河北資冠律師事務所
今年8月,，因房價上漲后，西安房地產(chǎn)開發(fā)商舉報自己當初無證銷售,，并將不愿意退房的業(yè)主告上法庭,。這一消息引爆輿論熱議，同時國內(nèi)多地爆出類似事件,。

事實上,，由于市場監(jiān)管不到位，曾經(jīng)房地產(chǎn)項目一度無證出售情況比比皆是,，開發(fā)商在未取得預售資格的情況下,，便與業(yè)主簽訂認購協(xié)議或認籌協(xié)議。

然而,，相關法律法規(guī)明確,，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同,，應當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效。

當房價開始一路狂飆后,，風險凸現(xiàn),。

無良開發(fā)商面對巨大的利益差額，紛紛舉報自己無證銷售,，試圖作廢此前認購合同,，再以現(xiàn)在的高價重新銷售。

對于購房業(yè)主來說,，不僅面臨著合同無效的風險,，也錯失了房價低點和機會成本，進退兩難,，有苦難言,！

近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對這樣一起案件作出一審判決,，認定開發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為,，構成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求,。

2016年,，家住石家莊市的趙某斥資95萬余元，全款購買了石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的麒融國際項目房屋一套,，并簽訂了《內(nèi)部認購協(xié)議》,，約定交房時間為2017年5月1日。

今年8月,，世紀鴻基公司向法院提起訴訟,，由于麒融國際項目截至目前沒有取得任何手續(xù)，請求法院確認其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議》為無效合同,。

庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條,，即“出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效”。

被告認為,，根據(jù)相關統(tǒng)計,，石家莊市房價2016年均價7548.42元，2018年均價.13元,，整整上漲了一倍,，原告起訴的動因并非源于權益受損尋求司法保護,，而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益，企圖以合法形式達到非法目的,。

“原告的意圖一旦得以實現(xiàn),，會有眾多的購房者權益無法保障，最終受損害的,，將是社會公共利益以及本地區(qū)的司法公信力,。”被告在庭審上說,。

法院查明,，原被告雙方在簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》時，涉案房屋系現(xiàn)房,，但原告未提供辦理竣工驗收的證據(jù),，案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。

法院認為,，原,、被告對簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》的事實無異議，該協(xié)議應屬雙方的真實意思表示,。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后,，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則,，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為,，構成惡意訴訟,，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定,，應從實體上否定其權利請求。

綜上所述,，法院依照《中華人民共和國合同法》第六條,、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定，一審判決駁回原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求,。

河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院
民事判決書
(2018)冀0104民初6440號

原告：石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。

法定代表人：賀某，該公司總經(jīng)理,。

委托訴訟代理人：焦彥飛,，北京市軍創(chuàng)律師事務所律師。

被告：趙某,。

委托訴訟代理人：孫仲德,、孫天宇，河北啟疆律師事務所律師,。

原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告趙某房屋買 賣合同糾紛一案,，本院于2018年8月22日立案后,，依法適用簡易程 序，公開開庭進行了審理,。原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的委托訴訟代理人焦彥飛,，被告趙某及其委托訴訟代理人孫仲德、 孫天宇到庭參加訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結,。

石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：1、 確認原,、被告簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議》為無效合同,； 2、訴訟費由被 告承擔,。事實與理由：原告與被告趙某于2016年4月22曰簽訂《內(nèi) 部認購協(xié)議》,，約定被告購買原告建設開發(fā)的位于石家莊市中山西路 363號麒融國際項目X號樓X單元X室房屋一套。事實上,，該房屋 認購協(xié)議并非雙方的真實意思表示,，雙方之間實際是民間借貸的法律 關系。另,，本項目截至目前沒有取得任何手續(xù),，根據(jù)法律規(guī)定，雙方 之間的認購協(xié)議應認定為無效合同,。故訴至法院,，請求依法確認支持 原告的訴訟請求。

被告趙某辯稱,，

一,、原告訴稱“該房屋認購協(xié)議并非雙方的真 實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律關系”,，與事實不符,。1、 答辯人購房出于“剛需”,。為了方便照顧公公的生活,，2016年將公公 在橋東的住房賣掉，用賣房款全款購買的這套住房,。2,、盡管“內(nèi)部 認購協(xié)議”第四條有選擇性條款，但是約定的選擇權由答辯人所享有,， 答辯人始終堅持要求原告履行交房義務,。3、答辯人與原告及其法定 代表人或其工作人員素不相識,，不存在民間借貸的現(xiàn)實基礎,。

