由房屋征收部門依照法定程序委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估,,以確定其市場(chǎng)價(jià)值的行為
1、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)
(1)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定,;
(2)協(xié)商不成的,,政府組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,。
具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,。
2,、簽訂
合同一般由房屋征收部門作為委托人,與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同,。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù),。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān),。
3,、實(shí)地勘察
房屋征收評(píng)估前,征收部門應(yīng)組織調(diào)查并向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋的基本情況,,包括未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定處理結(jié)果,,評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋征收部門提供的認(rèn)定處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
房屋評(píng)估結(jié)果關(guān)系被征收人的切身利益,,僅僅依靠房屋征收部門提供的初步資料是不夠的,估價(jià)師應(yīng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,,親臨現(xiàn)場(chǎng)勘察,,通過現(xiàn)場(chǎng)觀看、與被征收人溝通,,有助于估價(jià)師對(duì)房屋的新舊,、結(jié)構(gòu)、面積,、格局等因素進(jìn)行直觀,、全面了解,從而作出準(zhǔn)確判斷,。
房屋征收部門,、被征收人、注冊(cè)估價(jià)師三方對(duì)勘察記錄進(jìn)行簽字確認(rèn),,確?,F(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果客觀、公正,。
4,、評(píng)估作價(jià)
估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,對(duì)市場(chǎng)法,、收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后,,選擇其中一種或多種方法對(duì)征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
法律規(guī)定,,影響被征收房屋的因素有地段,、用途,、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積和占地面積和土地使用權(quán)。
在實(shí)踐中,,政府在制定補(bǔ)償方案時(shí)會(huì)對(duì)室內(nèi)裝修,、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用制定個(gè)標(biāo)準(zhǔn),,但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不一定滿足每個(gè)人的要求,如果能協(xié)商一致的,,就按協(xié)商的來,,如果協(xié)商不成,,可以對(duì)上述
項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估以確定其價(jià)值,。
5,、結(jié)果公示與解釋修正
作出評(píng)估報(bào)告前,,對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示,,被征收人可以提出異議,,由估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)解釋,,初步評(píng)估結(jié)果有錯(cuò)誤的,,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正,,這樣有助于保障被征收人的合法權(quán)益,。
6,、評(píng)估報(bào)告作出,、送達(dá)
公示和修正后,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告,,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
整戶評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上估價(jià)師簽字,,并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章,。不得以公章代替簽字,。
7,、申請(qǐng)復(fù)核
被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的,,應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi),,向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估,,該申請(qǐng)應(yīng)是書面形式,,并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題,。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)完成復(fù)核,,被征收人或房屋征收部門提出的問題確實(shí)合法合理,、評(píng)估結(jié)果確有錯(cuò)誤的,,應(yīng)當(dāng)重新作出評(píng)估報(bào)告,;如果評(píng)估報(bào)告沒有問題,、被征收人或征收部門提出的問題不能成立的,,應(yīng)當(dāng)維持原評(píng)估結(jié)果,,并書面向復(fù)核申請(qǐng)人答復(fù),,書面答復(fù)可以保障在申請(qǐng)鑒定時(shí)有書面的憑證,。
8,、申請(qǐng)鑒定
被征收人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,,自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ,,向被征收房屋所在地 評(píng)估專家委員會(huì) 申請(qǐng)鑒定。專家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論,。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照鑒定結(jié)果對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償,如果被征收人對(duì)鑒定結(jié)論仍然有異議的,按照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定處理,即由做出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定,被征收人對(duì)征收補(bǔ)償決定不服可以依法申請(qǐng)
行政復(fù)議或提起
行政訴訟。