涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程 張家港律師曹輝團(tuán)隊

張家港律師曹輝團(tuán)隊：唯一住房如何拍賣？有抵押有租賃 不騰房怎么辦,？涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣常見問題,，涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣情況及流程。

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1、張家港律師曹輝團(tuán)隊：唯一住房能否拍賣,？

可以,。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房，法院是不會對唯一住房進(jìn)行處置,，根據(jù)法律規(guī)定需預(yù)留5到8年的房屋租金,。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔(dān)保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中，在房屋拍賣成交之后,，從拍賣款中為被執(zhí)行人預(yù)留了20萬余元的房屋租金,。

2、已處置房產(chǎn)設(shè)定有權(quán)利負(fù)擔(dān)（抵押權(quán),、租賃權(quán)）如何處理,？

設(shè)定租賃權(quán)房屋。對于拍賣房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的,，執(zhí)行程序中,，執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權(quán)進(jìn)行實質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并且實際履行,，已交付租金,，這種情況下，租賃權(quán)可以得到保護(hù),，即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定,。

具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海市的某法院做了實踐性的探索,，標(biāo)準(zhǔn)為在查封之前簽訂租賃合同,、租賃人已經(jīng)繳納租金、承租人對房屋進(jìn)行了實際占有,。在面對此問題時,，北京門頭溝法院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調(diào)查詢問，部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解,，能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況,。

在某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權(quán)大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去,，查明之后,，在拍賣公告中明確公示。拍賣成交后,，執(zhí)行法院負(fù)責(zé)承租人與競買人的對接,，按照原租賃合同履行，合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作,。

設(shè)定抵押權(quán)房屋,。抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，為確保債權(quán)的實現(xiàn),，債權(quán)人往往到不動產(chǎn)登記部門對房屋做抵押登記,，在財產(chǎn)變現(xiàn)后，抵押權(quán)則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權(quán),。根據(jù)法律規(guī)定,，有六個月的寬限期。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中,，拍賣成交且過戶完成之后,，因房屋涉及抵押權(quán)，且被執(zhí)行人沒有第二套住房,，給了六個月的寬限期,。

3、張家港律師曹輝團(tuán)隊：拍賣房屋的交付問題

房產(chǎn)拍賣成交后,，在沒有法定理由的情況下（法定理由一般為：有效的租賃、六個月寬限期等），執(zhí)行法院應(yīng)負(fù)責(zé)將所拍賣的房屋交付給競買人,。但實踐存在一些極端情形,，如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形，需要法院去做大量工作完成交付,。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形,，需要法院啟動強(qiáng)制騰退的程序，要張貼強(qiáng)制遷出的公告,、找周轉(zhuǎn)住房等等,。

在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中，在房屋拍賣成交后,，被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋,，并且對房屋進(jìn)行了破壞，在法官做了大量釋法明理的工作之后,，最終通過強(qiáng)制騰退的方式成功交付該房屋,。

就拍賣房屋的交付問題，人民法院也在進(jìn)行探索,。如大興法院,，由專門的拍賣組負(fù)責(zé)拍賣全過程，包括騰退房屋,；中山市第一人民法院按照“決策事務(wù)職業(yè)化,、輔助事務(wù)社會化、強(qiáng)制事務(wù)警務(wù)化的”思路,，把強(qiáng)制執(zhí)行的事務(wù)劃分給法警隊承擔(dān),；廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見。

盡管如此,，實踐中的情況仍然十分復(fù)雜,，如某非融資性擔(dān)保公司申請執(zhí)行張某一案，擬進(jìn)行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住,，家屬情況是,，被執(zhí)行人之母患有癌癥，且八十多歲,，被執(zhí)行人的其中一個子女,，雖已成人，但智力殘疾,、肢體殘疾,，這種情況在拍賣成交后，騰退房屋就存在很大的難度,。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人,，一定要事先權(quán)衡利弊得失。

張家港律師曹輝團(tuán)隊：競買人在競拍法拍房屋中應(yīng)注意的問題

簡單講就是：認(rèn)真讀，親自看,，仔細(xì)問,，深入思

讀：讀拍賣公告、讀拍賣流程,。公告方面,，主要看房屋瑕疵，組織拍賣的法院會把拍賣標(biāo)的的瑕疵在拍賣公告上標(biāo)注清楚,，作為有意競買人,，應(yīng)對拍賣標(biāo)的的瑕疵有足夠了解之后，作出利益權(quán)衡,，決定是否購買,。

