作為北京專業(yè)的企業(yè)廠房拆遷律師,在司法實踐中做過很多企業(yè)廠房拆遷,、搬遷的案子,。
回答這個問題,首先要明確的是企業(yè)拆遷的補償方法和補償標準與民居的拆遷補償有很大區(qū)別,。居住住宅拆遷的補償側重于房屋所依附的土地價值和房屋本身價值補償,,企業(yè)廠房拆遷補償會涉及到停產停業(yè)損失、搬遷費用,、關于廠房價值,、土地區(qū)位補償價(僅限非租賃廠房)、附屬物及設備損失及重置成新費,、設備搬遷安裝費,、解聘員工的安置補償費、簽約獎勵和補助,、企業(yè)無形資產損失,。
通過經辦大量企業(yè)拆遷案件,北京京坤律師事務所史西寧律師總結出,,企業(yè)廠房搬遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產經營方面造成的損失,,可分為三個階段,即:搬遷準備階段,、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段,。
搬遷準備階段,主要指因規(guī)劃調整,,企業(yè)新建
項目不會批準,,沒有辦法擴大再生產。
搬遷階段,,主要是指停產停業(yè)損失,、搬遷費用、關于廠房價值,、土地區(qū)位補償價(僅限非租賃廠房),、附屬物及設備損失及重置成新費、設備搬遷安裝費,、解聘員工的安置補償費,、簽約獎勵和補助。
搬遷后恢復正常生產階段,,主要指因企業(yè)搬遷至別處,,在原有范圍內全心經營的客戶群一部分會隨著追隨成本的增加而喪失,品牌效用也會隨之降低;而在原地選址重建廠房會涉及到土地租賃價格上漲等問題,。健全的供銷鏈和良好的供銷網絡對于企業(yè)來說也是非常重要的,,企業(yè)拆遷導致了這些無形資產的損失,重新建立不僅需要花費時間,、成本而且形成穩(wěn)定的網絡和健全的鏈條后,。搬遷后恢復正常生產階段,企業(yè)的經營由于交通便利程度,、供銷距離等不確定性因素,,往往導致運營成本高于從前?;谶@樣的原因,,客觀上出現(xiàn)了很多因拆遷而經營效益降低、因拆遷而虧損甚至因拆遷而倒閉的情況,。
我國現(xiàn)行的法律體系,,針對國有土地上企業(yè)拆遷有諸如《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條中約定了對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償,是根據(jù)房屋被征收前的效益,、停產停業(yè)期限等因素確定,。針對集體土地上企業(yè)拆遷,各省,、市,、區(qū)政府一般有相應的《某市集體土地房屋拆遷管理辦法》或《某地區(qū)集體土地非住宅房屋拆遷補償辦法》來約定相應的補償情況。
現(xiàn)行的法律體系并沒有對搬遷后恢復正常生產階段中“無形資產損失”進行規(guī)定,,也就到導致了征收方不會主動將“無形資產損失”算到補償安置方案當中,,在我們的辦案實踐中,我們會指導當事人通過證據(jù)搜集,、拆遷無形資產評估(自估),、指導提起復議、訴訟和裁決程序,、拆遷補償安置談判協(xié)商來爭取到關于無形資產部分的合理補償,。
第一、證據(jù)搜集部分主要指搜集企業(yè)獲得土地使用權合法性的證據(jù),,向拆遷方了解征地批文等相關拆遷征地批準文件,,這些文件可以確定征收項目的合法性問題;搜集企業(yè)的
營業(yè)執(zhí)照,、納稅情況,、企業(yè)員工
合同、企業(yè)對土地或者房屋投入的其他相關的證據(jù),,為下一步無形資產評估提供依據(jù),。
第二,、拆遷無形資產評估(自估),這一階段是指企業(yè)借助第三方評估機構或者自己參與到無形資產部分損失的評估,,以此作為與政府就拆遷補償進行談判的基礎,,做到心中有底。現(xiàn)實中,,避免出現(xiàn)被拆遷企業(yè)漫天要價但是拿不出補償?shù)囊罁?jù)和明細,。
第三,、指導提起復議,、訴訟和裁決程序,這一階段是指通過上述的證據(jù)搜集,、拆遷無形資產評估而與征收方沒有達成補償一致意見,,這時候,就要針對征收方合法性問題進行法律調查,,提起法律程序,,征收方的違法之處通過法律程序固定下來,為下一階段打好基礎,。
第四,、拆遷補償安置談判協(xié)商,是指經歷上述維權途徑,,使雙方再一次坐到談判桌上,,由律師和當事人參與談判,充分發(fā)揮律師的
法律知識儲備和談判經驗達成補償協(xié)議,。
企業(yè)拆遷終究是一場重大的利益之爭,,無論是受有損失的企業(yè),還是政府征收方,,都會在企業(yè)拆遷過程中增加我方的談判籌碼,,降低對方的談判籌碼來實現(xiàn)我方利益的最大化。作為處于弱勢的企業(yè),,一定要站穩(wěn)腳跟,,做到知己知彼,必要的時候可以聘請專業(yè)的律師,,抱著維權到底的決心,,最終才能獲得滿意的補償。