二,、原 告認為“本項目截止目前沒有取得手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定,，雙方之間的 認購協(xié)議應認定為無效合同”,，無法理依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出 賣人未取得商品房預售許可證,，與買受人訂立的商品房預售合同，應 當認定無效,，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效?！?“商品房司法解釋”發(fā)布實施于2003年,，依據(jù)的是合同法第五 十二條第（五）項、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條,。其法理邏輯 是：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,，商品房預售應當取得預 售許可證，未取得預售許可證而預售的,，根據(jù)合同法第五十二條第 （五）項“違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，預售合同無效,。但 是,，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解 釋（二）》于2009年發(fā)布實施，其中第十四條對合同法第五十二條第 （五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”作出限縮性解釋,，僅指“效力性強制 性規(guī)定”,。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條對商品房預售的規(guī) 定是“管理性規(guī)定”，不屬于“效力性強制規(guī)定”,，對于未取得預售許 可證而預售商品房的,，只承擔行政責任，而不影響預售合同本身的效 力,。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，法院應當選擇適用“合同法 解釋二”的相關規(guī)定,，確認雙方的“內(nèi)部認購協(xié)議”有效,。

三、原告起訴的動因,，并非源于權益受損尋求司法保護,，而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益。1,、意圖逃避履行義務,；“內(nèi)部認購協(xié)議”約定 的交房時間為2017年5月1曰,，到期后原告拒絕交房。答辯人多次 上門要求交房,，原告工作人員態(tài)度惡劣,，為此，答辯人曾求助市長熱 線,、河北電視臺,，甚至到公安機關報警。原告之所以選擇答辯人為被 告起訴,，無非是想利用民事訴訟來逃避有關部門的監(jiān)督,，從而逃避履行義務。2,、意圖獲取不法利益,；根據(jù)“安居客”網(wǎng)站的統(tǒng)計，本市 房價從2016年到2018年整整上漲了 一倍： 2016年均價7548. 42元,， 2018年均價. 13元,。如果雙方“內(nèi)部認購協(xié)議”被判決無效， 則原告可以獲得成倍的利益,。但是,，原告的利益是建立在犧牲公民居 住權的基礎上的，是非法的,。綜上所述,，原告在權利未受損害且既無 事實依據(jù)、又無法理依據(jù)的情況下起訴答辯人,，屬于濫用訴權,，企圖 以合法形式達到非法目的。原告的意圖一旦得以實現(xiàn),，會有眾多的購 房者權益無法保障,，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區(qū)的 司法公信力,。為此,，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明,，2016年4月22曰原,、被告簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》 一份，約定被告購買原告建設開發(fā)的位于石家莊市中山西路363號麒 融國際項目X號樓X單元X室房屋一套,，被告向原告繳納房屋總 價款元,。以上事實原、被告均認可、無異議,。庭審中,，原告 明確以《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋》第二條的規(guī)定，要求確認《內(nèi)部認購協(xié)議》無效,。被 告對原告所訴均不予認可,，稱在購房之前對涉案房屋進行了充分的了 解并實地進行了查看，雙方之間系真實房屋買賣合同關系,，并提交了 《內(nèi)部認購協(xié)議》,、交款收據(jù)、宣傳單等材料,。

另查明,，雙方在簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》時，涉案房屋系現(xiàn)房,，但原告未提供辦理竣工驗收的證據(jù),，案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。

本院認為,，原,、被告對簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》的事實無異議，該協(xié)議應屬雙方的真實意思表示,。庭審中,，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，此即表明其認可與被告形成了商品房預售合同法律關系,。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后,，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則,，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為,，構成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規(guī)定,，應從實體上否定其權利請求,。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條,、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規(guī)定,，判決如下：

駁回原告石家莊世紀鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

本案受理費80元,，減半收取40元,，由原告石家莊世紀鴻基房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負擔。

如不服本判決,，可在判決書送達之曰起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀,，并按對方當事人的人數(shù)提出副本,，上訴于河北省石家莊市中級人民法院,。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預交上訴費80元（收款 單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號： ,開戶 銀行:河北銀行華興支行）,。逾期不交也不提出緩交申請的,，按自動撤回上訴處理。