拍賣對象的瑕疵包括：設(shè)定有合法的抵押權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定,，騰房有六個月的寬限期,；設(shè)定有合法租賃權(quán)，要容忍的租賃權(quán)期無法騰房,；

實踐中存在房屋被實際占有,、居住的情形，競買人對于此要有足夠的認(rèn)識,，并非辦理完過戶,，就可以立刻把房子交付拍賣的房屋，此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細(xì)的介紹,，所以一定要認(rèn)真讀,。

另外，拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細(xì)在平臺上公開,，對于如何拍賣,、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程。

看：看樣問題,。目前部分法院將組織看樣工作進(jìn)行外包,，有的法院是親自集中組織看樣。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動,、形象,，就是我們通常所講的親歷性。

比如孫某執(zhí)行許某一案中,，北京門頭溝法院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣,，拍賣成交后，競買人來院表示：因為其愛人沒有看,，但是看樣的時候,，他去看了,，拍了視頻，其愛人表示可以購買,，但是拍賣成交后去看,，發(fā)現(xiàn)公攤面積太大，其愛人不同意購買,，以此為由要悔拍。

問：購房資格,、過戶稅費等問題向有關(guān)部門咨詢,。比如到不動產(chǎn)登記部門詢問購房資格問題，就北京市而言,，各區(qū)的限購政策并不完全一樣,。

如拍賣通州的某地下倉庫時，按照通州的限購政策,，在北京市有一套住房就不能再次購買,；納稅問題，到不動產(chǎn)所在地稅務(wù)部門咨詢,。最重要的是,，相關(guān)問題一定向執(zhí)行法院詢問，可以電話詢問,，也可以到法院執(zhí)行部門找到執(zhí)行法官或工作人員詢問,。

思：根據(jù)前期的詢問、閱讀,、看樣后,，進(jìn)行理性思考，而后再決定是否購買,。在拍賣成交后,，以“沒想好”、“家里人不同意”等作為理由悔拍,，法院是不能支持的,，除了暫不予退還保證金之外，法院還會對其訓(xùn)誡,。如果被認(rèn)定成惡意悔拍,，根據(jù)法律規(guī)定可以對相關(guān)人員采取拘留、罰款措施,。

大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰,，一男子在沒有購買意愿、明知資金不足,、無力支付拍賣款的情況下,，在競買人中惡意抬高價格,，連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元，網(wǎng)絡(luò)成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款,，被法院拘留并罰款,。

張家港律師曹輝團(tuán)隊：涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣基本情況及一般流程

自2016年門頭溝法院開始通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式進(jìn)行財產(chǎn)處置起，三年來通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置被執(zhí)行人財產(chǎn)共337件,，成交108件,，成交額2.1億元，溢價率為109.52%,。其中拍賣房產(chǎn)共88件,，成交52件，成交額2.08億元,，有18名被執(zhí)行人因為在網(wǎng)絡(luò)上看到其房屋的拍賣公告,，在正式開拍前履行生效文書義務(wù)，成功兌現(xiàn)申請人勝訴權(quán),。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣具有公開透明,、便捷高效、成本低廉,、廣泛參與等優(yōu)勢,，與普通動產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣方式相比，涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣具有如下特點：

一是房產(chǎn)價值大,，成交率高,，最大化被執(zhí)行人財產(chǎn)價值的實現(xiàn)。2016年至今,，門頭溝法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式拍賣動產(chǎn)的成交率為42%,，成交金額為0.91億元，拍賣房產(chǎn)的成交率為59%,，成交金額為2.08億元,。

一般而言，普通動產(chǎn)的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等,，對于一些幾十萬至上百萬的大標(biāo)的案件,，即使動產(chǎn)處置成功，也很難將申請人的權(quán)益全部兌現(xiàn),。與普通動產(chǎn)相比,，房產(chǎn)價值大、成交率高,，房產(chǎn)處置成功后,，意味著申請人能夠拿到更多的錢，通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣房產(chǎn),，是提高財產(chǎn)處置效率,，保障當(dāng)事人合法權(quán)益的有效手段,。

