近日,，武平法院審結(jié)一起因房屋出賣人未將戶口遷出引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件。
法院經(jīng)審理認為,，出賣人未全面履行合同義務(wù)構(gòu)成違約,，雖未影響買受人使用房屋但也應(yīng)支付違約金，遂依法判決違約方支付守約方違約金.54元,。

基本案情
2019年2月12日,，張某與鄧某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定：鄧某以總價款元,，將其所有的套房出售給張某,，賣方在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房。
若一方未按合同約定擅自變更,、解除合同或未按合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的,，視為違約；并按自違約行為發(fā)生之日起,，違約方按成交價款每日0.05%向守約方支付違約金,，該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行等。
合同簽訂后,，張某于2019年3月16日付清全部購房款給鄧某,。買賣雙方于2019年3月12日辦理了房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限辦理房屋交接,。但賣方未將登記在套房的戶口遷出引起糾紛,，直至張某訴至本院后才于2020年3月9日遷出該房屋。

案件審理
法院經(jīng)審理認為,，張某與鄧某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》,系雙方當事人真實意思的表示,不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,合法有效,，各方均應(yīng)全面履行合同規(guī)定的義務(wù),。
鄧某未按合同約定在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房構(gòu)成違約,，應(yīng)當承擔違約責任。雙方在合同中約定“自違約行為發(fā)生之日起,，違約方按成交價款每日0.05%向守約方支付違約金”,，即每日按成交價的0.05%計算違約金,。
鑒于鄧某已于2019年3月12日辦理房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限交付房屋給張某,，且鄧某于2020年3月9日將房屋內(nèi)的所有戶口遷出了該房屋,，并未影響張某對房屋行使其所有權(quán)，張某也未提供證據(jù)證明因鄧某未將戶口遷出套房屋給其造成的實際損失,。
法院兼顧合同的履行情況,、當事人的過錯程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,、裁決,，酌定自2019年3月19日起至2020年3月9日戶口遷出套房止以房屋成交價元的資金占用費(年利率6%)計違約金為.54元。
宣判后,，雙方均未提出上訴,，鄧某履行了判決確定的義務(wù)。

法官說法
違約金,，是指根據(jù)法律的規(guī)定或者合同的約定,，當一方當事人違約時，應(yīng)當向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兑欢〝?shù)額的金錢,。合同中的違約金條款是在違約行為發(fā)生后才產(chǎn)生效力的條款,。如果合同當事人沒有違約行為，違約金條款也就不會產(chǎn)生效力,，當事人也無需支付違約金,。
違約金的性質(zhì)以補償為原則，但為了保證合同的履行,，在一定程度上也具有懲罰性質(zhì),。當約定的違約金高于損失但又不屬于“過分高于”損失時，當事人不能請求予以減少,，此時高于損失部分的違約金,，就具有了懲罰性質(zhì)。

法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條第一款當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應(yīng)當預見到的因違反合同可能造成的損失,。
第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。
約定的違約金低于造成的損失的,，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少,。
當事人就遲延履行約定違約金的,，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù),。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況,、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決,。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。