一,、居住權(quán)的立法精神

居住權(quán)的最大受益方是弱勢群體，讓他們居有定所,、老有所養(yǎng),，保障居無定所人群等等的居住權(quán)益。未來,，“居住權(quán)”的應(yīng)用場景可能會覆蓋到更多領(lǐng)域：婚姻財產(chǎn)約定,、公租房、以房養(yǎng)老,、子女繼承糾紛,、離婚后居無定所。

二,、居住權(quán)的概念

民法典第366條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有,、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要,。

居住權(quán)通俗來講，是指有居住權(quán)的人,，對他人的住宅有占有,、使用的權(quán)利。民法典中的居住權(quán)不同于夫妻之間共同居住,、未成年子女居住在父母家的這些居住權(quán),，這些基于婚姻家庭關(guān)系情況的居住不同于民法典新設(shè)的權(quán)利居住權(quán)。居住權(quán),，也并不同于日常租賃關(guān)系中獲得的對房屋的居住權(quán),。

三、居住權(quán)的設(shè)立

民法典第368條規(guī)定,，居住權(quán)無償設(shè)立,但是當事人另有約定的除外,。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立,。

民法典第371條規(guī)定,，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

結(jié)合民法典第366條及371條的規(guī)定,，居住權(quán)的設(shè)立只能通過合同約定或遺囑這兩種方式來設(shè)立,，是以不動產(chǎn)住宅為設(shè)立的客體，他物無法設(shè)立居住權(quán),。

居住權(quán)的設(shè)立可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)摹?br>
最重要的一點是，居住權(quán)的生效需要去登記機關(guān)辦理居住權(quán)登記,，類似于房屋買賣,，只有去房管局辦理了不動產(chǎn)變更登記，房屋才真正成為買受人的房屋,，因此要使得居住權(quán)成立生效,，最后一步是去登記機關(guān)申請居住登記，否則居住權(quán)是不成立的,。

四,、居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

民法典第369條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,、繼承,。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

民法典第370條規(guī)定,，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅,。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當及時辦理注銷登記。

享有居住權(quán)的人,，有權(quán)對住宅占有,、使用,，根據(jù)房隨地走、地隨房走的原則,，也依法對住宅范圍內(nèi)的土地享有占有,、使用的權(quán)利。居住權(quán)人的家庭成員也享有對住宅的居住權(quán),。

享有居住權(quán)的人,，對所享有的居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給他人，居住權(quán)也非繼承的內(nèi)容,，居住權(quán)非遺產(chǎn),，享有居住權(quán)的人死亡后，居住權(quán)消滅,。居住權(quán)人不能將享有居住權(quán)的住宅出租,，但是居住權(quán)合同約定可以出租的，居住權(quán)人可以將住宅出租,，因此只有在有約定的情況下可以將住宅出租,。

通過合同約定或遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，可以限定居住權(quán)的期限,，居住權(quán)期限屆滿,，居住權(quán)消滅。沒設(shè)定居住權(quán)期限的,，居住權(quán)人死亡的,，居住權(quán)消滅,。居住權(quán)消滅后,，需要及時去登記部門辦理居住權(quán)的注銷登記。

五,、居住權(quán)部分生活適用場景

1.為保姆或親戚設(shè)立居住權(quán)

我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常會出現(xiàn)這種現(xiàn)象,，老人喪偶后會找保姆或親戚照顧，或者再婚,，出于感謝,，老人如果將自己的住宅作為遺產(chǎn)直接給親戚、保姆或者他人,，老人的子女會意見很大,。居住權(quán)的設(shè)立，就解決了這一難題,，老人可以讓第三人對自己的房屋長期居住,，不會威脅到子女對房屋的繼承權(quán)，防止了自己創(chuàng)造財富的傳承,。同時也實現(xiàn)了自己感謝他人照顧自己的愿望,，子女即便拿到了房產(chǎn)證,，也無權(quán)將居住權(quán)人趕出。

2.解決以房養(yǎng)老的問題

所謂以房養(yǎng)老,，是指老人雖然有價值較大的房產(chǎn),，但并無財力等條件支撐晚年的生活，徒有房子無益,，于是老人將房子抵押給金融機構(gòu)或第三方,，老人按時可以獲得養(yǎng)老金，直到去世,。但是一些機構(gòu)以此為名,，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣,，最終賠了房子又失去了住所,。

如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，為老人設(shè)立居住權(quán),，不到去世,，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪,，這無疑能讓許多騙局無處藏身,，實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的。

3.解決婚約財產(chǎn)約定或離婚后居無定所的問題

之前經(jīng)常有人咨詢,，結(jié)婚需要房子加名的問題,。男方婚前全款買房，女方答應(yīng)結(jié)婚的條件是房產(chǎn)上加上自己的名字,，男方出于以后是否會天長地久的考慮不想加名,，但又不想失去女方；女方出于安全感考慮要求加名也是可以理解的,。而居住權(quán)的設(shè)立圓滿的解決了這一問題,，相比女方要求房產(chǎn)加名大多是為了以后能有安身之處，男女雙方可以通過對房屋居住權(quán)的約定來實現(xiàn)女方能長期居住房屋的權(quán)利,，比如男女雙方可以約定,，女方在與男方婚姻存續(xù)期間享有對房屋的居住權(quán)，化解了雙方的矛盾,，兩全其美,，何其美哉。

4.公租房未來可能會通過“居住權(quán)”來加以確認

目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有,，而住戶只是租賃關(guān)系,，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”,，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障,。
六,、居住權(quán)的設(shè)立對生活的一些影響

通過以上分析，居住權(quán)的設(shè)立,，能夠保障部分弱勢群體的權(quán)益,，但也會對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響。過去房產(chǎn)交易,，需要看是否存在抵押,、查封，是否存在租賃,。未來,，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在居住權(quán),，一旦存在居住權(quán),，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了，避免買了房子不能居住的風(fēng)險,。

同時,，還有一些問題尚待進一步明確，比如居住權(quán)與所有權(quán)分離,，那么設(shè)立居住權(quán)的房屋,，其上學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益,、拆遷權(quán)益等權(quán)利的歸屬,。比如夫妻共有的房屋，配偶一方去世并未對共有的房屋設(shè)立居住權(quán),，而另一方是否有權(quán)對房屋的一半設(shè)立居住權(quán),。

居住權(quán)的設(shè)立，在1993年物權(quán)法起草之初,，就有專家提出在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán),，居住權(quán)多年醞釀、應(yīng)運而生,，為生活中的一些問題提供了有效的規(guī)制，同時也對我們的生活產(chǎn)生了一些影響,，相信民法典2021年實施后,，陸續(xù)的司法解釋也會越來越健全，居住權(quán)的設(shè)立會更便于大家的生活,。 2濟南