此外，由于房產(chǎn)的價值大,，若對其依法進(jìn)行處置,，也能夠?qū)Ρ粓?zhí)行人形成有效威懾，有效發(fā)揮強(qiáng)制措施的作用,，促使被執(zhí)行人盡快履行義務(wù),。

二是拍賣過程公開透明，交易安全,，最大化競買人利益的實現(xiàn),。與傳統(tǒng)拍賣方式相比，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣依托互聯(lián)網(wǎng)平臺,，整個拍賣過程從信息公告、競拍到交易確認(rèn)公開透明,。申請人,、被執(zhí)行人、競買人以及社會公眾均可以通過第三方平臺瀏覽房產(chǎn)的拍賣信息和交易信息,。

特別是對于涉拍房產(chǎn)的細(xì)節(jié)以及拍賣流程,、程序相關(guān)的問題，還可以通過向第三方拍賣平臺或法院咨詢得到答復(fù),。此外,，拍賣當(dāng)日，競買人能夠?qū)崟r在拍賣平臺上了解其他競買人的出價情況,，從而更合理的選擇交易,。

三是房產(chǎn)拍賣成功后過戶交接程序復(fù)雜，部分房屋騰房困難,。普通動產(chǎn)交易成功后,，直接交付即可，房產(chǎn)拍賣成功后,，競買人需要親自前往相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行過戶,；

在辦理過戶手續(xù)時，房屋過戶費用種類多,，稅費復(fù)雜,，比如土地增值稅、契稅,、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費,、水、電等費用,，需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解,；部分案件中,，還會出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內(nèi)，給騰房工作制造困難,，又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房,，被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房，不配合財產(chǎn)處置工作的,，此類法拍房屋即使交易結(jié)束完成過戶,，后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題。

為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的作用,，保護(hù)申請人,、被執(zhí)行人、競買人的合法權(quán)益,，我們從以下措施著手,，暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作流程，加強(qiáng)工作標(biāo)準(zhǔn)化,、規(guī)范化管理,，有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題：

一是窮盡措施調(diào)查信息，保證涉拍房產(chǎn)信息完整準(zhǔn)確,。房屋上拍前,，對涉拍房屋進(jìn)行詳盡調(diào)查,對包括但不限于房屋的權(quán)屬、權(quán)利負(fù)擔(dān),、占有使用,、欠繳費稅、質(zhì)量瑕疵等事項進(jìn)行調(diào)查,。

以北京門頭溝法院一套目前正在拍賣公告期的房產(chǎn)為例（展示京東網(wǎng)拍賣的某房產(chǎn)）,，1.對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，對房屋戶型,、朝向,、樓層等競買人最為關(guān)心的問題進(jìn)行重點調(diào)查，同時將房屋實際情況拍照記錄,，進(jìn)行公告,，便于競買人直觀了解房屋情況。

對于被執(zhí)行人不配合看房的,，通過向居委會,、物業(yè)等進(jìn)行基層調(diào)查，了解戶型,、朝向,，對相關(guān)信息予以登記；2.對房屋權(quán)屬的調(diào)查,，特別是對是否設(shè)立抵押權(quán),，抵押權(quán)金額多少的問題進(jìn)行調(diào)查,；3.對房屋居住情況的調(diào)查，對于是否有鑰匙,、是否設(shè)定租賃（若存在租賃,，詳細(xì)了解租賃的時間）、居住情況,、能否看樣等問題進(jìn)行調(diào)查,。

二是豐富網(wǎng)拍宣傳手段，提高涉拍房屋曝光度,。利用好北京法院網(wǎng),、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等傳統(tǒng)渠道，發(fā)布拍賣公告,，同時對拍賣的房屋信息在門頭溝法院官方微博,、微信、抖音等平臺進(jìn)行同期發(fā)布與公開,，定期對集中拍賣的拍品策劃宣傳主題,，在《法治進(jìn)行時》等欄目進(jìn)行宣傳，讓更多競買人了解涉拍房產(chǎn)的信息,。

三是法院全流程參與，暢通房產(chǎn)過戶交接程序,。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢,，北京門頭溝法院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的各個流程，從房屋查封,、信息調(diào)查,、議價評估、拍賣公告,，到網(wǎng)絡(luò)拍賣,、成交確認(rèn)、過戶裁定,，均有執(zhí)行法官或法官助理進(jìn)行推動與跟進(jìn),。

