過于約定時間,。

建議接下來如此操作：

1.交易雙方再去房產(chǎn)所在地查冊,，看看當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)情況，你也因此就可以知道是否存在三押,，四押了,，以及查封是否解除了。

2.再次審核雙方的整件,，是否符合當(dāng)?shù)啬壳暗慕灰讞l件（限購,，限售，限貸）,，審核可以貸款額度

3.從當(dāng)前房產(chǎn)情況,，銀行的實際情況分析接下來的流程需要多少時間。

4.簽約約定雙方配合的時間要求,，多少時間內(nèi)必須辦理相應(yīng)的有關(guān)事宜,。

5.如果不配合又是如何懲罰！

其中最核心的一條是約定**年**月**日之前必須到房子所在地的不動產(chǎn)交易登記中心辦理過戶手續(xù),，逾期無論什么原因都算違約,，不看過程，只看結(jié)果,。