房屋成交后，競買人在處理繳納稅費,、房產(chǎn)過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時,，若有需要，經(jīng)競買人申請,，法院也會參與配合,，輔助競買人完成上述工作。

四是積極引入專業(yè)力量,，為網(wǎng)拍工作提供保障,。與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)合作,，由第三方派駐專人在北京門頭溝法院執(zhí)行局，負(fù)責(zé)協(xié)助法官接聽競買人的咨詢,、帶領(lǐng)競買人現(xiàn)場看樣,、提供資料信息等服務(wù)，為競買人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。

下一步北京門頭溝法院預(yù)備借助第三方力量,，為涉拍房屋制作VR視頻，方便有意競買人更加直觀的了解房屋基本情況,。通過這種方式,，暢通競買人與法院之間的溝通，方便競買人更便捷的了解涉拍房產(chǎn)的信息,，提高網(wǎng)拍效率和成功率,。下面請法官助理李雨芊介紹一下司法拍賣流程。

在辦理執(zhí)行案件的過程中,，人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的，法院會到不動產(chǎn)登記部門對房產(chǎn)進(jìn)行查封,，防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移,；同時，根據(jù)法律規(guī)定,，須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告,，進(jìn)行公示；也要對房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查和實地調(diào)查,，查看房屋有無人居住,、居住人員情況、有無設(shè)定租賃等情況,。

當(dāng)執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時,，法院可依法啟動房產(chǎn)價格確認(rèn)程序。按照現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》,，當(dāng)事人雙方可就房產(chǎn)進(jìn)行議價,；議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價；

定向詢價不成的,，可進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價,，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)詢價平臺有三家，包括京東網(wǎng),、淘寶網(wǎng)以及工商銀行,，在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)信息后，三個平臺會根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價價格，拍賣價格取詢價價格的平均值,，網(wǎng)絡(luò)詢價速度快,、價格低，是確認(rèn)財產(chǎn)處置參考價格的一種有效方式,；

網(wǎng)絡(luò)詢價不成的,，或當(dāng)事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的，法院會通過電子搖號確認(rèn)評估公司,，請評估公司對房產(chǎn)進(jìn)行評估,。

在確定房產(chǎn)處置價格后，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和拍賣政策,，一般按照網(wǎng)絡(luò)詢價或者評估價格的70%進(jìn)行上拍,，若一拍流拍，則會在前次保留價基礎(chǔ)上再降20%進(jìn)行拍賣,。最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫,，由申請人和被執(zhí)行人自主協(xié)商確認(rèn)拍賣平臺。

房產(chǎn)拍賣的的公示期為一個月,，在這一個月公示期中有意競買人可以咨詢房屋的相關(guān)情況,，有條件的，也可以在法院的組織下進(jìn)行看樣,。

競買人有意通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式競買房產(chǎn)的,，需要在開拍前或者開拍時，按照拍賣公告規(guī)定繳納保證金,，根據(jù)流程叫價,。以一套拍賣成功的房產(chǎn)為例，該房產(chǎn)在拍賣期間共有5位競買人叫價,，最后確認(rèn)為價格最高者拍賣成功（配圖）。網(wǎng)絡(luò)拍賣中,，系統(tǒng)設(shè)定五分鐘自動延時,，五分鐘內(nèi)無人出價，則拍賣成交,。拍賣成交后,，需在公告規(guī)定時間內(nèi)將尾款全部交納，一般來說是十天,。

拍賣成交并且將全部尾款交納后,，執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書，該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料,，出具裁定書后,，競買人可持裁定書辦理過戶，并按照規(guī)定到稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費。

張家港律師曹輝團(tuán)隊：競買人辦理完房屋過戶后,，面臨的房屋的實體交付問題,。按照現(xiàn)行的拍賣政策，房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負(fù)責(zé),，一直以來,，房屋拍賣后，過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點,，北京門頭溝法院引入行為類案件的騰房方法,，采取“六到位工作法”，從前期準(zhǔn)備,、風(fēng)險評估,、執(zhí)行預(yù)案、協(xié)調(diào)聯(lián)動,、案件留痕,、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā)，確保騰退工作順利進(jìn)行,。